Материал: Выполнение перепланировки объектов недвижимости, подбор документов для нотариального удостоверения сделок с имуществом

Аналогично данному примеру рассчитаем поправки на цену и по другим факторам. При подборе вариантов аналогов квартир для расчёта в данных объектах должны присутствовать факторы, поправки к которым уже проводились. Например, если мы посчитали поправку на материал стен, то при расчёте на следующую поправку, берутся квартиры с одинаковыми наружными стенами, в противном случае в определяемой поправке будет находиться и предыдущая. Не редко из-за отсутствия возможности выделить каждую поправку отдельно, берутся объекты с несколькими факторами отличия, и поправки определяются в совокупности.

Как видно из таблицы поправки на отличия квартир-аналогов по различным факторам будут составлять:

-                         на материал стен: П=49900-46040=3860 у.е.; с применением показателя «моды» - 4000 у.е.

-       на этажность: П=43500-40900=2600 у.е.; с применением показателя «моды» - 3000 у.е.

-       на совмещенность санузла с ванной комнатой: П=40960-38900=2060 у.е.; с применением показателя «моды» - 2000 у.е.

Вычислив необходимые поправки, берём медиану стоимости объекта аналога из любых пар анализа и слаживаем (вычитаем) полученные данные. Для расчёта возьмём медиану стоимости квартиры в панельном доме и приведём её к рыночной стоимости заданной квартиры и использованием средних величин:

Vобоц=46500 + 3860 - 2600 - 2060 = 45700 у.е.

Учитывая наличие погрешностей при расчёте поправок делаем корректировку на точность расчёта в размере 5% от полученной суммы.

Vобоц = 45700 + 5% =48000 у.е.

При использовании моды рыночная стоимость квартиры составит:

МVобоц = 46500 + 4000 - 3000 - 2000 = 45500 у.е.

Расчет после перепланировки

Т.к. при определении поправки на материал стен была учтена поправка на совмещенность санузла с ванной комнатой (т.е. при подборе объектов-аналогов, учитывающих материал стен, были взяты квартиры с раздельным санузлом и ванной комнатой). По этому при подсчете стоимости квартиры после перепланировки 3-я поправка вводится не будет.

Vобоц=46500 + 3860 - 2600 = 47760 у.е.

Окончательная стоимость с учетом погрешности:

Vобоц = 47760 + 5% =50150 у.е.

МVобоц = 46500 + 4000 - 3000 = 47500 у.е.

2.1.2 Сравнительный анализ помещений до и после перепланировки

Перепланировка позволила лишь разделить совмещенный санузел на два самостоятельных помещения, однако и это создало дополнительное удобство для членов семьи. Никакой другой вид перепланировки не может быть совершен, ввиду недостатка жилой площади.

Рыночная стоимость квартиры после перепланировки увеличилась.

2.2. 3-комнатная квартира

2.2.1 Расчет рыночной стоимости

Новобелицкий район, ул. Склезнёва. Собственники квартиры - граждане РБ Анин П. С. и Анина К. С. В квартире проживают гражданин Анин П. С. и 45-летний гражданин Васин С. К.

До перепланировки:

общая площадь - 57,5 м2;

жилая площадь - 44,5 м2;

кухня - 6 м2;

панельный дом.

После  перепланировки:

общая площадь - 57,5 м2;

жилая площадь - 39,8 м2;

кухня - 6 м2;

панельный дом.

Для расчёта рыночной стоимости трехкомнатной квартиры выберем из газеты «Моя реклама» объекты аналоги и, используя поправки на отдельные факторы, рассчитаем цену. Учитывая, что для более точного расчёта необходимо брать не менее 3-х пар, возьмём за основу 5 вариантов.

Расчет до перепланировки

Определяем рыночную стоимость объектов аналогов в у.е. по курсу нац. банка Республики Беларусь в долларах США, используя фактор отличия наружных стен жилых домов.

Аналогично данному примеру рассчитаем поправки на цену и по другим факторам.

Как видно из таблицы поправки на отличия квартир- аналогов по различным факторам будут составлять:

-                         на материал стен: П=73500-66000=7500 у.е.; с применением показателя «моды» - 8000 у.е.

-       на этажность: П=57200-53960=3240 у.е.; с применением показателя «моды» - 4000 у.е.

-       на совмещенность санузла с ванной комнатой: П=65300-63000=2300 у.е.; с применением показателя «моды» - 2500 у.е.

-       на изолированность комнат: П=57380-53900=3480у.е.; с применением показателя «моды» - 3000 у.е.

Вычислив необходимые поправки, берём медиану стоимости объекта аналога из любых пар анализа и складываем (вычитаем) полученные данные. Для расчёта возьмём медиану стоимости квартиры в кирпичном доме и приведём её к рыночной стоимости заданной квартиры с использованием средних величин:

Vобоц= 75000 - 7500 - 3240 - 2300 - 3480 = 58480 у.е.

Учитывая наличие погрешностей при расчёте поправок делаем корректировку на точность расчёта в размере 5% от полученной суммы.

Vобоц = 58480 + 5% =61400 у.е.

При использовании моды рыночная стоимость квартиры составит:

МVобоц = 75000 - 8000 - 4000 - 2500 - 3000 = 57500 у.е.

Расчет после перепланировки

Т.к. при определении поправки на материал стен была учтена поправка на совмещенность санузла с ванной комнатой, а также поправка на изолированность комнат (т.е. при подборе объектов-аналогов, учитывающих материал стен, были взяты квартиры с раздельным санузлом и изолированными комнатами). По этому при подсчете стоимости квартиры после перепланировки эти поправки вводится не будут.

Для расчёта возьмём медиану стоимости квартиры в кирпичном доме и проведём её к рыночной стоимости перепланированной квартиры с использованием средних величин:

Vобоц= 75000 - 7500 - 3240 = 64260 у.е.

Учитывая наличие погрешностей при расчёте поправок делаем корректировку на точность расчёта в размере 5% от полученной суммы.

Vобоц = 64260 + 5% =67470 у.е.

При использовании моды рыночная стоимость квартиры составит:

МVобоц = 75000 - 8000 - 4000 = 63000 у.е.

2.2.2 Сравнительный анализ помещений до и после перепланировки

Положительные стороны:

-       перепланировка позволила разделить совмещенный санузел на два самостоятельных помещения, что создало дополнительное удобство для членов семьи;

-       перенос дверей и увеличение коридора позволили избавиться от смежных комнат и получить три изолированных жилых комнаты, что привело к улучшению комфортности;

-       благодаря увеличению коридора появилась кладовая;

Отрицательные стороны:

-       хоть площадь самой большой комнаты и уменьшилась, однако это существенно не отразилось на функциональности или комфортабельности помещения, т.к. изменения не были столь масштабными.

Перепланировка позволила увеличить рыночную стоимость квартиры.

2.3. 2-комнатная квартира

2.3.1 Расчет рыночной стоимости

Железнодорожный район, ул. Малайчука. Собственник квартиры - 45-летняя Сазонова К. С. В квартире зарегистрированы Сазонова К. С. и её 19-летняя дочь с мужем.

квартира перепланировка нотариальный стоимость

До перепланировки:

общая площадь - 44,5 м2;

жилая площадь - 27,3 м2;

кухня - 7 м2;

кирпичный дом.

После  перепланировки:

общая площадь - 44,7 м2;

жилая площадь - 27,3 м2;

кухня - 8,11 м2;

кирпичный дом.

Для расчёта рыночной стоимости четырехкомнатной квартиры выберем из газеты «Моя реклама» объекты аналоги и, используя поправки на отдельные факторы, рассчитаем цену. Учитывая, что для более точного расчёта необходимо брать не менее 3-х пар, возьмём за основу 5 вариантов.

Расчет до перепланировки

Определяем рыночную стоимость объектов аналогов в у.е. по курсу нац. банка Республики Беларусь в долларах США, используя фактор отличия наружных стен жилых домов.

Аналогично данному примеру рассчитаем поправки на цену и по другим факторам.

Как видно из таблицы поправки на отличия квартир -аналогов по различным факторам будут составлять:

-                         на материал стен: П=50000-43600=6400 у.е.; с применением показателя «моды» - 7000 у.е.

-       на этажность: П=57200-53960=3240 у.е.; с применением показателя «моды» - 4000 у.е.

Vобоц= 45000 + 6400 - 3240 = 48160 у.е.

Учитывая наличие погрешностей при расчёте поправок делаем корректировку на точность расчёта в размере 5% от полученной суммы.

Vобоц = 48160 + 5% =50570 у.е.

При использовании моды рыночная стоимость квартиры составит:

МVобоц = 45000 + 7000 - 4000 = 48000 у.е.

Расчет после перепланировки

При расчете стоимости после перепланировки кроме поправок на материал стен и этажность, также будет учитываться поправка на площадь кухни.