Процедура установления права собственности на строения имела два этапа. На первом - бюро технической инвентаризации готовили заключение о принадлежности строения на праве собственности конкретному лицу. Второй этап состоял в контроле законности и правильности подготовленных БТИ документов соответствующим исполкомом рай(гор)совета депутатов трудящихся. На основании его решения производилась первичная регистрация строения, и собственнику строения выдавалось регистрационное удостоверение.
В соответствии с Инструкцией 1968 г. БТИ осуществляло двойной учет строений:
а) в каждом населенном пункте велись в реестровые книги, в которых отражались сведения о праве собственности на строения на основании решений исполкомов рай(гор)советов депутатов трудящихся;
б) на каждого собственника строений города (поселка) открывалась инвентаризационная карточка, с указанием фамилии, имени и отчества (для граждан) и полного наименования организаций, учреждений и предприятий, которая заносилась в алфавитную картотеку.
Таким образом, к средине ХХ века в РСФСР была признана необходимость единства учета и регистрации земельных участков и расположенных на них зданий, сооружений, а также прав на указанные объекты. Вместе с тем, функции инвентаризации строений и регистрации прав на них по-прежнему выполняли органы местного самоуправления, полномочия которых были очень широкими, т.е. отсутствовала единая (общегосударственная) система инвентаризации строений и земельных участков, а также регистрации прав на них.
С введением в Советском Союзе «новых форм хозяйствования» в виде хозрасчета и аренды предприятий появилась необходимость принципиального реформирования законодательства, регулирующего гражданский оборот особо ценного имущества, в том числе недвижимого. Наиболее значимым среди таких актов является Закон СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», статья 3 которого устанавливала, что в собственности могут находиться земля, ее недра, воды, растительный и животный мир, здания, сооружения, оборудование, предметы материальной и духовной культуры, деньги, ценные бумаги и иное имущество. Казалось бы, этот закон сделал революцию в праве собственности на объекты недвижимого имущества.
При этом земля хотя и была «неотъемлемым достоянием советского народа», но не принадлежала ему на праве собственности. Так, в перечне объектов права собственности граждан отсутствовали земельные участки (ст.7). Поэтому кадастровый учет земельных участков, принадлежавших гражданам на праве собственности, отсутствовал.
Однако с распадом СССР и переходом нашей страны на рыночные отношения произошли принципиальные изменения не только в экономике, но и в законодательстве России, регулирующем гражданский оборот имущества. Так, вступивший в силу с 01 января 1991 года Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» содержал упоминание о недвижимом имуществе в связи приобретением права собственности на основании приобретательной давности. Правда, этот документ не формулировал ни дефиниции, ни перечня вещей, относящихся именно к недвижимости. Вместе с тем, в п. 4 ст. 2 указанного закона перечислены основные объекты, которые могли принадлежать на праве собственности. Характерно, что этот перечень в первую очередь называет предприятия, имущественные комплексы, земельные участки, горные отводы, а также здания и сооружения. С точки зрения ныне действующего законодательства - это недвижимость. Однако Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. не выделял эту группу имущества. И только Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. в пункте 2 статьи 4 установили некоторые критерии отнесения вещей к недвижимому имуществу. В частности, диспозиция п. 2 ст. 4 указывала, что имущество подразделяется на движимое и недвижимое. И далее был сформулирован критерий и представлен открытый перечень объектов гражданского оборота - к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Отсылочная норма о том, что законодательными актами к недвижимости может быть отнесено и иное имущество, в том числе движимое, по сути, предоставляла возможность устранения выявившегося пробела правового регулирования объектов, гражданский оборот которых имеет важное экономическое или стратегическое значение.
С точки зрения уже накопленного в дореволюционном праве опыта регулирования оборота недвижимого имущества это был возврат к прошлому. В то же время, принимая во внимание сложившиеся общественные отношения при совершении сделок с определенными видами вещей, а также учитывая перспективы развития рынка, можно с уверенностью сказать, что официальное признание деления вещей на движимые и недвижимые является прогрессивным достижением отечественной цивилистики, которое получило дальнейшую регламентацию в нормах ГК и ряде Федеральных законов.
Библиография
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014)
2. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Сост. И.М. Тютрюмов. КН. Вторая. М. Статут, 2004. С.59 // СПС ГАРАНТ.
3. Декрет II Всероссийского съезда Советов «О земле» 26 октября (8 ноября) 1917 г. // Декреты Советской власти. Т.I. М. Гос. изд-во полит. лит. 1957 // КонсультантПлюс
4. Декрет ВЦИК Советов Рабочих, Солдатских, Крестьянских и Казачьих Депутатов от 14 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью» и Декрет Всероссийского Центрального Исполнительного Комитета Советов Рабочих, Солдатских, Крестьянских и Казачьих Депутатов от 20 августа 1918 г. № 674 «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах» // КонсультантПлюс
5. Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31 мая 1991 г. № 2211-I) // Ведомости ВС СССР от 26 июня 1991 г. № 26. Ст. 733.
6. Письмо Министерства финансов СССР, Министерства юстиции СССР и Государственного арбитража при Совете Министров СССР от 14 апреля 1951 г. № 680; 36; Б-3/347 "Об изменении статьи 15 Инструкции Наркомфина СССР, Наркомюста СССР и Государственного арбитража при Совнаркоме СССР от 26 мая 1940 г. "О порядке расчетов при передаче предприятий, зданий и сооружений" // КонсультантПлюс
7. Положение о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель (утв. постановлением Правительства РФ от 17 августа 1992 г. № 594// Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации от 24 августа 1992 г., № 8, ст. 510; Постановлением СМ-Правительства РФ от 23 декабря 1993 г.
8. Приказ Народного Комиссара Финансов СССР, Народного Комиссара Юстиции СССР и Главного Арбитра при СНК СССР от 28 апреля 1941 г. № 350/49; 68; ГА/7 "Об изменении ст. 6 Инструкции НКФ СССР, НКЮ СССР и Госарбитража при СНК СССР от 26 мая 1940 г.
9. Федеральный закон от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» // Собрание законодательства РФ, 16.03.2009
10. Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» // Ведомости съезда народных депутатов РСФСР от 27 декабря 1990 г. № 30 ст. 416 (на основании Федерального закона от 30 ноября 1994 г.
11. Инструкция Минфина СССР, Госплана СССР от 16.04.1980 № 75 "О порядке расчетов за передаваемые предприятия, объединения, организации, учреждения, здания и сооружения" // "Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР".1981.
12. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав // Дисс. ... доктора юридических наук. М. 2008. С. 583.
13. Базанов И.А. Вотчинный режим в России. Томск, 1910.
14. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М., 2004.
15. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2003.
16. Венедиктов А.В. Избранные труды по гражданскому праву. В 2-х т. Т. II. М., 2004.
17. Демушкина Е.С. Проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве. «Юриспруденция», 2011.
18. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М. 1999.
19. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М., 1997.
20. Новицкая Т.Е. Правовое регулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века. М., 2005.
21. Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. М. 2002. С. 73.
22. Тютрюмов И.М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Книга вторая. М.2004.
23. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. В 2-х т. Т.1. М. 2005.
24. Тамазян С.К., Огурцова М.Н. Решение суда о признании незаконными действий регистрационных органов и его исполнение // Урбанистика и рынок недвижимости.-2014.-1.-C. 22-31. DOI: 10.7256/.2014.1.10178.
25. Субоч Е.Л. Правовая природа недвижимого имущества, его место в системе объектов граждан-ских прав // Урбанистика и рынок недвижимости.-2014.-1.-C. 12-21. DOI: 10.7256/.2014.1.10177.
26. В.А. Богоненко Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости (на примере Швеции) // Журнал зарубежного законодательства и сравнительного правоведения.-2011.-3.-C. 69-74.
27. Кукушкин С.Н. Вопросы уголовно-правовой ответственности государственных регистраторов в сфере экономического оборота недвижимости (ст.170 и ст.285.3 УК РФ) // NB: Российское полицейское право. -- 2013.-№ 4.-С.45-60.
28. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Свиридов А.В.. Развитие и совершенствование методов прогнозирования на рынке жилой недвижимости // Урбанистика и рынок недвижимости. - 2014. - № 1. - С. 104-107. DOI: 10.7256/.2014.1.10025
29. Тадтаева В.В. Преимущества и недостатки планируемого налога на недвижимость // NB: Финансовое право и управление. -- 2013.
30. Миловидов О.Д.. Основные формы прав на недвижимость в законодательстве Великобритании и США // Урбанистика и рынок недвижимости. - 2014. - № 1. - С. 104-107. DOI: 10.7256/.2014.1.9776
31. Семизарова А.Г.. Проблематика учета объектов культурного наследия при подготовке документов территориального планирования муниципальных образований на примере Московской области // Урбанистика и рынок недвижимости. - 2014. - № 1. - С. 104-107. DOI: 10.7256/.2014.1.10308
32. Тамазян С.К., Огурцова М.Н.. Решение суда о признании незаконными действий регистрационных органов и его исполнение // Урбанистика и рынок недвижимости. - 2014. - № 1. - С. 104-107. DOI: 10.7256/.2014.1.10178
33. Субоч Е.Л.. Правовая природа недвижимого имущества, его место в системе объектов граждан-ских прав // Урбанистика и рынок недвижимости. - 2014. - № 1. - С. 104-107. DOI: 10.7256/.2014.1.10177
34. Пылаева А.В.. О налоговой нагрузке на физических лиц по налогу на объекты жилого фонда, исчисленному на основе кадастровой стоимости // Налоги и налогообложение. - 2013. - № 7. - С. 104-107. DOI: 10.7256/1812-8688.2013.7.9345
35. Кукушкин С.Н.. Вопросы уголовно-правовой ответственности государственных регистраторов в сфере экономического оборота недвижимости (ст. 170 и ст. 285.3 УК РФ) // Полицейская деятельность. - 2012. - № 1. - С. 104-10
Аннотация
Автор предпринял попытку исследовать генезис института регистрации прав на недвижимое имущество в России. Для достижения поставленной цели изучены исторические документы, регламентировавшие порядок и условия учета недвижимого имущества, регистрации прав на него, а также проанализированы возникавшие проблемы и сделаны авторские выводы, которые могут быть учтены разработчиками современной системы регистрации прав на недвижимость. Представлены точки зрения известных ученых - цивилистов того времени, среди них Д.И. Мейер, И.М. Тютрюмов, Г.Ф. Шершеневич и др. Применяя методы синтеза, сравнительного анализа автор проводит аналогию проблем, которые возникали у собственников недвижимости XVIII-XIX вв. и настоящего времени, и приходит к выводу, что многие вопросы не решаются в течение нескольких десятилетий, несмотря на то, что в других странах уже давно выработаны эффективных механизмы их преодоления. Принимая во внимание сложившиеся общественные отношения при совершении сделок с определенными видами вещей, а также учитывая перспективы развития рынка, автор аргументирует вывод, что официальное признание деления вещей на движимые и недвижимые является прогрессивным достижением отечественной цивилистики, которое получило дальнейшую регламентацию в нормах ГК РФ и ряде Федеральных законов. Это поступательное движение отечественного законодательства, несомненно, усилит охрану и защиту прав не только собственников недвижимого имущества, но и иных титульных владельцев.
Ключевые слова: Генезис института недвижимости, история регистрации прав, регистрация прав, учет недвижимости, вотчинное право, реестр крепостных дел, инвентаризация основных фондов, государственный учет земель, нотариальное удостоверение, московское государство
The author has made an attempt to study the genesis of the institution of registration of rights and titles to immovable property in Russia. For that purpose the author has studied the historic documents regulating the procedure and conditions for the registration of immovable property, as well as related problems. The author also provides conclusions, which may be taken into account by the developers of the modern system of registration of rights and titles to immovable property. The author presents the viewpoints of renowned civil law scholars of the time, such as D.I. Meyer, I.M. Tyutryumov, G.F. Shershenevich, etc. Applying the methods of synthesis and comparative analysis the author draws an analogy of problems which were faced by the owners of immovable property in XVIII - XIX centuries and current problems in the same sphere, drawing a conclusion that many issues have not been resolved in several decades, while in other countries the legislators have developed efficient mechanisms for dealing with such problems. Taking into account the current social relations regarding making deals with certain types of items and the perspectives for the market development, the author substantiates the position that official recognition of the division of objects into movable and immovable ones is a progressiveachievement of the Russian civil law studies, which was further regulated in the norms of the Civil Code of the Russian Federation and a number of other Federal Laws. This consecutive movement of the Russian legislation shall strenghen the protection of rights of owners and other title-holders of immovable property.