Интересно отметить, что передача юридических лиц и их структурных подразделений сопровождалась, как правило, инвентаризацией основных фондов, товарно - материальных ценностей, а также денежных средств, на основе которых составлялся бухгалтерский отчет[24].
Однако результаты такой инвентаризации учитывались лишь субъектами сделки (передающая и принимающая стороны) и не подлежали государственной регистрации. Таким образом, государственный регистрационный учет зданий, сооружений, а также иных объектов недвижимости в составе юридических лиц, и их оценка отсутствовали.
Аналогичная ситуация сложилась в сфере государственного учета природного, хозяйственного и правового положения земель как основного вида недвижимости. В итоге достоверные сведения, необходимые для регистрации прав на указанные виды имущества и сделок с ним, зачастую отсутствовали. Поэтому возникала потребность уточнять не только количество и качество земель, являющихся предметом сделки, но и проводить их экономическую оценку. Очевидно, что эта процедура существенно увеличивала срок регистрации прав новых владельцев. Кроме того, отсутствие достоверных сведений о стоимости предмета сделки приводило к занижению налоговых и иных обязательных платежей.
В то же время многие экономически развитые страны мира разрабатывали и эффективно использовали различные системы технического и кадастрового учета не только земель, но и иных дорогостоящих объектов собственности. СССР с его политикой об отмирании государства и коммунистическом обществе «пошел своим путем». И только к средине ХХ века большевики вынуждены были признать необходимость и эффективность ведения государственного земельного кадастра. Поэтому в Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г. был включен Раздел VIII «Государственный земельный кадастр», состоящий из одной статьи (46), в которой обозначены цели ведения кадастра:
- обеспечение рационального использования земельных ресурсов и их охраны; юридический недвижимый имущество сделка
- формирование совокупности достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель;
- планирования народного хозяйства, размещения и специализации сельскохозяйственного производства, мелиорации земель и химизации сельского хозяйства;
- осуществления других народнохозяйственных мероприятий, связанных с использованием земель.
Далее указывалось, что Государственный земельный кадастр включает данные регистрации о землепользовании, учета количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель и ведется за счет государства по единой для Союза ССР системе. Порядок ведения государственного земельного кадастра, формы кадастровой документации, периодичность уточнения и обновления кадастровых данных устанавливались Советом Министров СССР.
Нормы этой статьи получили свое развитие в Земельном кодексе РСФСР 1970г., который также содержал раздел, посвященный государственному земельному кадастру, включающему три статьи. Интересно отметить, что в соответствии со ст. 118 указанного ЗК главная цель ведения государственного земельного кадастра - обеспечение рационального использования земельных ресурсов. Правда, при этом отмечалось, что кадастр содержит совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель, которые принимаются во внимание при планирования народного хозяйства, размещении и специализации сельскохозяйственного производства, мелиорации земель и химизации сельского хозяйства, а также осуществлении других народнохозяйственных мероприятий, связанных с использованием земель. Земельный кадастр ведется за счет государства по единой для Союза ССР системе. Правила и порядок ведения государственного земельного кадастра, а также формы кадастровой документации, сроки уточнения и обновления кадастровых данных определялись Советом Министров СССР.
Однако как показало время задачи, поставленные в Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, а также в Земельном кодексе РСФСР не были решены. Предпосылок к этому, по нашему мнению, было довольно много. В частности, отсутствовал специально созданный единый орган, осуществляющий государственный контроль за правильностью ведения кадастра. Эти функции были возложены Советы депутатов трудящихся, их исполнительные и распорядительные органы, а также землеустроительные службы системы МСХ СССР, которые в течение почти 15 лет так и не смогли сформировать соответствующую базу данных кадастрового учета земель.
В подтверждение сказанного сошлемся на Постановление СМ РСФСР от 10 апреля 1975 г. № 225 "Об улучшении организации выполнения и повышении качества проектно-изыскательских работ по землеустройству", в соответствии с которым на базе республиканского проектного института по землеустройству ("Росгипрозем") было организовано Всероссийское производственно проектное объединение по использованию земельных ресурсов - «Росземпроект», вошедшее в систему Министерства сельского хозяйства РСФСР. Одним из главных направлений деятельности этого объединения были земельно-оценочные работы, связанные с введением государственного земельного кадастра. В частности, они переносили на местность утвержденные в установленном порядке землеустроительные проекты и выдавали землепользователям соответствующие документы, рабочие чертежи, почвенные очерки, карты, картограммы и другие материалы.
Указанные работы продолжались более двадцати лет, в течение которых регулярно принимались нормативные правовые акты, уточняющие компетенции и полномочия лиц, осуществляющих функции по ведению государственного кадастра. Например, Земельный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 № 1103-1) возлагал обязанности по ведению Государственного земельного кадастра на Государственный комитет РСФСР по земельной реформе и его органы на местах по единой системе и расширил сферу применения данных государственного земельного кадастра, которые теперь учитывались при расчете платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель. В 1992 году принято Положение о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель , возложившее на Министерство экологии и природных ресурсов Российской Федерации и его органы на местах функции государственного контроля за достоверностью сведений, используемых при ведении государственного земельного кадастра, мониторинге земель и землеустройстве.
По-иному формировалась система учета и регистрации (инвентаризации) строений, в том числе жилых домов, поскольку эта деятельность, хотя и контролировалась республиканскими ведомствами, однако осуществлялась органами местного самоуправления. Так, можно вспомнить Инструкцию НККХ РСФСР от 19 июня 1937 г. № 95/М "О регистрации жилищно-коммунальными органами строений, перешедших к их фактическим владельцам по сделкам, не оформленным в установленном порядке или в порядке наследования", которая в основном разъясняла положения Циркуляра НКЮ и НКВД РСФСР от 12 - 19 октября 1926 г. № 404/183 "О порядке установления прав на частновладельческие (немуниципализированные и демуниципализированные) строения" и уточняла Разъяснение НКВД и НКЮ от 14 марта 1929 г. № 89/32 "О правовом положении строений, возводимых частными лицами без надлежащего оформления". Условия и порядок гражданского оборота прав на недвижимость определялись Инструкцией НККХ РСФСР от 11 августа 1934 г. "Об удостоверении и регистрации коммунальными органами возникновения и передачи прав на владение строениями и залога их".
Представленный перечень убедительно свидетельствует, что центральные органы власти и управления РСФСР регулярно уделяли внимание учету и регистрации строений и сооружений, пытаясь создать единообразную систему технического учета и инвентаризации.
Однако война 1941-1945гг. разрушила не только объекты недвижимости, находящиеся в зоне военных действий, но и нанесла значительный вред хранилищам документов, в том числе архивам. Поэтому главными задачами этого периода в данной сфере народного хозяйства являлись восстановление утраченных документов, а также новая инвентаризация сохранившихся зданий и сооружений. Именно эти обстоятельства предопределили принятие Инструкции НККХ РСФСР и НКЮ РСФСР от 5 октября 1942 г. N 506 (Б-И-7) "О порядке восстановления документации на право владения строениями и пользования земельными участками в местностях, где указанная документация утрачена в связи с условиями военной обстановки", в соответствии с которой основными документами, подтверждающими право владения строениями и право пользования земельными участками, признавались:
а) нотариально засвидетельствованные договоры купли-продажи, мены, дарения и завещания права владения строениями;
б) договоры на право застройки;
в) решения народных судов, подтверждающие право собственности или право застройки;
г) договоры аренды;
д) выписки из реестров нотариальных контор об удостоверении договора отчуждения строений или права застройки.
Если указанные документы или заверенные надлежащим образом копии с них, отсутствовали, то юридической силой обладали документы, косвенно подтверждающие вышеуказанные права, в частности к ним относили:
а) обязательства по банковским ссудам на строительство жилых домов;
б) акты отвода участков под строительство;
в) выписки из решений исполнительных комитетов местных Советов депутатов трудящихся об отводе земельных участков под строительство и о разрешении этого строительства;
г) справки сельских Советов об отводе участков под строительство жилых домов (в рабочих поселках и городах, преобразованных из сельских населенных пунктов);
д) платежные документы (земельная рента и налоги со строений);
е) страховые полисы;
ж) инвентаризационные документы;
з) счета на строительство;
и) утвержденные проекты застройки;
к) домовые книги.
На основании вышеперечисленных документов коммунальные органы могли восстановить право владения строениями или пользования земельными участками и выдавали соответствующие удостоверения или возобновляли договоры о праве застройки или договоры аренды.
Если коммунальные органы на основании косвенных документов отказывались удостоверить право владения или право пользования, то заинтересованное лицо могло обратиться в суд с заявлением о вынесении решения на право владения строениями или на право пользования земельным участком.
При отсутствии косвенных документов, а также при сомнениях в их подлинности, право владения строениями или право пользования земельными участками устанавливались судом на основании свидетельских показаний.
После окончания военных действий возникла необходимость провести полную инвентаризацию имеющихся строений, поэтому Инструкция 1942 года была отменена и принята Инструкция НККХ от 25 декабря 1945 г. «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», которая давала руководящие разъяснения бюро инвентаризации жилищно-коммунальных органов исполнительных комитетов местных Советов по вопросам уточнения права владения строениями и учета их по фондам. Так, подлежали отдельной регистрации:
а) строения на праве государственной собственности, находящиеся в ведении местных Советов;
б) строения на праве государственной собственности, находящиеся в ведении государственных учреждений и предприятий;
в) строения кооперативных и других общественных организаций;
г) строения отдельных граждан на праве личной собственности или праве застройки.
Заслуживает внимания факт, который свидетельствует о комплексном подходе к регистрации объектов недвижимости, а именно: ст.ст. 5 и 6 указанной Инструкции устанавливали, что объектом регистрации является домовладение в целом с самостоятельным земельным участком, под отдельным порядковым номером по улице, переулку, площади независимо от числа совладельцев данного домовладения. Строения регистрировались лишь после того, как были закончены строительством вместе с обслуживающими их земельными участками. При этом право пользования земельным участком, обслуживающим строение, отдельно не регистрировалось.
Эта инструкция действовала довольно длительный период времени и была отменена Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21.02.1968 № 83, утвердившем новую Инструкцию "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР", которая вводилась в действие в целях осуществления правовой регистрации всех строений, независимо от их ведомственной принадлежности. Эти мероприятия следовало провести в течение 1968 - 1970 гг.
Вместе с тем, из данного общего правила предусматривались исключения, например, указанная Инструкция не применялась к строениям, находящимся:
а) на территориях, изъятых из ведения местных Советов на основании постановлений Правительства;
б) на территориях, отведенных промышленным предприятиям (на промплощадках).