Указанные Реестры велись в каждом уезде и каждом городе. Тем не менее, внесение записи в Реестр не являлось основанием для приобретения вещных прав по совершенной сделке, поскольку требовалось ее утверждение старшим нотариусом губернии, который обязан был удостовериться в законности оснований сделки, а также отсутствии ограничений на имущество. Он же обладал полномочиями взыскания пошлины. Только после ее уплаты старший нотариус мог сделать на выписке из Реестра надпись об утверждении сделки и занести соответствующие сведения в крепостную книгу.
Вместе с тем, несмотря на новеллы в порядке учета сделок с недвижимым имуществом, предусматривающие ведение Реестра, сохранились недостатки старого режима регулирования. В частности, сделки с недвижимостью по-прежнему могли совершаться в любом месте, что, как отмечено выше, активно использовалось недобросовестными продавцами. Хотя теперь вещное право переходило лишь в момент утверждения сделки старшим нотариусом по месту нахождения имущества. Интересно отметить, что этот факт в дальнейшем приобрел приоритет, поскольку, если выявлялось несколько купчих, совершенных в разных местах на одно имение, то вещное право возникало у того покупателя, чей акт будет предъявлен к утверждению первым.
Что же касается Реестра крепостных дел, то цель его введения (упорядочить совершение записей и «снять» многие вопросы), по мнению Г.Ф. Шершеневича, не была достигнута, поскольку «…в действительности реестры крепостных дел оставляют желать многого. Этому способствовали два обстоятельства: во-первых, то, что внесению в реестр не дано должного юридического значения, а, во-вторых, отсутствие гласности»[26,19,23].
Тем не менее, именно удостоверение сделки считалось необходимым условием возникновения права собственности частных лиц на недвижимость. Кроме того, старший нотариус должен был сообщить о совершенной сделке в земскую или городскую управу по месту нахождения недвижимости, а также в сенатскую типографию, для опубликования соответствующей информации в Сенатских Объявлениях. Обратим внимание, для принятия имущества, переходящего по праву наследования, была установлена иная процедура: вещные права наследника возникали в момент смерти наследодателя, то есть независимо от записи в реестр крепостных дел. Однако запись в реестре рассматривалась как единственное доказательство существования права на имение, которое действует с момента внесения этой записи[26]. Интересно отметить, что этот принцип перехода права собственности на наследственную недвижимость сохранился в отечественном гражданском праве и до настоящего времени (см., например, п. 4 ст. 1152 ГК, в соответствии с которым принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации).
Характерный признак совершаемых в то время сделок с недвижимым имуществом - отсутствие гласности, то есть знакомиться с содержанием крепостной книги и получить из нее выписку постороннее лицо могло только с согласия собственника имущества. Однако развитие гражданского оборота недвижимости обусловило необходимость установления определенных гарантий лицам, которые участвовали в таких сделках. Поэтому с 1899 г. старшие нотариусы обязаны были выдавать всем желающим справки как из Сенатских Объявлений, так из иных документов (Реестр, крепостная книга) о лежащих на имении запрещениях (т. XVI, ч. I, Положение о нотариальной части, ст.154, прим. 2).
Таким образом, к началу XIX века в России сформировалась система правового регулирования сделок с недвижимостью, основой которой являлось внесение сведений об объектах, обременениях, на них лежащих, а также о субъектах (сторонах) сделки в специальные реестры. Однако это был лишь первый (формальный) шаг на пути перехода права собственности на недвижимость. Реальная же передача недвижимости осуществлялась посредством специальной процедуры, то есть совершением действий, которые именовались «ввод во владение». Суть этой процедуры состояла в том, что приобретатель недвижимости предоставлял окружному суду по месту нахождения приобретенного имения акт укрепления и просил ввести его во владение. Суд проверял соответствие акта укрепления нормам действующего законодательства, устанавливал отсутствие запрета на переход имущества и прав на него к другому лицу, а также удостоверялся, что никто не оспаривает предъявленный акт укрепления. При наличии этих условий окружной суд «постановлял решение» о вводе заявителя во владение[20].
Подводя итог краткому историческому экскурсу о переходе прав на недвижимое имущество по законодательству дореволюционной России, отметим:
1) на Руси издревле понимали важность сделок с недвижимостью не только для лиц, участвующих в таких договорах, но и для общества, поэтому стремились к накоплению полных, правильных и доступных сведений об их правовом статусе. В этой части гражданского оборота сделок с недвижимостью Россия не отличалась от экономически развитых стран мира;
2) тем не менее, долгое время сделки с недвижимым имуществом носили конфиденциальный характер, поскольку доступ к записям о совершенных сделках осуществлялся только с согласия собственника имущества. Этот принцип закрытых сведений о совершенных сделках противоречил европейской публичности информации;
3) необходимость обеспечения публичного режима прав на недвижимость особенно ярко проявлялась в период имевшихся нарушениях, выражавшихся в многократном залоге прав на имущество;
4) первые шаги в обеспечении публичности перехода прав на недвижимость связаны с совершением запоминающейся процедуры перехода прав (для свидетелей сделки устраивали праздник с обильным угощением). Этот обычай, думаем, Россией был заимствован из Европы, так как там не только угощали, но и устраивали театрализованные представления.
5) к началу XIX века в России сформировалась многоступенчатая система учета сделок с недвижимым имуществом и контроля их законности, которая содержала много пробелов и противоречий, а потому достаточно часто вызывала вопросы у практиков. В частности, момент возникновения права собственности на недвижимость связывался с такими фактами, как:
- утверждение старшим нотариусом предоставленного ему акта;
- вручение старшим нотариусом «выписи» правоприобретателю;
- совершение акта ввода во владение;
- запись в реестре крепостных дел о совершенном вводе во владение.
Такая ситуация сложилась из-за отсутствия четких норм действующего законодательства и приводила, как отмечено выше, к многочисленным судебным разбирательствам;
6) принятые правительством меры по обеспечению гласности сведений, содержащихся в крепостных книгах, не дали ожидаемого эффекта, поскольку, во-первых, «оглашение» записей в «Сенатских Ведомостях» происходило спустя достаточно длительный период времени с момента совершения сделки; во-вторых, эти публикации совершались вдали от места нахождения имения. По справедливому замечанию приват-доцента Императорского Московского университета В. А Краснокутского «они превратились в пустую формальность». В итоге такая система регистрации прав привела к тому, что возникло много недвижимостей, которые формально не укреплены за теми, кто, несомненно, должен считаться собственником[22];
7) сложившейся в России системе регистрации прав на недвижимое имущество явно не доставало конкретности и простоты. Поэтому она «отставала» от европейских стандартов, содержащих ответы на многие вопросы, возникающие в России. Скажем, по ГГУ право возникало в момент регистрации (нет регистрации - нет права); по ФГК - из двух конкурентов выигрывает тот, кто первым зарегистрировал свое право. Конечно, в целях усиления гарантий имущественных прав и интересов лиц, участвующих в гражданском обороте, действующая в то время российская система нуждалась в совершенствовании. И царское Правительство предпринимало для этого определенные меры, в качестве примера можно назвать закон от 24 мая 1911 г. «Об упрощении порядка ведения старшими нотариусами крепостных книг».
В итоге к 1917 году статья 420 Законов гражданских устанавливала следующее правило определения собственника недвижимого имущества: "Кто, быв первым приобретателем имущества, по законному укреплению его в частную принадлежность, получил власть, в порядке, гражданскими законами установленном, исключительно и независимо от лица постороннего владеть, пользоваться и распоряжаться им вечно и потомственно, доколе не передаст этой власти другому, или кому власть эта от первого ее приобретателя дошла непосредственно или через последующие законные передачи и укрепления, тот имеет на это имущество право собственности"[25].
Однако победа большевиков в революции 1917 г. с их главной идеей построения коммунистического общества привела к полному разрушению не только системы частной собственности, но и сделок с недвижимым имуществом вообще. В.А. Алексеев характеризует правовую систему послереволюционного периода, отменившую частную собственность на землю и многие другие объекты недвижимого имущества, как яркий пример проявления закономерности гражданского оборота недвижимости - публичность сделок устанавливается только там и поскольку, где и поскольку этот оборот существует[15].
Известным Декретом «О земле» от 26 октября (8 ноября) 1917 г была отменена любая форма собственности на землю и одновременно установлен запрет на ее гражданский оборот. Далее идея общего имущества нашла свое отражение в Декретах ВЦИК Советов Рабочих, Солдатских, Крестьянских и Казачьих Депутатов от 14 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью» и от 20 августа 1918 г. № 674 «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах». Таким образом, земля и другие объекты недвижимого имущества были исключены из частного гражданского оборота и объявлены достоянием государства. Соответственно, отпала необходимость в сохранении прежней системы регистрации сделок с таким имуществом, а в законодательных и иных нормативных правовых актах термин «недвижимое имущество» не употреблялся. Особые правила об обороте недвижимости оказались не востребованными. Поэтому в примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. было указано: «С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено».
Вместе с тем, полностью упразднить систему государственного учета сделок с землей и строениями было нельзя, поскольку законом допускался ограниченный оборот недвижимого имущества. В частности, ГК РСФСР 1922 года содержал ряд статей, в которых устанавливался порядок и условия застройки, а также предусматривалось право отчуждения или обременения таких объектов залогом (ст.ст.71 - 84). С течением времени в нормативных правовых актах советского государства стали использоваться понятия «дом», «строение», «дача», «гараж», «квартира» и др. Сделки с указанным имуществом под страхом их недействительности должны были нотариально удостоверяться, а затем зарегистрироваться в подлежащем коммунальном отделе (ст. 79).
В ГК РСФСР 1964 г. указанный порядок гражданского оборота недвижимого имущества был не только сохранен, но и расширен. Это касалось перечня сделок, которые подлежали регистрации. Так, если предметом договоров купли-продажи (ст. 239), мены (ст. 255), дарения (ст. 257) были жилой дом или дача, расположенные в городе, рабочем, курортном или дачном поселке и хотя бы одной стороной выступал гражданин, то такой договор должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского или сельского Совета депутатов трудящихся. Несоблюдение этих требований влекло недействительность договора. Такие же требования обязаны были выполнить стороны договора залога жилого дома.
Обратим внимание, законодатель установил обязательность регистрации сделок только с участием граждан. И это вполне оправданно, поскольку смена собственника была возможна применительно к объектам, находившимся в индивидуальной собственности. Вся другая недвижимость относилась в основном к государственной собственности, за исключением объектов кооперативной и колхозной собственности, т.е. при переходе имущества от одного лица к другому собственник (государство) не менялся, поэтому учитывалась (регистрировалась) только смена владельцев. Этот факт послужил основанием к установлению особых правил:
а) передача таких объектов недвижимости как предприятия, организации и учреждения (со всеми их активами и пассивами) из ведения одного государственного органа в ведение другого государственного органа осуществлялась безвозмездно;
б) при передаче предприятия или иной организации, состоящей на хозяйственном расчете , оборотные средства этого предприятия (организации) передавались по передаточному балансу в размерах, предусмотренных техпромфинпланом (хозфинпланом, стройфинпланом и т.п.) на тот квартал, в котором согласно решению о передаче это предприятие (организация) должно быть передано;
в) если передавались структурные подразделения вышеуказанных юридических лиц, которые учитывались на общем балансе юридического лица, то передающая организация должна была выделить такие подразделения из общего баланса на передаточный баланс;
г) если в процессе передачи недвижимости менялся собственник, т.е. объект государственной собственности переходил в кооперативную или общественную собственность или наоборот, то передача осуществлялась за плату , если законодательством СССР не был установлен иной порядок.