Автореферат: Совершенствование системы регулирования землепользования и застройки сельских поселений

Полученные значения интегральных показателей с помощью программного приложения Mapinfo 9,5 были привязаны к контурам земельных участков ООО "Агрохолдинг Авангард", обозначенных на карте существующего использования территории сельского поселения Кашинское, и послужили основой для эколого-хозяйственного зонирования сельского поселения (рис.2).

В результате анализа полученных данных на территории поселения было предложено выделить три эколого-хозяйственные зоны:

1) северная зона (С) - значения Бi менее 30, Итi менее 0,7;

2) западная зона (З) - значения Бi в пределах от 30 до 40, Итi от 0,7 до 0,9;

3) южная зона (Ю) - значения Бi более 40, Итi более 0,9.

Рис.2. Схема эколого-хозяйственного зонирования территории сельского поселения Кашинское

Опираясь на характеристики эколого-хозяйственных зон, предлагается установить землеустроительные регламенты освоения межселенных территорий, включающие требования по структуре земель сельскохозяйственного назначения, приоритетные направления использования земель сельскохозяйственного назначения, минимальные показатели плотности сети автодорог общего пользования и параметры допустимого соотношения застроенных, лесных и сельскохозяйственных территорий.

В третьей главе "Совершенствование системы регулирования землепользования и застройки Кашинского сельского поселения Волоколамского муниципального района" сформулированы предложения по совершенствованию методики регулирования землепользования и застройки территории сельского поселения. В качестве основного инструмента регулирования предложено правовое зонирование территории. Разработано три варианта выполнения данного вида зонирования (рис.3), различающихся по:

- порядку установления территориальных зон;

- содержанию регламентов землепользования и застройки зон, территории которых находятся в активном рыночном обороте и вовлечены в хозяйственную деятельность, формирующую экономику муниципального образования, - жилых, общественно-деловых, производственных и сельскохозяйственных (далее - зон активной экономической деятельности).

Рис.3. Фрагменты вариантов схем правового зонирования сельского поселения Кашинское

Вариативность зонирования основывается на различных методах пространственной организации правового регулирования и различных способах предоставления правовых условий использования территорий в зонах активной экономической деятельности и заключается в следующем:

- вариант 1 подразумевает минимальное территориальное структурирование вопросов правового регулирования, а также гибкие правовые рамки использования территорий в зонах активной экономической деятельности, не предусматривающие определение специфики хозяйственных процессов;

- вариант 2 предусматривает детализированную пространственную организацию правового регулирования населенных пунктов, дополнительные территориальные ограничения использования межселенных территорий, а также детальное регулирование специфики хозяйственных процессов в зонах активной экономической деятельности;

- вариант 3 предусматривает детальное пространственное структурирование вопросов использования всей территории муниципального образования, а также детальную функциональную организацию хозяйственных процессов в зонах активной экономической деятельности с привязкой данной деятельности к объектам капитального строительства.

Каждый из вариантов правового зонирования создает предпосылки для формирования отличной от других структуры землепользований и землевладений на территории сельского поселения, зависящей от состава и площадей территориальных зон (табл.3).

Таблица 3. Площади зон активной экономической деятельности (зон АЭД) сельского поселения Кашинское по вариантам правового зонирования

Каждый из предложенных вариантов формирует индивидуальный состав налогооблагаемой базы для земельного налога. Однако состав территориальных зон определяется не только принципами зонирования территории, но и методом установления регламента землепользования и застройки. Также регламент землепользования и застройки определяет наименования функций территории, по которым в дальнейшем будет дифференцирована ставка налогообложения. Предложены три способа фиксации в регламенте аспектов экономической и хозяйственной деятельности человека, определяющие различную степень вовлеченности органов местного самоуправления в процесс развития территории поселения (табл.4).

Таблица 4. Содержание регламентов землепользования и застройки по вариантам зонирования (примеры)

Следует отметить, что проведение землеустроительного планирования позволяет определить в составе регламента землепользования и застройки правовой режим и основные параметры существующих и планируемых к организации сельскохозяйственных угодий.

Регламент землепользования и застройки зоны сельскохозяйственных угодий, содержащий в себе не общее определение угодий, а качественные и количественные параметры организации их использования, ставит перед землепользователями и землевладельцами конкретные задачи по ведению сельскохозяйственной деятельности, тем самым закрепляя положения землеустроительного регламента в правовом режиме земельных участков.

На основе предложений по преобразованию методики регулирования землепользования и застройки сельского поселения Кашинское, разработаны изменения в процедурной части правил землепользования и застройки муниципального образования:

1. в части процедур градостроительной подготовки земельных участков предложено:

1.1. разделить процесс градостроительной подготовки по двум типам земельных участков: в границах населенных пунктов и на межселенных территориях;

1.2. изменить порядок формирования земельных участков на межселенных территориях путем замены градостроительного проектирования (подготовка проекта планировки территории) на землеустроительное (подготовка проектов территориального (межхозяйственного) землеустройства, проектов внутрихозяйственного землеустройства и т. д).

1.3. полномочия по предоставлению земельных участков (осуществление аукционов и торгов) из земель неразграниченной государственной собственности закрепить за органами местного самоуправления поселения.

2. в части процедур изменения видов разрешенного использования предложено:

2.1. расширить раздел и изменить его наименование на "положения об изменении назначения земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами" и включить в его состав процедуры изменения категории земельного участка в соответствии с документами землеустроительного и территориального планирования муниципального образования (генеральным планом и схемой землеустройства территории муниципального образования) - рис.4;

2.2. дополнить процедуры предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования, на отклонение от параметров разрешенного строительства на межселенных территориях необходимостью разработки проекта внутрихозяйственного землеустройства.

3. положения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки предложено дополнить положениями о порядке согласования Правил землепользования и застройки с исполнительными органами государственной власти Российской Федерации, или, в случае делегирования им соответствующих полномочий, с исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными в области регулирования землепользования в случае изменения землеустроительных регламентов и границ территориальных зон на землях сельскохозяйственного назначения, на землях лесного фонда, на землях водного фонда, на землях особо охраняемых природных территорий, на землях, предоставленных для добычи полезных ископаемых.

Рис.4. Инфологическая модель процедуры изменения категории земельного участка в сельском поселении Кашинское