Материал: semenov_vt_shtompel_ne_formirovanie_ustoichivogo_razvitiia_m

Раздел 4. Градостроительная политика и управление градостроительной деятельностью

3.Реорганизовать работу органов власти и градорегулирующих структур.

4.Создать механизм реального инвестирования в градостроительную сферу, подключить к разработке важнейших решений не только профессиональные организации, но и общественные.

Переходный период в рыночной экономике имеет главную особенность: постепенное и целенаправленное внедрение предпринимательских принципов в городскую жизнедеятельность. Главными критериями, которыми должны руководствоваться специалисты, теперь являются интересы общества и частные интересы.

276

4.7. Правовое зонирование территорий

4.7. Правовое зонирование территорий: градостроительный кадастр, зонинг, правила застройки

Переход к инновациям в экономической жизни страны в настоящее время очень слабо подкреплен нормативно-правовой базой в сфере градорегулирования, что крайне негативно сказалось на структурно-системных связях во всех отраслях экономики, в том числе и в строительном комплексе. Неупорядоченная деятельность Верховной Рады Украины по написанию и внедрению новых законов не в состоянии охватить все сферы жизни, вследствие чего усложняется работа управленческих органов власти.

Закон Украины «Об основах градостроительства»146 предполагает введение градостроительных кадастров и дальнейший переход к стоимостной оценке земли. Этот вопрос назрел, но он еще очень слабо подготовлен, отсутствуют градостроительные кадастры, отвечающие современным требованиям.

При отсутствии Градостроительного кодекса, который был бы основным юридическим документом в регулировании прав и обязанностей физических и юридических лиц (коммерческих структур) и их взаимоотношений относительно земли и недвижимости, необходимо определение приоритетов между государственной и частной собственностью относительно характера освоения или продажи земли. Это сделало бы невозможным получение прибылей за счет общественных интересов, связанных с развитием города и его жизненно важных элементов. Для соблюдения этих условий нужен зонинг. Необходимым условием является гласность в градостроительной политике, разработка «Правил застройки городов»147 как результата взаимодействия всех заинтересованных сторон до прохож-

146Закон України «Про основи містобудування»// ВВР, 1992, N 52, ст. 683, № 2780-XII

147Рішення XVI сесії Харківської міської раді 5 скликання «Про затвердження текстової частини Правил забудови м. Харкова» від 21.11.07 р. № 248/07.

277

Раздел 4. Градостроительная политика и управление градостроительной деятельностью

дения документации на приобретение права собственности на землю и недвижимость. При составлении правил застройки главным принципом должно быть право верховенства территории, в котором оговаривается возможность приобретения частной земли (на основе компенсации государству ее стоимости) для решения возможной градостроительной задачи или сооружения объекта. Это право — своеобразное «вето», оно касается и запрета на продажу земли в частную собственность при перспективном развитии территории под определенную деятельность согласно генплану города. Зонинг должен установить характер планировочных ограничений в границах согласованного генплана города. Внедрение в градостроительную практику зонинга позволяет пресечь появление случайных объектов на случайных местах, без учета интересов целого города, района, квартала и т. д.

Подобная практика вызвана тем, что на современном этапе у заказчика (он же — инвестор) основной целью является постройка объекта в минимальные сроки и по минимальной цене, а у архитектора (он же — проектировщик) — запроектировать и согласовать его во всех инстанциях. Такой узкопрофессиональный и узкопрагматический подход к конкретному градостроительному объекту и территории может отразиться на качестве осмысления целого города, района и т. д.

Как уже отмечалось выше, в Правилах застройки должно быть закреплено право «вето»: запрет на продажу земель, отведенных под реализацию городских проектов и программ, а также механизм покуп- ки-продажи земельных участков. Покупка земельных участков может осуществляться тремя способами:

-по обоюдному согласию сторон;

-пользуясь первоочередным правом;

-путем отчуждения (выкупа).

278

4.7. Правовое зонирование территорий

Мэрия имеет первоочередное право выкупить землю для муниципальных нужд: создание социально направленных объектов, строительство муниципального жилья и т. д.

Для создания какой-либо инфраструктуры: например, городского бизнес-центра, процедура выкупа достаточно продолжительна: публичное анкетирование по проекту, уведомление всех землепользователей, прием и анализ их предложений и т. д.

Во всех перечисленных случаях оценка земли производится государственной общественной комиссией и соответствует рыночной стоимости. В последнем случае, при несогласии собственника с оценкой комиссии, он может обратиться в суд для установления продажной стоимости.

Во втором случае (первоочередное право мэрии), муниципалитет через агентства может скупать земли, владея информацией о перспективах застройки данного участка, а затем приводить ее в соответствие запросам и продавать.

Все эти вышеизложенные положения должны быть закреплены в Градостроительном кодексе, но при его отсутствии функцию их легализации должны взять на себя легитимные «Правила застройки».

На новом этапе происходит регулирование земельных отношений. Рынок земли в Украине еще не в полной мере сформировался, но следует осознать, что как бы ни совершенствовалосьградостроительное и земельное законодательство в условиях перехода к рыночным отношениям, фактор принадлежности территории, участка строительства играет решающую роль. Необходимым условием использования и застройки земельного участка являются, с одной стороны, интересы государства, утвержденные в соответствующих законодательных актах и местных нормативах — « Правилах застройки», а с другой стороны, — характеристика самого участка и право собственности того или иного субъекта градостроительной деятельности.

279

Раздел 4. Градостроительная политика и управление градостроительной деятельностью

В описании участка необходимо отразить:

-местоположение (административный район, улица, номер);

-включение в определенную зону города или зону регулирования застройки;

-совместное землепользование;

-факт отбора участка (права, срок, цель использования);

-параметры (площадь в границах землеотвода фактическая, в том числе под застройку);

-общая площадь строений, сооружений на участке, в том числе тех которые находятся в распоряжении физического или юридического лица.

Характерной особенностью «Правил застройки» является тот факт, что они, по сути, логически продолжают типовые правила застройки, но с учетом конкретных местных условий, национальных, исторических, культурных, природно-климатических особенностей. Они должны быть дополнены положениями, характерными только для данной местности и утверждены городской администрацией в соответствующем порядке. Ими описываются и регламентируются следующие организационно-правовые действия:

-порядок рассмотрения вопросов в сфере градостроительства и землеустройства;

-выбор в соответствующем порядке земельных участков (для разноцелевого использования);

-подготовка заказчику исходных данных для проектирования;

-разработка и утверждение документации, порядок ее утверждения и согласования;

-формирование строительного паспорта;

-требования по охране окружающей среды, памятников архитектуры

иистории;

-порядок размещения внешней рекламы.

280