Для несведущих владельцев земельной собственности бывает трудно доказать, что данный ущерб причинен именно подработкой, а не является следствием строительных дефектов здания, так как без вспомогательного обо рудования и специальных знаний в области геодезии невозможно установить наличие сдвижений земной поверхности, если не считать случаев, когда на клон зданий может быть обнаружен визуально. Из беглого ознакомления с многими сотнями чертежей горной графической документации, хранящихся в управлении горной промышленности, на которых фиксируется ход развития горных работ, он также не сможет сделать какие-либо выводы без помощи специалиста.
Законодателями также не был предусмотрен вещественно гарантирован ный отказ от предъявления требований о возмещении причиняемого подработ кой ущерба при продаже земельных участков, принадлежавших горному пред приятию, вследствие чего установленное законом регулирование цен путем взаимного соглашения, наоборот, перекладывает риск ущерба от подработки на нового владельца земельного участка. Это защитное мероприятие горной промышленности многократно вынуждало население горнопромышленных райо нов при развитии в этих районах новых отраслей промышленности, не желав ших страдать от воздействия подработки, брать на себя поручительство о воз мещении ущерба и затрат на мероприятия по защите сооружений от воздей ствия подработки. При доброжелательных общественных отношениях и взаи мопонимании при использовании наземного и подземного пространства можно заблаговременно достаточно полно учесть нужды связанной с данным районом горной промышленности в рамках регионального планирования, т. е. при составлении перспективных планов строительства. В районах, особенно опас ных в отношении сдвижения земной поверхности, можно пойти навстречу требованиям горной промышленности, запретив на некоторый определенный срок строительство зданий и сооружений. В Рурской области ФРГ улучшение качества частных землевладений, явившееся следствием проводимой горной промышленностью индустриализации, по мнению горнопромышленников, в из вестной мере может рассматриваться как компенсация ущерба от подработки,
так что можно потребовать, чтобы землевладельцы принимали некоторое |
уча |
|||
стие в |
затратах на |
защитные мероприятия для |
строительных сооружений. |
|
О |
необходимости |
разработки нового горного |
закона, единого для |
всей |
ФРГ, говорят уже на протяжении нескольких десятилетий. После второй миро вой войны был предложен ряд проектов, в том числе разработанный Министер ством экономики ФРГ в 1971 г. «Проект федерального горного закона». Этим проектом предусматривается, в числе прочего, ответственность за ущерб, причиненный горными разработками отдельным лицам, однако при этом не при нимается в расчет ущерб вследствие иммиссии, поскольку под «эксплуатацией горного предприятия» понимается только разведка и извлечение полезного ископаемого, но не обогащение и коксование угля. По всей вероятности, для землевладельцев будет выгодно то, что ущербом от воздействия подработки будет считаться любое повреждение, вызванное сдвижением земной поверхности. При этом обязанность доказывать, что данное повреждение вызвано причи нами, не имеющими отношения к горному делу, ложится на самих горнопро
мышленников г. Кроме того, в проекте предусматривается ряд мероприятии по упорядочению возмещения ущерба от подработки. Государством должны быть установлены районы, в которых строительство должно производиться только с применением защитных мероприятий, так что в этих районах отпадает необходимость в специальном предупреждении о возможности сдвижения земной поверхности. Затраты на защитные мероприятия будут нести строи тели (для жилых домов — в размере до 3% стоимости строительства, для про мышленных зданий — до 10% и для предприятий общественного транспорта — до 25%). Все затраты сверх указанных выше должно нести горное предприя тие. Оно также обязано выполнять измерения, связанные с наблюдением за сдвижением земной поверхности, и доводить результаты этих измерений до всеобщего сведения. Предприятиям общественного транспорта предоставляются преимущественные права по сравнению с горными предприятиями.
В |
г о р н о м з а к о н о д а т е л ь с т в е д р у г |
и х |
с т р а н имеются, |
между |
прочим, следующие установления: требование |
о |
возмещении ущерба |
от подработки может быть предъявлено в течение 30 лет, считая с момента прекращения процесса сдвижения (Бельгия); за ущерб, причиненный подра батываемым сооружениям, выплачивается двойное возмещение в форме стои мости ремонта и компенсации за снижение ценности (Франция, Бельгия); возмещение ущерба производится в основном в денежной форме (Япония, Бельгия); государство берет на себя возмещение причиненного подработкой ущерба во время войны (Япония); если национализированное горное пред приятие причиняет ущерб железной дороге, также национализированной, то оно компенсацию за этот ущерб не выплачивает (Франция); предъявление горнопромышленникам судебного иска на возмещение ущерба предопределяет виновность их в этом ущербе (Нидерланды); для возмещения ущерба от под работки предварительно должен быть представлен залог (Франция, Япония); при недостаточно надежной герметизации стен подвальных помещений в но вых зданиях ущерб от повторного подъема уровня грунтовых вод, происшед шего после ликвидации горного предприятия, возмещению не подлежит (страны СЭВ); в районах, где должны применяться мероприятия для защиты от воз действия подработки, строительные организации обязаны согласовывать с гор ным предприятием вопрос о выборе наиболее целесообразного способа защиты зданий (страны СЭВ); угроза возможного воздействия горных разработок не считается фактором, могущим снизить ценность земельного участка с точки зрения возможности его застройки (Франция); о повторных случаях причи нения ущерба от подработки должно ставиться в известность Главное упра вление строительных работ (Великобритания).
1 В связи с этим горнопромышленники опасаются, что строительные организации утратят интерес к целесообразному проектированию и сооружению зданий, так как с пелыо получения возмещения за причиненный ущерб отдельные недостатки зданий, обусловленные дефектами строительства, могут быть отнесены к повреждениям, вызванным подработкой.
13.3.
Расчет степени снижения ценности зданий и сооружений, вызванного подработкой
Если поврежденный объект не может быть восстановлен по техническим при чинам и остаются неустранимые повреждения, вызванное этим снижение цен ности данного объекта подлежит компенсации в денежной форме. К поврежде ниям такого рода относятся главным образом наклон здания, подвергшегося неравномерной осадке, снижение урожайности на земельных участках, исполь зуемых для сельского хозяйства, вызванное изменением режима грунтовых вод, а также снижение ценности земельных участков с точки зрения их при годности для застройки, обусловленное угрозой возможного воздействия под работки.
13.3.1.
Наклон зданий как основа для оценочных расчетов
В случае наклона здания трудно сказать, насколько снизится его |
ценность, |
||
если, например, наклон составляет 2 или 4 мм/м. На с н и ж е н и е |
ц е н н о |
||
с т и з д а н и я , |
претерпевшего наклон, влияют еще многие факторы, из кото |
||
рых основными |
являются: |
|
|
затруднения, возникающие при эксплуатации здания; |
|
||
непривычный |
внешний |
вид здания; |
|
появление структурных |
ослаблений в конструкции здания; |
|
|
меньшая привлекательность здания для покупателя; меньшая привлекательность здания для съемщика или арендатора и сни
жение получаемого владельцем здания дохода.
Затруднения при использовании здания выражаются в самопроизвольном открывании или захлопывании дверей и оконных створок, неудобстве при рас становке мебели у наклонных стен, а также в наклоне поверхности столов и скатывании по этой поверхности круглых предметов. Однако эти затрудне ния, так же как и ухудшение внешнего вида здания, трудно выразить числен ной величиной снижения ценности здания. Структурные ослабления не свя заны с наклоном здания какой-либо математической зависимостью, но если учесть, что наклон здания всегда сопровождается незначительным искривле нием земной поверхности, нарушающим связи между отдельными элементами несущих конструкций или по меньшей мере создающим в этих элементах до полнительные напряжения, то окажется, что структурные ослабления яв ляются фактором, существенно влияющим на снижение ценности здания и на его продажную стоимость. Несмотря на то, что все заметные трещины в стенах всегда можно заделать за счет причинившего ущерб горного предприятия и в качестве неустранимых дефектов останутся только очевидные ослабления несущих конструкций (столбов, колонн и перекрытий), всегда можно опа саться, что от покупателя не ускользнут волосные трещины и небольшие за зоры в растворе, заполняющем швы кирпичной кладки, и в элементах из строи тельного камня. Подобные повреждения штукатурки и кирпичной кладки, даже если они и невидимы, способствуют увлажнению и промерзанию стен.
Рис. 229.
Зависимость снижения стоимости АС здания от его
наклона vz:
1 — надбавка, учитываю щ ая структурн ое ослабление; 2 — кри вая по Л ейендеккеру; 3 — кривая, построенная в соответствии с соглаш ением; 4 — кривая по Веннгофену
О W ZO 30 kOV’Z'MMlM
Все сказанное относится не только к продаже здания, но и к сдаче его в наем или аренду. Примером такого снижения ценности зданий может служить то, что владельцам претерпевших наклон жилых домов приходится брать с жиль
цов пониженную квартирную плату.
Величина снижения ценности любого поврежденного предмета опреде ляется, как правило, сравнением продажных цен поврежденного и неповре жденного предметов (разность продажных цен). В случае ущерба, причиня емого подработкой, такой метод сравнения имеет тот недостаток, что в доку ментах, которыми оформляется торговая сделка, цена самого здания, неоиходимая для расчета степени неполноценности, указывается не отдельно, а вместе с ценой земельного участка, на котором находится здание. Поскольку продажа зданий часто вообще не предусматривается и поэтому сравнение про дажных цен однотипных зданий в поврежденном и неповрежденном состоя нии с учетом равноценности их земельных участков возможно лишь в весьма редких случаях, должен быть найден не зависящий от условий купли-продажи способ определения снижения ценности зданий, позволяющий быстро полу чить нужный результат и основывающийся на методах расчета, легко подда ющихся контролю. Из перечисленных выше факторов, влияющих на снижение ценности здания, объективному определению поддается только наклон. Что касается остальных факторов, то, как показывает опыт, их количественная оценка существенно зависит от субъективного восприятия и от опытности производящего оценку эксперта. Поэтому уже на протяжении многих десят ков лет основой для определения общего снижения ценности зданий служит легко поддающийся измерению их наклон, причем исходят из того, что с ростом наклона прогрессивно возрастают все остальные отрицательные показатели — трудность использования здания, структурные ослабления, сниЖение ПР0_ дажной цены здания и получаемого от него дохода.
Вскоре после окончания первой мировой войны была предложена фор мула, выражающая взаимосвязь между наклоном зданий и снижением их ценности (Лейендеккер), по которой снижение ценности, выраженное в про центах от стоимости здания, прогрессивно возрастало с увеличением наклона, достигая 75% при наклоне, равном 50 мм на 1 м длины здания (рис. 229).