Материал: Сдвижение горных пород и защита подрабатываемых сооружений

Этот множитель (0,64) был определен как среднее арифметическое из наклонов большого числа лучей, лежащих в некоторой наклонной плоскости. Вектор s^aBHoro наклона пересекает изолинии равных высот (горизонтали) накло­ ненной к горизонту и дополнительно искривленной поверхности там, где рас­ стояния между этими изолиниями в проекции на горизонтальную плоскость являются минимальными. В Рурской области после заключения упомянутого выше соглашения 1962 г. обычно вычисляют наклон по уклонам, измеренным

.в трех направлениях.

В качестве примера определения снижения ценности здания по его на­ клону приведем выдержку из решения высшего земельного суда г. Гамма: ч<Владелец дома в 1934 г. получил возмещение ущерба, когда наклон здания составлял 14,3 мм/м. После этого наклон здания к 1959 г. возрос до 22,1 мм/м, я затем к 1964 г. уменьшился до 21,1 мм/м. По мнению суда, следует исходить из наибольшего наклона, имевшего место после 1934 г.». Для изменения на­ клонов от 14,3 до 20,0 мм/м снижение ценности составит 5,7 2 = 2,85%, а для интервала от 20,0 до 22,1 мм/м еще 2,1%. Таким образом, общее сниже­ ние ценности здания составит 2,85 + 2,1 = 4,95% стоимости. Представители горного предприятия в подобных случаях обычно не заявляют протеста, осно­ ванного на истечении срока -давности, так как их больше беспокоят случаи, когда прошел значительно больший срок, чем приведенный в рассмотренном примере.

13.3.2.

Определение стоимости здания или сооружения

Если определить стоимость сравнением продажных цен невозможно, то это можно сделать по реальной ценности или по получаемому от эксплуатации здания доходу (табл. 25). В частности, высший земельный суд г. Га^Ма одна­ жды уже признал допустимым определение стоимости здания по его реальной ценности (решение от 4 июля 1936 г.). Реальная ценность здания вычисляется по затратам на постройку нового здания взамен поврежденного с учетом раз­ личных влияющих обстоятельств. На оплату труда архитекторов, инженеров и представителей ведомственного надзора для зданий, построенные после 1 января 1938 г., сметой предусматривается сумма в размере 8% стоимости здания. Затраты на благоустройство (мощение двора, устройство ограждений, садов, озеленение) во внимание не принимаются. Против применения послед­ него из перечисленных методов определения стоимости — по получаемому доходу — говорит то, что в определенные периоды квартирная плата снижается и доход от эксплуатации дома зависит в значительной степени от способностей владельца. До первой мировой войны оба метода определения стоимости зда­ ний — по реальной ценности и по доходу — давали в общем Димерно

Правовые вопросы, возникающие в связи с подработкой зданий и сооружений

мости земельного участка по доходу плюс — минус конъюнктурная по­ правка

одинаковые результаты. Реальная ценность здания определяется у^но^ нием его объема (м3) на некоторый множитель, который зависит от сост0яш*я зда" ния. Для контроля можно определить также стоимость здания по получае­ мому от его эксплуатации доходу с учетом процентных отчислений \не мепее 7%), эксплуатационных расходов, а также налогов.

После первой и второй мировых войн стоимость жилых домов возросла, но не в такой степени, как стоимость других объектов, в связи с не>1еД^е1ШОЯ выплатой в размере 50% единичной стоимости, «замораживанием» кяаР№РН0И платы, дотациями, повышением требований к оборудованию санузлов К изме­ нением качества строительства. Использующиеся для промышленКых Долей или расположенные в выгодном положении здания часто, наоборот* приооретали такую продажную цену, которая с точки зрения достижимо10 Д°х°Да превосходила восстановительную стоимость зданий. Поэтому мет°Д °Деыки по получаемому доходу в течение длительного времени нельзя было применять при оценке ущерба от подработки. После того как ограничение раз>*еРа кваР~ тирной платы было отменено, снова стало возможно применять ме^°Д °Деики по доходу в общих операциях по покупке или продаже земельных участков. Применение метода оценки зданий по получаемому доходу теперь не встре­ чает возражений со стороны судебных органов и при решении споров °б ущербе от подработки. При этом, чтобы определить сумму дохода, получаемого от 3Да_ ния, нужно умножить устойчивый достижимый ГОДОВОЙ ЧИСТЫЙ ДОХОД, рав­ ный валовому доходу (квартирная плата, аренда) за вычетом экспДУа,ГаДиоп“ ных расходов (от 20 до 35%), на коэффициент капитализации. Этот коэффи­ циент определяется в зависимости от остающегося срока службы здания и от принятого размера налогов. Так, например, при остающемся сроке службы,

ву цену 1 м3 здания в 1913 г., принимаемую за 100%. В эту величину затем вводится поправка за удорожание, в соответствии с ведомственным индексом цен, а затем учитывается износ здания на момент причинения повреждений, в соответствии с продолжительностью существования здания, по формуле: стоимость здания равна восстановительной стоимости в ценах 1913 г., умно­ женной на индекс цен, минус амортизация.

Цены на 1 м3 здания в 1913 г. можно взять из ценника Росса [347]. Так, например, 1 м3 из кирпича для подвального этажа стоил в 1913 г. от 7 до И ма­ рок, для первого и верхних этажей домов в поселках — от 9 до И марок, для многоквартирных доходных домов — от И до 13 марок и для чердачных (ман­ сардных) этажей с черепичной кровлей — от 4 до 6 марок, в зависимости от ка­ чества и эксплуатационного состояния. Если в эти данные не входят побочные строительные расходы, они должны быть добавлены особо. Строительный объем здания вычисляется по внешним поверхностям нижнего и верхнего этажей. Легкие надстройки, веранды, проемы для проезда транспорта и бал­ коны не учитываются. Срок службы жилых домов можно принимать равным

100 годам; срок службы промышленных сооружений (пакгаузов, ангаров, многоэтажных сооружений) с деревянными несущими конструкциями коле­ блется в пределах 30—50 лет, а кирпичных или железобетонных — от 50 да до 100 лет.

«Реальная стоимость» земельного участка слагается из стоимости самого участка и расположенных на нем сооружений, причем стоимость земельного участка определяется методом сопоставления с ценами на аналогичные уча­ стки. Наконец, продажная цена земельного участка (вместе с расположенными на нем строениями) выводится из его реальной стоимости с учетом конъюнк­ турных условий рынка земельных участков. Для обоснования могут быть приведены также цены, полученные сопоставлением и вычисленные по полу­ чаемому от эксплуатации зданий доходу. Таким образом, получается некоторое расхождение между «покупной ценой» и «продажной ценой» и между «реаль­

личные годы (принимая цены для каждого исходного года за 100%) выража­

Этот ведомственный индекс строительных цен при расчете снижения стои­ мости используется в качестве переходного коэффициента, позволяющего

оцениваться главным образом с экономической точки зрения, так как в город­ ских условиях большая часть домов сносится ранее, чем истечет технический срок их службы (зависящий в основном от прочности основных элементов конструкции, не поддающихся замене), поскольку они становятся несовре­ менными и нерентабельными (экономическое снижение ценности). Эта эконо­ мическая устарелость, в соответствии с упоминавшимся выше , соглашением между горнопромышленниками и домовладельцами, учитывается при помощи

Зависимость степени износа домов от их возраста (техническое снижение ценности) может быть выражена показанной на рис. 231 параболической кривой 1. За счет строительных улучшений износ дома может быть на некоторое время задержан, однако это можно установить только в результате непосред­ ственного осмотра и оценки на месте. Чрезвычайные меры (реконструкция, капитальный ремонт) могут уменьшить определенную при осмотре степень снижения ценности примерно до 2/3. При решении вопросов об износе домов вследствие подработки ранее исходили из линейной зависимости, показанной на рис. 231 линией 5, соответствующей росту износа на 1% в год, что с точки

Т, годы

Рис. 231.

Зависимость степени снижения стоимости ДСП здания от его возраста Т в связи с техническим и моральным износом и по экономическим причинам

зрения упрощения расчетов и общей оценки повреждений по наклону зданий было целесообразно и оправдано. В настоящее время, после того как определена общая скидка на экономическое снижение ценности здания, техническое сни­ жение ценности определяют с учетом эксплуатационного состояния здания (зависимость, показанная на рис. 231 кривой 2). Заметное снижение дохода от эксплуатации здания, обусловленное его строением и износом, наступает несколько позже — эта зависимость показана на рис. 231 штриховой кривой 4.

Примеры. Жилой дом строительным объемом 1500 м3, построенный в 1930 г., оценеп в 15 000 марок, исходя из стоимости постройки в 1913 г., составлявшей 10 марок за 1 м3. Стоимость строительства нового дома взамен поврежденного подработкой, вычисленная на момент обнаружения повреждений (измерение наклона, выполненное в ноябре 1972 г.), составляет 15 000-8,138 = 122 070 марок. Из этой суммы вычитается скидка на износ, которую можно определить двумя способами: исходя из линейной зависимости (1% в год) она составит 122 07042% = 51 269 марок, а в соответствии с новым соглашением будет равна 15% (экономическое снижение) 4- 30% (техническое снижение, кривая 2 на рис. 231)

= 45%, т. е. 122 070-45% = 54 932 марки. Таким образом, стоимость строительства дома заново составит (в зависимости от способа расчета) 70 801 или 67 138 марок, ущерб, вычис­ ленный по снижению ценности в зависимости от наклона (5%), составит соответственно 3540 или 3357 марок. Множитель 8,138 получается делением индекса цен 1972 г., равного 813,8, на 100 (индекс цен 1913 г.).

Если, например, известна стоимость строительства возведенного в 1958 г. дома, вклю­ чая побочные расходы (оплату труда архитектора), равная 65 000 марок, и если сумма соот­ ветствует обычным для данного периода ценам на постройку зданий (не считая затрат на вспомогательные сооружения), то по приросту индекса строительных цен с 1958 по 1972 г. можно определить стоимость этого дома в настоящее время: 65 000-2,342 = 152 230 марок. Если вычесть скидку на износ, которая исходя из линейной зависимости (1% в год) соста­ вит 152 230-14% = 21 312 марок, а в соответствии с упомянутым выше соглашением 152 230