1. Кредиторы - это кредитные организации, осуществляющие операции по выдаче ипотечных кредитов. В качестве кредиторов могут выступать кредитные организации, созданные в форме коммерческих банков и небанковских кредитных организаций. Наиболее распространенны в российских условиях в качестве кредиторов коммерческие банки - универсальные и специализированные, государственные и частные. На рынок ипотечного кредитования допускаются только те банки, которые характеризуются финансовой устойчивостью, имеют большую ресурсную базу, развитию филиальную сеть, что в совокупности позволяет им поддерживать высокий уровень выдачи ипотечных кредитов [15, с. 201].
Помимо коммерческих банков ипотечное кредитование осуществляют небанковские кредитные организации, например, строительно-сберегательные кассы и кредитные кооперативы:
- строительно-сберегательные кассы - представляют собой финансовые институты, которые выдают ипотечные кредиты на приобретение жилья. Они формируют финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов путем привлечения вкладов от населения. Ипотечный кредит выдается только тому лицу, которое является участником кассы, и в течение нескольких лет осуществляло взносы в виде вкладов в определенном размере;
- кредитные кооперативы - являются некоммерческими организациями, которые осуществляют деятельность по оказанию финансовой взаимопомощи членам кооператива. Суть такой деятельности заключается в объединении граждан, которые за счет периодических взносов накапливают базу для дальнейшего кредитования под залог недвижимости.
Кредиторы, независимо от вида, осуществляют следующие функции на рынке ипотечного кредитования:
- реализация механизма ипотечного кредитования, которая достигается работой по оценки финансового состояния заемщика и принятия решения о возможности кредитования, а также выработке всех условий кредитования, в том числе сумма, срок, процентная ставка;
- оформление ипотечной сделки путем заключения договора об ипотеке, кредитного договора, оформление закладной;
- выдача и обслуживание ипотечного кредита.
2. Заемщики - это граждане Российской Федерации или хозяйствующие субъекты, которые получают ипотечный кредит, заключая договор с кредитором. Заемщики должны соответствовать определенным требованиям кредитора, в частности, относительно уровня дохода, места проживания (нахождения), возраста, трудовой занятости и пр. В качестве одного из основных условий для заемщиков является наличие первоначального взноса, который представляет собой собственные денежные средства заемщиков в сумме, рассчитанной в процентах от стоимости недвижимости. В современных условиях такая сумма может варьироваться от 10 до 50% от стоимости недвижимости [23, с. 259].
3. Продавцы жилья - это физические и юридические лица, которые осуществляют продажу недвижимости, принадлежащей им на праве собственности, или продающие недвижимость по поручению ее владельцев.
4. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов - это агентства по ипотечному кредитованию, которые осуществляют рефинансирование ипотечных кредитов. Операторы вторичного рынка осуществляют следующие функции:
- рефинансирование ипотечных кредитов путем осуществления выпуска ипотечных ценных бумаг;
- стимулирование инвесторов к вложениям в сферу ипотечного кредитования;
- содействие кредиторам по рациональной организации процесса ипотечного кредитования;
- повышение доступности ипотечных кредитов за счет разработки программ кредитования доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов [8].
1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ
Основой развития ипотечного кредитования в РФ является законодательное регулирование ипотечного кредита, как правовой категории. Действующие нормы законодательства затрагивают процесс предоставления кредита, но в большей части касаются порядка оформления залога недвижимого имущества.
При предоставлении ипотечных кредитов должны соблюдаться нормы части 2 Гражданского кодекса РФ, которые содержат общие требования к оформлению отношений между кредитором и заемщиком:
- выдача кредитов осуществляется на основании договора, который заключается в письменной форме между кредитором и заемщиком;
- обязанностью кредитора по договору является предоставление кредита заемщику в денежной форме;
- обязанностью заемщика по договору является возврат суммы кредита в установленный срок с выплатой процентов за пользование кредитом;
- кредитование может осуществляться только в денежной форме;
- в кредитном договоре должны быть установлены все основные условия кредитования, в частности, сумма кредита, срок, на который он предоставлен, и размер процентной ставки;
- по кредиту должна быть установлена процентная ставка, определяющая размер платы заемщика за пользование заемными средствами. Ставка должна иметь годовое выражение и может быть как фиксированной и переменной;
- кредитование может быть обеспечено со стороны заемщиками неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией и другими способами, предусмотренными законом или договором;
- если заемщик не выполнил свои обязательства по кредитному договору в срок, то кредитор может потребовать досрочного возврата суммы займа и причитающихся процентов, а также обратить взыскание на обеспечение по кредиту [2].
В части 1 Гражданского кодекса РФ содержаться нормы, определяющие общее понятие и порядок оформления залога. Залогом считается форма обеспечения обязательств заемщика перед кредитором, который имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества [1]. Основанием для возникновения залога выступает договор, заключенный между кредитором и заемщиком. В рамках отношений по поводу залога заемщик именуется залогодателем, а кредитор - залогодержателем [1].
Нормы Гражданского кодекса РФ в части залога находят отражение в Федеральном законе № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который признан основным нормативным актом, регулирующем ипотечное кредитование в РФ.
Согласно закону при выдаче кредита на приобретение недвижимости заемщик передает кредитору эту недвижимость в залог - возникает ипотека. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо частично [3].
Договор об ипотеке должен быть составлен в письменной форме и подписан кредитором и заемщиком. При этом договор подлежит государственной регистрации, только после этого он считается заключенным, в противном случае, считается недействительным. Государственная регистрация осуществляется подразделениями Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) в Едином государственном реестре недвижимости по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Срок регистрации ипотеки жилых помещений осуществляется в течение 5 дней с даты подачи документов в Росреестр. Срок регистрации ипотеки иных предметов залога осуществляется в течение 7 рабочих дней с даты представления документов в Росреестр.
Порядок государственной регистрации договора об ипотеке определяется Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и включает следующие этапы (табл. 1).
Таблица 1.Порядок государственной регистрации договора об ипотеке
|
Этап |
Содержание |
|
|
Прием представителем уполномоченного органа документов для регистрации |
Основанием для государственной регистрации ипотеки является совместное заявление залогодателя и залогодержателя. В случае возникновения ипотеки, в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, основанием для государственной регистрации может выступать заявление нотариуса. |
|
|
Оценка совершаемой сделки |
Осуществляется анализ законности совершаемой сделки, направленной на получение жилья в собственность, а также комплексная проверка подлинности представленных документов и их соответствия требованиям законодательства. Государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности заемщика. При заключении в процессе кредитной сделки закладной, в регистрирующий орган должны быть представлены (помимо заявления и договора об ипотеке) сама закладная и приложения к ней. |
|
|
Внесение записи в государственный реестр |
В Единый государственный реестр недвижимости при регистрации ипотеки вносятся сведения: о залогодержателе, предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной, наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего депозитарный учет закладной. |
|
|
Завершение процедуры регистрации |
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества. Происходит выдача собственнику соответствующего свидетельства. При государственной регистрации, орган регистрации оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, копию закладной |
2.Анализ ипотечного кредитования в деятельности банка на примере ПАО сбербанк России
2.1 Анализ и характеристика деятельности ПАО Сбербанк России
История становления современного ПАО Сбербанк начинается со времен Российской Империи. В 1841 году по указу императора Николая I были учреждены сберегательные кассы, располагавшиеся в при Московской и Петербургской сохранных казнах. Это были лишь два маленьких учреждения с двадцатью сотрудниками. Кассы получили государственный статус и впоследствии разрослись по всей стране, аккумулируя средства для реализации крупных государственных проектов. Данные учреждения в трудные времена помогли удержать устойчивое положение российской экономики. Далее, в советское время, они были преобразованы в систему Государственных трудовых сберегательных касс, что активно популяризировалось среди населения. В послевоенное время, размещая займы восстановления и развития народного хозяйства, Сберкассы играли важную роль в восстановлении страны. А в новейшее время превратились в современный универсальный банк, крупную международную группу, чей бренд известен более чем в двадцати странах мира. Зарегистрирован Сбербанк России в Центральном Банке Российской Федерации 20 июня 1991 года. Регистрационный номер- 1481. Деятельность Банка производится согласно генеральной лицензии Центрального Банка РФ на осуществление банковских операций № 1481 от 11.08.2015 г. Центральный банк Российской Федерации считается акционером и учредителем Сбербанка России, в его распоряжении находятся 50 % уставного капитала и дополнительно одна голосующая акция. Остальная часть акций принадлежит российским и международным инвесторам. По организационно-правовой форме ПАО Сбербанк является публичным акционерным обществом. Исчерпывающее понятие публичного акционерного общества в законодательстве не содержится. Однако признаки, предусмотренные 26 ст. 96 ГК и ст. 7 закона «Об АО», послужат основой для его определения. Начиная с 1.09.2014 г. все ОАО, которые соответствовали определению публичности, автоматически превратились в ПАО. И впоследствии к ним применяется положение обновленного ГК РФ (ФЗ № 99 от 05.05.2014 г.). Организационная структура Банка выглядит следующим образом: Общее собрание акционеров, Наблюдательный совет, Президент - Председатель Правления Банка и Правление Банка, а также подотчетные им подразделения (рис.1.2).
Рис.2
Сбербанк составляет третью часть российской банковской системы. Его клиентами являются 95.4 млн. частных лиц и 2.5 млн. активных корпоративных клиентов. Банк существует в 83 субъектах Российской Федерации, а это 14тыс. отделений и более 77 тыс. банкоматов и терминалов по всей стране. Банк входит в топ-5 крупнейших работодателей России и дает работу и источник дохода 300 000 сотрудникам, которые работают над превращением банка в лучшую сервисную компанию с продуктами и услугами мирового уровня. Уставный капитал на сегодняшний день в ПАО Сбербанк составляет более 67 млрд. рублей, который состоит из 21 млрд. обыкновенных акций и около 1 млрд. привилегированных акций. ПАО Сбербанк является активным участником фондового рынка, его инвестиционный портфель преимущественно состоит из государственных, муниципальных ценных бумаг, как Российской Федерации, так и иностранных государств. Несмотря на нестабильное положение экономики, банк ведет эффективную инвестиционную деятельность. В период с 2017 г. по 2019 г. доходы ПАО Сбербанк от вложений в ценные бумаги увеличились на 25 %. (с 1774228 млн. руб. до 2316357 млн. руб. ).
Одним из направлений инвестиционной деятельности ПАО Сбербанк является инвестирование в дочерние и зависимые организации. Перечислим некоторые из них. ООО СК «Сбербанк страхование» - предоставляет широкий перечень страховых услуг в сегменте страхования жизни и имущества.
Среди клиентов Сбербанка - более 2,5 млн. предприятий. Банк обслуживает все группы корпоративных клиентов, причем на долю малых и средних компаний приходится более 35% корпоративного кредитного портфеля банка. Оставшаяся часть - это кредитование крупных и крупнейших корпоративных клиентов. Клиентам доступны быстрые расчеты внутри банка, которые обеспечиваются широкой линейкой вспомогательных сервисов, а также возможность получить справочно-информационную помощь и поддержку в решении вопросов в области внешнеэкономической деятельности. Более 1,5 млн. клиентов- юридических лиц ежемесячно пользуются приложением «Сбербанк Бизнес Онлайн».
Спектр услуг Сбербанка, предоставляемых розничным клиентам, очень обширен: это депозиты, различных виды кредитования, брокерские услуги, банковское страхование, прием платежей и осуществление денежных переводов, выпуск и обслуживание кредитных и дебетовых карт. Банк стремится сделать обслуживание более удобным, современным и технологичным. В банке создана система удаленных каналов обслуживания, которые уже массово вошли в жизнь клиентов.
Сбербанк является лидером внедрения цифровых технологий, успешно трансформирует собственную технологическую платформу и создает крупнейшую 32 промышленную ИТ-систему.
Банк гибко относится к переменам, ориентируясь на стремительно меняющиеся технологии и предпочтения клиентов. Таким образом, в характеристике деятельности прослеживается, как банк строит честные и доверительные отношения с каждым клиентом, стремясь быть полезной и интегрированной частью их жизни. Сбербанк работает со всеми сегментами клиентов, от розничных до крупных холдингов и транснациональных компаний.
2.2 Оценка условий ипотечного кредитования в ПАО СБЕРБАНК России
Анализ капитала центра ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк России» В состав оборотного капитала центра ипотечного кредитования (ЦИК) ПАО «Сбербанк» входят денежные средства на расчетных счетах и краткосрочная дебиторская задолженность, а именно: текущие денежные средства, средства в кредитных организациях (корреспондентские счета), ссудная задолженность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, ссудная задолженность физических лиц, просроченная ссудная задолженность. Оборотный капитал отражается во II-м разделе актива баланса. Ведущую роль в составе источников формирования занимают собственные оборотные средства. Они обеспечивают имущественную и оперативную самостоятельность. Источником собственных оборотных средств на этой стадии являются собственные средства Сбербанка, передаваемые дополнительному офису. По мере развития деятельности собственные оборотные средства пополняются за счет средств юридических и физических лиц, находящихся на счетах ЦИК, в том числе средств, привлеченных в виде 33 депозитов; кредитов других банков; не распределенной в течении отчетного года прибыли. Одной из приоритетных целей отделения № 0001 «Сбербанка» является максимальное привлечение финансово стойких клиентов. Подавляющая часть ресурсов коммерческого банка формируется за счет привлеченного капитала, а не собственного. Коммерческие банки привлекают свободные денежные средства юридических и физических лиц путем выполнения депозитных операций, в процессе которых используют разные виды банковских счетов. Клиенты доп. офиса № 01 не в полной мере используют средства на депозитных счетах, в результате чего на них хранится стабильный остаток средств, который используется для осуществления активных операций. Поскольку процент за кредитами намного превышает размер платы за депозитами до востребования, то банк при этом получает существенный доход, который в дальнейшем используется в обороте.