2. Ипотечное кредитование в отношении отдельных категорий заемщиков:
- кредитование сотрудников банка-кредитора;
- кредитование сотрудников организаций - клиентов банка;
- кредитование лиц, проживающих в регионе присутствия банка;
- кредитование отдельных социальных групп - молодые семьи, военнослужащие, многодетные семьи и др. [39, с. 96].
Однако авторы рассматривают виды ипотечного кредитования только с точки зрения финансирования покупки жилья населением. Ипотека распространяется и на предприятия, в связи с чем, можно выделить еще два вида ипотечного кредитования по признаку «категория заемщика»:
- ипотечное кредитование населения - осуществляется в целях покупки или строительства жилой недвижимости, строений потребительского назначения, земельных участков;
- ипотечное кредитование хозяйствующих субъектов - осуществляется в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в целях покупки или строительства недвижимости нежилого назначения. Именно кредитование этой категории клиентов приводит к возникновению понятия «коммерческая ипотека». В качестве залога при таком кредитовании могут выступать земельные участки, предприятия, здания, сооружения, иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
С. А. Баронин, В. В. Бочкарев выделяют виды ипотечного кредитования по видам залога, но не с точки зрения характера недвижимости (дом, земельный участок и пр.), а исходя из принадлежности заемщику:
- ипотечное кредитование под залог приобретаемой недвижимости - это наиболее распространенный подход в ипотечном кредитовании: недвижимость, приобретение которой кредитуется, становиться предметом залога;
- ипотечное кредитование под залог принадлежащей заемщику недвижимости - предусматривает, что в залог принимается недвижимость, находящаяся в собственности заемщика [40, с. 10].
Еще один критерий, который рассматривают ученые, - участие государства в ипотечной сделке:
- ипотечное кредитование с государственной поддержкой - этот вид предусматривает, что ипотечное кредитование осуществляется банками во взаимодействии с государством через партнерские программы. Сущность этих программ, как правило, предусматривает кредитование по льготной, сниженной ставке. Ставка снижается за счет субсидирования ее части государством;
- ипотечное кредитование без государственной поддержки - это кредитование по стандартным условиям кредитора.
Наиболее широкая классификация встречается Г. Н. Белоглазовой и Л. П. Кроливецкой Ученые рассматривают виды ипотечного кредитования по совокупности следующих признаков [24, с. 218]:
1. По видам валюты:
- ипотечное кредитование в национальной валюте, т.е. в рублях РФ;
- ипотечное кредитование в иностранной валюте (в долларах США и евро).
1. По величине первоначального взноса:
- ипотечное кредитование с первоначальным взносом от 10 до 50% от стоимости недвижимости;
- ипотечное кредитование с первоначальным взносом, превышающим 50% от стоимости недвижимости.
2. По виду процентных ставок:
- ипотечное кредитование с фиксированной процентной ставкой - устанавливается процентная ставка, которая не меняется в течение срока кредита;
- ипотечное кредитование с плавающей процентной ставкой - процентная ставка изменяется в зависимости от определенных рыночных условий, например, в зависимости от курса валют, учетной ставки, уровня инфляции и пр.
3. По сроку кредитования:
- ипотечное кредитование на срок от 5 до 15 лет;
- ипотечное кредитование на срок от 15 до 25-30 лет и выше.
4. По возможности досрочного погашения ипотечного кредита:
- ипотечное кредитование с возможностью досрочного погашения;
- ипотечное кредитование, исключающее досрочное погашение.
5. По целям кредитования:
- ипотечное кредитование на приобретение готовой недвижимости;
- ипотечное кредитование на реконструкцию, ремонт недвижимости;
- ипотечное кредитование на строительство недвижимости.
6. По характеру платежей или способу амортизации долга:
- ипотечное кредитование с постоянным платежом - предусматривает, что погашение ипотечного кредита производится заемщиком равными платежами в течение всего срока кредитования;
- ипотечное кредитование с переменными выплатами - предусматривает, что суммы платежей по ипотечному кредиту снижаются или увеличиваются с течением времени в рамках срока кредитования;
- ипотечное кредитование с единовременным погашением - предусматривает погашение ипотечного кредита единовременно, одной суммой.
Таким образом, ипотечное кредитование можно рассматривать как процесс предоставления кредитных средств заемщику на приобретение недвижимого имущества. Главной характеристикой этого процесса является обеспеченность залогом недвижимости - ипотекой. Ипотечное кредитование является специфическим видом кредитования, который характеризуется долгосрочностью, большими суммами, целевым характером использования кредитных средств. Кроме того ипотечное кредитование характеризуется наличие требования к первоначальному взносу, т.е. сумме собственных средств заемщика, финансирующих сделку по приобретению недвижимости. В условиях рынка ипотечное кредитование получило различные виды, зависящие от категории заемщика, вида недвижимости, характеру процентной ставки и прочих признаков.
В целях формирования единого представления о видах ипотечного кредитования, на рисунке 1 обобщена их классификация.
Рисунок 1 - Классификация видов ипотечного кредитования
Организация ипотечного кредитования в государстве зависит от сложившихся условий его развития, а именно, экономического уровня, характера финансово-кредитной системы, исторических аспектов, состояния законодательства. Перечисленные условия определяют вид и содержание модели ипотечного кредитования.
Формирование и применение модели ипотечного кредитования происходит в пределах рынка. В узком смысле рынок ипотечного кредитования следует рассматривать как систему экономических отношений между кредитором и заемщиком по поводу предоставления кредитных средств на покупку недвижимости под залог недвижимости. В широком смысле рынок ипотечного кредитования - это особая часть финансового рынка, представляющая собой открытую, сложную и постоянно развивающуюся экономическую систему, в основе которой находится процесс аккумуляции временно свободных денежных средств в банках и предоставление их заемщикам для приобретения недвижимости с оформлением ее залога [28, с. 64].
Существующие исследования в области ипотечного кредитования говорят о том, что на рынке может функционировать несколько моделей ипотечного кредитования. К примеру, В. В. Жариков, В. В. Безпалов, О. В. Коробова выделяют четыре модели, основанные на принципе привлечения средств кредиторами для последующей выдачи ипотечных кредитов [37, с. 30]:
1. Модель специализированных ипотечных банков (классическая модель) - данная модель основана на том, что на рынке ипотечного кредитования работают специализированные банки, т.е. банки, осуществляющие только ипотечное кредитование. Они привлекают средства на рынке долгосрочных капиталов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, что и создает основу для выдачи ими ипотечных кредитов.
2. Модель универсальных коммерческих банков (депозитно-кредитная модель) - основной характеризующей чертой этой модели является осуществление ипотечного кредитования универсальными коммерческими банками, т.е. банками, которые совмещают проведение ипотечных кредитных операций с иными банковскими операциями. В качестве главного источника ресурсов для выдачи ипотечных кредитов такие банки используют депозиты организаций и населения, привлекаемые на срочной основе.
3. Модель жилищных контрактных сбережений (ссудо-сберегательная модель) - эта модель предусматривает, что ипотечное кредитование осуществляется за счет целевых долгосрочных жилищных вкладов населения. Финансовые организации, например, такие как ссудо-сберегательные кооперативы, сберегательные кассы или же коммерческие банки, привлекают от населения вклады на длительный период, имеющие конкретную цель - накопление средств для получения ипотечного кредита. После накопления определенной в договорном порядке суммы, кредитор осуществляет ипотечное кредитование заемщика (вкладчика).
4. Двухуровневая модель ипотечного кредитования - эта модель предусматривает выделение на рынке ипотечного кредитования двух сфер: первичный рынок, на котором происходит непосредственно выдача ипотечного кредита за счет средств кредитора (собственных или привлеченных), и вторичный рынок, на котором происходит рефинансирование ранее выданных ипотечных кредитов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг.
В работе А. А. Цыганова, Д. В. Брызгалова, А. Д. Языкова, Ю. В. Грызенковой [56, с. 96] выделяется еще три модели ипотечного кредитования, в зависимости от принципов формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования:
1. Замкнутая (автономная) модель - ее сущность заключается в использовании ссудо-сберегательного механизма. Данная модель соответствует характеристикам модели жилищных контрактных сбережений, о которой сказано ранее.
2. Усеченная модель - эта модель предполагает отсутствие вторичного рынка ипотечного кредитования, т.е. при ипотечном кредитовании не происходит выпуск ипотечных ценных бумаг. Кредитор использует закладные в качестве обеспечения привлекаемых ресурсов.
3. Расширенная модель - эта модель, напротив, связана с выпуском ипотечных ценных бумаг, т.е. предполагает привлечение ресурсов с вторичного рынка для финансирования ипотечного кредитования.
В целом содержание представленных моделей ипотечного кредитования позволяет объединить их в два вида, наиболее часто встречающихся в современной экономической литературе: одноуровневая и двухуровневая модели ипотечного кредитования. Такой подход к выделению моделей ипотечного кредитования поддерживают многие ученые, например, Н. Ф. Бондалетова [29, с. 320], И. В. Чижанькова, Н. В. Булей [57, с. 156], С. А. Баронин, В. В. Бочкарев [40, с. 48] 48, Р. М. Севек, Ш. В. Кастаган [50, с. 75], И. А. Филиппова, К. К. Мартьянов [54, с. 75].
Одноуровневая модель ипотечного кредитования предусматривает, что основными участниками рынка ипотечного кредитования выступают кредитор и заемщик. Кредитор осуществляет формирование ресурсов, необходимых для выдачи ипотечных кредитов за счет привлечения средств в виде депозитов, остатков средств на банковских счетах, заимствований на межбанковском рынке или в результате эмиссии долговых ценных бумаг; также кредитор может использовать собственный капитал для кредитования. После выдачи ипотечных кредитов, кредитор самостоятельно осуществляет их рефинансирование путем выпуска ценных бумаг - закладных. Закладные обеспечены выданными ипотечными кредитами, и при размещении их на рынке кредитор получает денежные средства от инвесторов, которые обеспечивают возможность новых выдач ипотечных кредитов [29, с. 321].
Одноуровневая модель ипотечного кредитования предусматривает, что косвенными участниками рынка могут быть страховые, оценочные и регистрационные компании, которые обеспечивают заключение ипотечной сделки.
Относительная простота данной модели определила ее распространение во многих странах, в том числе в Германии, Австрии, Франции, Дании, Норвегии, Венгрии, Польше.
К достоинствам одноуровневой модели ипотечного кредитования можно отнести:
1. Простата организации - основными участниками кредитования выступают кредитор и заемщик, а также организации, обеспечивающие заключение ипотечной сделки. Небольшое число участников определяет снижение затрат на оформление ипотечных сделок, ускоряет процесс кредитования, а также не требует наличия сложной рыночной инфраструктуры.
2. Жесткое законодательное регулирование - деятельность кредиторов строго регламентируется законодательством страны, в частности, они не имеют права осуществлять высоко рискованные операции, а их основная деятельность практически целиком сводится к выдаче ипотечных кредитов. Это обеспечивает стабильность развития рынка ипотечного кредитования.
3. Неизменность процентной ставки по ипотечному кредиту - ипотечные программы кредитования имеют фиксированные процентные ставки, что определяет их эффективность для заемщиков на фоне роста рыночных ставок. Следовательно, это повышает спрос заемщиков на ипотечное кредитование.
4. Самофинансируемость ипотечного кредитования - выдача ипотечных кредитов происходит за счет средств, сформированных кредиторами самостоятельно, что снижает зависимость рынка ипотечного кредитования от рынков капитала [57, с. 157].
Следует отметить, что в рамках одноуровневой модели в Германии отмечается сочетание модель специализированных ипотечных банков и ссудо-сберегательная модель.
Модель ипотечного кредитования, сложившаяся в РФ, предусматривает участие в механизме выдачи и обслуживания ипотечных кредитов двух типов субъектов: субъекты, непосредственно выполняющие процедуры ипотечного кредитования; субъекты, обеспечивающие функционирования рынка ипотечного кредитования. Иными словами состав субъектов российской модели ипотечного кредитования можно представить в виде основных и косвенных участников, соответственно (рис. 1.1).
Рисунок 1.1 - Участники модели ипотечного кредитования в РФ
Первый тип субъектов - это основные участники ипотечного кредитования, функционирующие в сфере первичного и вторичного рынка: