Материал: Правовое регулирование управления общим имуществом многоквартирного дома в РФ

Таким образом, под управлением многоквартирного дома понимается согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание общедомового имущества, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме. В соответствии с действующим законодательством существует три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление ТСЖ (товариществом собственников жилья), управление УК (управляющей компанией).

Даже когда решения, связанные с многоквартирным домом, принимаются в ходе проведения общего собрания, при наличии определенных обстоятельств они могут быть опровергнуты. Все этапы оспаривания общего собрания собственников многоквартирного дома (МКД), а точнее, его решения, регламентируются нормативными правовыми актами РФ. Любой владелец жилого, а также нежилого недвижимого имущества, при условии, что оно находится на балансе домоуправления, имеет возможность обжаловать принятое решение. При условии, что при вынесении решения были нарушены действующие законодательные нормы и другие обязательные к исполнению правила.

При инициации оспаривания решения общего собрания собственников, владелец обязан поставить в известность о данном процессе Правление и остальных собственников. Оповещение происходит путем направления информации в письменном виде.

В уведомлении указывается следующее:

?   намерение собственника подать исковое заявление;

?   указание на нарушение конкретных положений законодательства РФ в результате принятого решения собственниками;

?   указать факт того, что согласно нормам, указанным в п. 6 ст. 181.4 ГК РФ, лица, входящие в число собственников помещений, имеющие какие-либо претензии к оспариваемому решению, не смогут в дальнейшем обратиться в суд, если не присоединяться к данному исковому заявлению. Возможно исключение из данной нормы, но только в том случае, если суд признает причины достаточными для заведения нового дела[18].

Член ТСЖ, выразивший несогласие с решением общего собрания, может защитить свои нарушенные права через подачу искового заявления. Также защита может выглядеть в качестве повторного голосования, если внутренний устав допускает возможность его проведения по уже рассмотренному ранее вопросу.

Оповещение собственников о подаче искового заявления — обязательное условие. Подать иск в суд или принять другие меры (провести повторное голосование) допускается во временной период 6 месяцев. Началом периода считается дата принятия решения.

Законодательно предусмотрено немного оснований, позволяющих подать исковое заявление. Среди основных выделяют следующие:

? для оспаривания решения собрания;

? для признания решения, принятого на собрании ничтожным[19].

В последние годы количество судебных процессов, связанных с рассмотрением подобных дел, увеличилось, как показывает анализ общей массы вопросов судопроизводства, они имеют сравнительно небольшой процент. Анализируя вынесенные постановления судом, в аспекте оспаривания решения общего собрания собственников в судебной практике, специалисты отмечают, что большая часть исковых заявлений удовлетворяется в пользу истца.

Самыми распространенными случаями, послужившими для отмены решения, служат нарушения правил проведения непосредственно самого голосования по вопросу. А также при обнаружении грубых нарушений в процедуре организации. В качестве ответчиков могут выступать как все собственники, принимавшие участие в голосовании, так и инициатор сбора собственников для рассмотрения проблемного вопроса. В судебной практике известны случаи, когда в деле принимали участие и соответчики, в качестве которых выступали различные юридические лица, в том числе организации, с которыми собственники заключили договор на выполнение определенных работ, оказания услуг и т. п.

Иванов И.И. подал исковое заявление в Центральный районный суд г. Новосибирска, в котором просил о признании ничтожным протокола от 11.03.2017 г. № 4, составленного в результате проведения собрания собственников жилого многоквартирного дома по адресу. г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Рощина, д. 1 и указанные в нем решения, вынесенные на собрании.

В качестве оснований для подачи иска Иванов И.И. указал, что он является владельцем помещения в доме по указанному адресу. Оповещение о проведении собрания было произведено с использованием очно-заочной формы, письменного уведомления, содержащего в себе необходимые данные, не получал. Также основанием для подачи иска истец указал нарушение требуемого кворума, фальсификацию бюллетеней, используемых для голосования, нарушения составления протокола. Истец указал, что, по его мнению, оценить работу управляющей компании на момент проведения собрания объективно, невозможно, в связи с небольшими сроками ее деятельности в данном МКД.

На судебное заседание Иванов И.И. не пришел, и не было его представителя. Также не были направлены документы, подтверждающие наличие уважительной причины отсутствия. В связи с тем, что извещение истец получил вовремя с исполнением всех законодательных норм, суд рассматривал дело без его присутствия.

В качестве ответчика выступал представитель собственников, принимавших участие в голосовании, а также представитель управляющей компании.

В результате рассмотрения материалов предоставленных сторонами суд отказал в удовлетворении требований истца, ссылаясь на следующие законодательные нормы:

гл 6 ЖК РФ, где указаны правила проведения собраний, принятия решений и основания для их обжалования. По ним допускается проведение очно-заочного голосования. По результатам анализа участвующих собственников, количество вынесших решение, было более 50%.

нормы, содержащиеся в главе 9.1 ГК РФ. Так, согласно указанным нормам Иванов И.И. не имеет права оспаривать вынесенное решение, в связи с тем, что принимал участие в собрании, что подтверждается указанным в протоколе решением от его имени, а также имеющимся бюллетенем. Участие принималось согласно указанной форме голосования (очно-заочной)[20].

Исходя из анализа судебной практики, можно сделать вывод, что для получения положительного результата, истец должен учесть многие нюансы законодательства.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

I Правовые акты

1   Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12. 12. 1993; с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30. 12. 2008 № 6-ФКЗ, от 30. 12. 2008 №7-ФКЗ // Собрание законодательства РФ. – 2009. – № 4. – Ст. 445.

2   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3   Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1. – Ст. 14.

4   Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (в ред. от 27.12.2018 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.

5   Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации (в ред. от 25.12.2018 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012.

6   Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Собрание законодательства РФ. – 2015. – № 30. – Ст. 3594.

7   Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ (ред. от 27.12.2018) «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Собрание законодательства РФ. –  2001. – № 33. – Ст. 3431.

8   Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2018. – № 1. – Ст. 69.

9   Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 20.12.2017) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень нормативных актов. – 1992. – № 1.

10 Письмо Минстроя от 17 ноября 2016 г. № 38396-ОД/04 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

11 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 15.12.2018) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Российская газета. – 2006. – № 184.

12 Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.pravo.gov.ru. – 16.01.2019.

II Специальная литература

13 Арьков, С.В. Проблемы управления жилым хозяйством; факторы, влияющие на эффективность управления жилищным фондом и методические подходы к его управлению / С.В. Арьков // Экономика строительства. - 2016. - № 6. - С. 72-77. 

14 Бычков, А. Несогласное меньшинство / А. Бычков // ЭЖ-Юрист. – 2013. – № 45.

15 Гассуль, В. Стандарты управления многоквартирным домом в сфере ЖКХ / В. Гассуль. – М.: Феникс, 2013. – 224 c.

16 Голубев, А.В. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как гражданско-правовой договор / А.В. Голубев // Законодательство и экономика. – 2010. – № 7. – С. 34-40.

17 Волохова, Л.Н. Саморегулирование как инструмент обеспечения качества управления многоквартирными домами / Л.Н. Волохова // Государственная власть и местное самоуправление. – 2010. – № 8. – С. 28-29.

18 Иванов, А.П. Состояние коммунального комплекса - социальная проблема России / А.П. Иванов // Жилищно-коммунальное хозяйство. - 2016. - № 7. - С. 6-10. 

19 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая. Постатейный / под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М.: Изд. Юрайт, 2014. 567 с.

20 Качкаев, П.Р. Проблемы и перспективы развития ЖКХ в рамках реформирования отрасли / П.Р. Качкаев // Жилищно-коммунальное хозяйство. - 2017. - № 2. - С. 2-5.

21 Козырева, С.Н. ТСЖ и коммунальные услуги / С.Н. Козырева // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2013. – № 5. – С. 3.

22 Коротких, О.А. К вопросу о понимании права собственности / О.А. Коротких // Российский судья. – 2014. – № 1. – С. 26.

23 Крашенинников, П.В. Жилищное право / П.В. Крашенников. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут. 2016. 379 с.

24 Кретова, Л.А. Правовой статус управляющей организации как субъекта договора управления многоквартирным домом / Л.А. Кретова // Гражданин и право. – 2010. – № 8. – С. 82-87.

25 Кретова, Л.А. Проблемы участия собственников жилых помещений многоквартирного дома в выборе способа управления многоквартирным домом / Л.А. Кретова // Вестник Евразийской академии административных наук. – 2010. – № 3 (12). – С. 77-85.

26 Кретова, Л.А. Формирование волеизъявления собственников жилых помещений в выборе способа управления многоквартирным домом / Л.А. Кретова // Мы и право. –  2010. – № 2 (7). – С. 36-39.

27 Кудина, С.А. Место договора управления многоквартирным домом в общей системе гражданско-правовых договоров / С.А. Кудина // Вестник Владимирского юридического института. –  2009. – № 4 (13). – С. 90-93.

28 Макушева, М.Г. Правовые проблемы управления общим имуществом многоквартирного дома / М.Г. Макушева // Государство и право в условиях глобализации. – 2007. – С. 40-44.

29 Малумов, Г.Ю. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам / Г.Ю. Малумов. – М.: Юстицинформ, 2015. – 60 с.

30 Маркова, И.В. Правовые проблемы управления многоквартирным домом общим собранием собственников / И.В. Маркова // Юридический аналитический журнал. – 2007. –  № 1-2. – С. 78-85.

31 Михайлов, В.К. Статус общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в свете решений Конституционного Суда Российской Федерации / В.К. Михайлов // Жилищное право. – 2015. – № 9. – С. 12.

32 Миронов, И.Б. Проблемные вопросы заключения договора управления многоквартирным домом / И.Б. Миронов // Семейное и жилищное право. – 2009. – № 2. – С. 22-26.

33 Ненашев, М.М. Расширение правоспособности отдельных субъектов гражданского права: к постановке проблемы / М.М. Ненашев // Налоги. – 2017. – № 4. – С. 54.

34 Никольский, С.Е. К вопросу о природе преимущественных прав / С.Е. Никольский // Арбитражный и гражданский процесс. – 2016. – № 9. – С. 31.

36 Рецлов, С.О. Проблемы электроснабжения при непосредственном управлении многоквартирным домом / С.О. Рецлов // Бюллетень нотариальной практики. – 2017. – № 2. – С. 23.

37 Рыбаков, В.А. Общие положения о типах, формах и видах собственности в России: методологические аспекты права собственности (научный очерк) / В.А. Рыбаков. – М.: Юрист, 2014. – 36 с.

38 Сабирзянова, Н.Н. Основания возникновения права общей долевой собственности на земельный участок / Н.Н. Сабирзянова // Журнал российского права. – 2018. – № 4. – С. 32.

39 Тархов, В.А. Собственность и право собственности / В.А. Тархов, В.А. Рыбаков. – 3-е изд., дополненное. – М.: Юрист, 2017. – 276 с.

40 Раздел имущества находящегося в долевой собственности и выдел из него доли: проблемы правоприменения / под ред. Д.О. Тузова. – М.: Статут, 2018. – 280 с.

41 Управление общим имуществом многоквартирного дома: проблемы и решения / под ред. Рузановой В.Д. – М.: Деловой двор, 2010. – 168 с.

42 Черных, А.П. Защита преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности / А.П. Черных // Адвокатская практика. – 2006. – № 3. – С. 26.

43 Чефранова, Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме / Е.А, Чефранова // Закон. – 2015. – № 6. – С. 16.

44 Шарикова, Г.Ю. Некоторые аспекты непосредственного управления / Г.Ю. Шарикова // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2010. – № 4. – С. 15.

45 Шарикова, Г.Ю. Неплатежи жильцов: проблемы и пути решения / Г.Ю. Шарикова // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2008. – № 7. – С. 46-51.

46 Щенникова, Л.В. Вещные права в гражданском праве России / Л.В. Щенникова. – М.: Юрайт, 2016. – 200 с.

III Правоприменительная практика

47 Апелляционное определение Приморского краевого суда г.Владивосток от 24 апреля 2018 г. по делу № 3-909/2018 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:

[1] Коротких О.А. К вопросу о понимании права собственности // Российский судья. 2014. № 1. С. 26.

[2] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

[3] Там же.

[4] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

[5] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст. 14.

[6] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) // Собрание законодательства РФ.  2005. № 1. Ст. 14.

[7] Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 15.12.2018) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Российская газета. 2006. № 184.

[8] Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 15.12.2018) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Российская газета. 2006. № 184.

[9] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст. 14.

[10] Малумов Г.Ю. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам. М.: Юстицинформ, 2015. С. 34.

[11] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст. 14.

[12] Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.pravo.gov.ru. – 16.01.2019.

[13] Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2018. № 1. Ст. 69.

^[14] Решение № 2-3550/2015 2-3550/2015~М-4063/2015 М-4063/2015 от 17 августа 2015 г. по делу № 2-3550/2015 Кировского районного суда г. Астрахани [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://logos-pravo.ru/sudebnaya-praktika-po-sporam-s-tszh-obzhalovanie-resheniy-sobraniy-deystviy-predsedatelya - 03.02.2019.