Если кворума на собрание в очной форме не было, то оно объявляется несостоявшимся, и тогда проводится собрание собственников помещений многоквартирного дома в заочной форме. В этом случае также за десять дней до проведения собрания размещается уведомление о проведении собрания, но уже с указанием, что собрание проводится в заочной форме. В уведомлении указывается помещение куда необходимо принести опросные листы и дату окончания их приёма. С начала даты проведения собрания в заочной форме всем собственникам помещений направляются опросные листы, которые они сдают до даты окончания собрания. После подсчета голосов и принятых решений и не позднее десяти дней после проведения собрания оформляется протокол общего собрания.
Самой идеальной и простой формой проведения общего собрания собственников многоквартирного дома является очно-заочная. Эта форма проведения была придумана относительно недавно для упрощения всей процедуры голосования на общем собрании собственников многоквартирного дома и принятия решений по вопросам повестки дня. Как и в очной форме за десять дней до даты проведения собрания размещаются уведомления. В день собрания, даже если нет кворума, собственники обсуждаются вопросы, которые поставлены на повестке дня. А на следующий день начинается собрание в заочной форме. И события происходят как при обычном заочном собрании. То есть в данном случае сокращается десятидневный срок ожидания перед проведением собрания в заочной форме.
Также современные технологии позволяют проводить собрание через электронную систему. Но этот механизм вряд ли будет внедрен в ближайшее время, поэтому описывать его не будем.
Главным итогом всего голосования будут принятые решения. Как принимать решения на собрании собственников многоквартирного дома? Для проведения голосования каждому собственнику должен быть выдан опросный лист, на котором должны быть указаны фамилия, имя, отчество собственника, сведения на основании которых он является собственником помещения в доме и вопросы повестки дня с вариантами ответов «за», «против» или «воздержался». Голосовать по каждому вопросу можно только один раз.
Все решения на общем собрании собственников многоквартирного дома принимаются большинством голосов, за исключением некоторых статей Жилищного Кодекса, когда решение будет считаться принятым, если проголосовало не менее двух третей голосов от общего количества голосов в доме:
1. Это все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, его формированием, открытием специального счета, определением перечня работ и т. д.
2. По реконструкции многоквартирного дома, например, строительстве пристройки в дому.
3. В целях получения займа или кредита для проведения капитального ремонта.
4. Об использовании земельного участка многоквартирного дома.
5. Об использовании общего имущества дома, например, размещения рекламных конструкций на фасаде дома.
6. О наделении полномочий совета многоквартирного дома на принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома.
7. О наделении председателя совета многоквартирного дома различными полномочиями, указанными в статье 161.1 ЖК РФ[11]. В этой статье указано, что председатель совета многоквартирного дома имеет различные полномочия, в случае, если общее собрание наделило этими полномочиями, кроме тех, которые может решать только общее собрание многоквартирного дома.
Решения собственников является официальными документами, подтверждающими итоги голосования.
Протокол общего собрания многоквартирного дома это и есть итог общего собрания многоквартирного дома, поэтому предъявляемые к нему требования очень серьезны. Он должен быть оформлен строго в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 937/пр от 25 декабря 2015 года[12]. При оформлении протокола в обязательном порядке указываются следующие сведения:
1. Номер и дата протокола (дата ставится тем числом, когда он готов и подписан);
2. Дата и время проведения собрания;
3. Место проведения собрания;
4. Какое это собрание (очередное или внеочередное) и в какой форме проводится;
5. Кто является инициатором собрания и сведения о нём и его собственности;
6. Информация о председателе, секретаре собрания и приглашенных лицах;
7. Информация о площади дома и площади всех собственников присутствующих на собрании;
8. Повестка дня и информации по голосованию по каждому вопросу;
9. Указать все приложения к протоколу и количество страниц;
10. Подписывается протокол председателем и секретарем собрания.
Порядок передачи копий протоколов общего собрания собственников помещений установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр.
1. В связи с принятием Федерального закона № 485-ФЗ от 31.12.2017[13], Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК после 11.01.2018 г. обязаны направить не копии, а подлинники решений и протоколов общего собрания собственников помещений, представленных им в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.
2. Подлинники решений, протокола нужно передать в течение пяти дней с тех пор, как их получили от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК. Вручение надо оформлять так, чтобы можно было подтвердить факт и дату получения документов органом государственного жилищного надзора. Кроме этого, сохраняется обязанность размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее - система) электронных образов решений, протокола в электронной форме.
3. Копии решений, протокола считаются переданными в случае, когда электронный образ решений, протокола находится в открытом доступе и доступен для обозрения в системе, а также при передаче решений, протокола иным способом, кроме размещения в системе, - в случае наличия у управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива документа, подтверждающего факт и дату их передачи в орган государственного жилищного надзора.
В связи с принятием поправок в ЖК РФ Федеральным законом № 485-ФЗ от 31.12.2017, с 11.01.2018 г. теперь допускается хранить только копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
В связи с принятием поправок в ЖК РФ Федеральным законом № 485-ФЗ от 31.12.2017, с 11.01.2018 г. теперь допускается хранить только копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Непосредственное управление многоквартирным домом заключается в том, что владельцы или привлеченные лица выполняют скоординированные действия, направленные на обеспечение комфорта и безопасности жильцов.
Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир, принятое на общем собрании.
При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги.
Новая редакция ст. 157 ЖК РФ говорит о том, что наличие доказательств невозможности исправить ситуацию, позволяет уйти от ответственности.
Так, Счастливенко Л.А., Счастливенко Е.А., Счастливенко М.А. предъявили иск к Хожаеву А.З. о возмещении ущерба, причиненного заливом жилого помещения.
В материалах дела содержится следующее.
Счастливенко Л.А., Счастливенко Е.А., Счастливенко М.А. они являются сособственниками . ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома была избрана непосредственная форма управления многоквартирным домом, уполномоченным представителем избран Хожаев А.З. В его полномочия входит содержание и ремонт общего имущества дома, для чего он должен осуществлять контроль за состоянием общего имущества дома, в том числе за коммуникациями, и заключать договоры со специализированными организациями по мере возникновения необходимости выполнения тех или иных работ. За выполнение данных функций Хожаев А.З. получал денежное вознаграждение.
В ДД.ММ.ГГГГ г. произошел прорыв трубы холодного водоснабжения, проходящей в подъезде № №, где расположена квартира истцов. В течение месяца происходило подтопление их квартиры. Многочисленные обращения к Хожаеву А.З. результатов не дали, он полностью уклонился от возложенных на него обязанностей. В связи с этим истцы сами обратились в МУП с просьбой устранить течь, получили ответ, что с их домом договор не заключен, и ремонтные работы производиться не будут.
ДД.ММ.ГГГГ после обращения истцов в администрацию и к депутату С. И.В. прорыв был устранен, оплата производилась жильцами самостоятельно.
В результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязанностей квартире истцов причинен значительный ущерб – в дальней комнате от сырости разбухло и перестало закрываться деревянное окно, полы вздулись, линолеум пришел в негодность, от пола отошли плинтуса, обои, штукатурка обвалилась. Квартира истцов расположена на первом этаже и весь месяц вода скапливалась под ней, в результате чего просел угол дома, что привело к деформации стен и возможно несущих конструкций дома.
В связи с чем просят суд взыскать с Хожаева А.З. в их пользу в равных долях ущерб и расходы по оплате госпошлины[14].
В удовлетворении исковых требований Счастливенко Л.А., Счастливенко Е.А., Счастливенко М.А. к Хожаеву А.З., ООО УК «<данные изъяты>», МУП <адрес> «<данные изъяты>» о возмещении ущерба, причиненного заливом жилого помещения, судом было отказано в полном объеме.
Таким образом, практика еще раз показывает, что данный вид управления МКД в пользу собственников носит отрицательный характер.
Отсутствие посредников при управлении многоквартирным домом предполагает, что жильцы будут самостоятельно заниматься:
? обслуживанием помещений общего значения;
? реконструкционными работами и текущими ремонтами;
? распределением денежных средств.
Для принятия решения по тому или иному вопросу, жильцы должны организовать коллективное собрание. Голосование может быть как заочным, так и очным. Таким же образом можно осуществить назначение доверенного лица, обязанностью которого будет представление интересов основного числа проживающих в доме.
В соответствии с российским законодательством, в состав ТСЖ может входить 1 жилой дом, несколько зданий или целый квартал. Подобная форма управления требует, чтобы решения принимались на коллективных собраниях, а во главе правления находился председатель.
Благоустройство прилегающей территории и текущие ремонты разрешается либо проводить самостоятельно, либо заключать трудовые соглашения с соответствующими бригадами или подрядными организациями.
Жилищный кооператив является еще одной формой управления многоквартирным домом. Организация представляет собой самостоятельное юридическое лицо, в составе с председателем и собственниками объектов недвижимости.
Среди особенностей подобного управления можно выделить:
? разрешение или запрет на аренду помещений общедомового назначения;
? индивидуальные правила подсчета голосов;
? нормативно-правовые акты не содержат никакой информации, касающейся порядка подобного управления, то есть жилищный кооператив может сам их придумать и включить в Устав.
Непосредственное управление предполагает следующие преимущества.
Возможность самостоятельно решать, что делать со своим имуществом. Другие формы предполагают, что вопросы проведения ремонтных работ, распределения финансов и многие другие решаются контролирующей организацией.
Наличие законных оснований для отказа от какого-либо коммунального ресурса.
Индивидуальная ответственность за взаимоотношения с ресурсо-снабжающими организациями. То есть, если у одного из собственников ввиду каких-либо причин не получается оплатить расходы по коммуналке, то отключение водо-газо или теплоснабжения коснется именно его.
Экономия на управлении, так как владельцам квартир не приходится платить управляющим компаниями или кооперативам.
Порядок организации работ по системе непосредственного управления многоквартирным домом предполагает последовательное выполнение следующих действий.
Создать группу инициаторов, энтузиастов или единомышленников. В первую очередь нужно выбрать по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых к решению организационных вопросов и выполнению новых условий работы. Инициативная группа должна переписать поименно всех проживающих в доме, объяснить им новый порядок работы, ознакомить с положительными сторонами, а также оповестить о месте и времени проведения первого общедомового собрания.
Провести собрание. Жилищный кодекс требует, чтобы решение о выборе формы управления принималось только голосованием собственников. Голос гражданина равен количеству квадратных метров, которыми он владеет. Собрание необходимо для решения следующих вопросов:
? утверждение формы управления;
? выбор ответственных лиц, которые будут вести переговоры с обслуживающей компанией и другими органами;
? подписание договора на обслуживание.
Собрание должно завершиться оформлением соответствующего протокола, в котором расписывается каждый жилец, а также те, кто входит в совет или инициативную группу.
Выбрать обслуживающую компанию. Статья 164 ЖК РФ гласит, что каждый собственник должен позаботиться о заключении договоров с коммунальными службами. Если же владельцы назначили ответственное лицо, то оно может выполнить эти действия для всех жильцов.
2.3 Товарищество собственников жилья
Товарищество собственников жилья учреждается владельцами помещений в многоквартирном жилом доме. Товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в рамках своей компетенции и обеспечивать надлежащее использование.
Решение о создании объединения собственники принимают посредством голосования. Достаточно чтобы две трети собственников высказались «за» создание товарищества.
Но образование ТСЖ не означает, что все жильцы дома автоматически становятся участниками товарищества.
Членство в ТСЖ это факт сугубо добровольный, равно как и выход из объединения. Однако товарищество подлежит ликвидации, если в его составе осталось менее 50 % собственников.
В одном доме может быть создано только одно ТСЖ. Но несколько отдельных домов могут объединяться одним товариществом, если обладают общим земельным участком или общей инженерной инфраструктурой.