Высший орган власти в ТСЖ это общее собрание его членов, именно оно избирает действующий исполнительный орган – правление.
Из состава членов правления выбирается председатель правления ТСЖ, который вправе представлять интересы товарищества без доверенности. Дополнительно избирается ревизионная комиссия, контролирующая деятельность ТСЖ.
Товарищество собственников жилья являет собой некоммерческую организацию, образованную посредством объединения собственников помещений в доме.
Согласно правовому статусу товариществом собственников жилья признается юридическое лицо.
Следовательно, для официального признания ТСЖ требуется государственная регистрация с присвоением реквизитов юридического лица, открытием расчетного счета и изготовлением печати.
По предназначению товарищество относится к способам управления многоквартирным домом. Срок деятельности ТСЖ по времени не ограничен и зависит полностью от желания самих собственников. По своим собственным обязательствам отвечает ТСЖ принадлежащим ему имуществом. Становиться членом ТСЖ может лишь собственник помещения в МКД.
Наниматели и арендаторы не вправе решать, каким образом осуществлять управление общим имуществом, а значит и членство в товариществе для них недоступно.
Цель создания ТСЖ это управление домом. Управлять домом это значит заботиться о совместном имуществе, рационально его использовать, своевременно решать возникающие проблемы.
Собственники самостоятельно решают, как эксплуатировать общее имущество, какие действия предпринять для его сохранности и т.д.
К основным плюсам создания ТСЖ нужно отнести следующие моменты:
1. Владельцы помещений в МКД сами выбирают метод выполнения работ и услуг. Можно привлечь сторонние организации или реализовать работы собственными усилиями.
2. Товарищество определяет перечень необходимых работ и распределяет их по принципу приоритетности.
3. Каждый член товарищества вправе контролировать расходование средств.
4. У ТСЖ есть право распоряжения имуществом, позволяющее сдавать в аренду свободные помещения, направляя вырученные средства на общедомовые нужды.
5. Собственникам легче контролировать расход коммунальных ресурсов.
6. За счет повышенного внимания к имуществу МКД улучшается общее состояние здания, и стоимость квартир в нем возрастает.
Основной законодательный норматив, регулирующий деятельность ТСЖ, это раздел 6 ЖК РФ с аналогичным названием. Понятие товарищества собственников жилья раскрыто в ст.135 ЖК.
Целями создания объединения признаются:
? совместное управление имуществом МКД;
? обеспечение надлежащей эксплуатации недвижимости;
? владение, пользование и распоряжение общим имуществом.
Базовой основой для ТСЖ выступают нормы ЖК РФ.
Примечательно, что хотя товарищество признается некоммерческой организаций, регистрируется оно аналогично с организациями коммерческими.
Весь процесс создания товарищества собственников жилья делится на несколько этапов:
1) Проявление соответствующей инициативы от группы жильцов.
2) Организация общего собрания и принятие решения.
Желание создать ТСЖ может возникнуть у любого собственника помещения в МКД. Если такая перспектива заинтересовала и некоторых других жильцов, образуется инициативная группа собственников.
Желательно чтобы в группу входили граждане с юридическим или бухгалтерским образованием, обладающие познаниями в жилищном праве, имеющие навыки управления в сфере ЖКХ.
Следующим этапом становится созыв общего собрания жильцов. Для этого все владельцы помещений в доме извещаются о месте и времени проведения собрания посредством надлежащих уведомлений.
Явившиеся на собрание граждане должны иметь при себе документы, подтверждающие имеющееся у них право собственности.
Общее количество собственников можно уточнить в паспортном столе. Повестка дня, рассматриваемая на общем собрании, включает в себя обсуждение причин создания ТСЖ и различных процедурных вопросов.
Для голосования готовятся бланки, в которых участники отображают свое мнение. На основании результатов голосования принимается решение.
Для создаваемого ТСЖ избираются руководитель и члены правления. Также в ходе собрания создается устав товарищества.
Оформляется проведение собрания протоколом, который выступает основанием для регистрации юрлица.
Далее остается только зарегистрировать товарищество собственников жилья в ФНС и ТСЖ может начинать осуществления своей деятельности.
Особенности деятельности товарищества собственников жилья определены ЖК РФ. К правам ТСЖ относятся такие функции:
? подписание договоров, касающихся правления зданием, содержания общедомового имущества и ремонтных работ, оказания жилищно-коммунальных услуг и т.д.
? составление годовой сметы доходов и расходов.
? определение объема платежей и сборов для каждого отдельного собственника соответственно его доле в праве на общедомовое имущество.
? продажа, передача в аренду, обмен недвижимой собственности ТСЖ.
Ряд прав имеет место, если не затрагиваются непосредственные интересы владельцев помещений.
Так с некоторым ограничением товарищество вправе:
? передавать в частичное или полное использование часть общего имущества МКД;
? перестраивать здание с соблюдением законодательных норм;
? приобретать для общедолевого владения землю для последующей эксплуатации или застройки;
? застраивать придомовую территорию, не нарушая нормы закона.
Все участники товарищества обязаны выплачивать установленные взносы. В противном случае выплаты могут взыскиваться через суд.
Как правило, споры идут между ТСЖ и муниципальными образованиями в лице соответствующих органов, которые сдают или продают подвалы и полуподвальные помещения третьим лицам.
2.4 Управление многоквартирным домом управляющей организацией
Одна из форм управления многоквартирным домом осуществляется при помощи специальной организации (управляющей компании, УК), которую выбирают жильцы.
Это наиболее распространенная форма управления МКД. Тому есть несколько причин:
1) Управляющая компания может управлять любым числом домов независимо от их местоположения.
2) Управляющая организация может сотрудничать с домом, ТСЖ или ЖСК.
3) Управляющая компания может лишь обслуживать дом, а не управлять им (когда платежи осуществляются напрямую или собственники сами управляют МКД).
Чтобы управляющая компания могла начать свою деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом, собственники должны ее выбрать на общем собрании. Выбор утверждается большинством голосов. Кворум (число участников собрания, достаточное для его признания правомочным принимать решения по повестке дня) считается достигнутым при наличии 50 % + 1 голос. Также на общем собрании жильцы должны утвердить тарифы на содержание и ремонт жилья и решить вопросы по использованию общего имущества МКД.
Управляющая организация должна иметь лицензию на управление многоквартирными домами. Такая обязанность введена дополнениями в Жилищный Кодекс РФ. Лицензию могут отозвать, если управляющая организация не справляется со своими обязанностями.
Управляющая компания взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями.
Ресурсоснабжающие организации и жильцы – два основных объекта взаимодействия управляющей компании. Суть работы управляющей компании состоит в том, чтобы приобрести ресурсы (электричество, воду, тепло и т.д.) у ресурсоснабжающих организаций и передать их собственникам МКД. Это коммерческие отношения, которые решают одну из самых важных задач управляющей компании – поставку жильцам коммунальных услуг.
Управляющая компания обязана:
? в соответствии с правилами содержания общего имущества МКД проводить необходимые работы;
? обеспечить предоставление жильцам коммунальных услуг;
? соблюдать правила и нормы по управлению МКД.
В первую очередь, необходимо заключить договор управления. Это обязательный документ в работе управляющей компании. Дата заключения этого договора будет считаться датой начала управления домом. Такой договор должен быть заключен с большинством собственников дома.
В качестве одной стороны договора выступают все жильцы дома, в качестве другой – управляющая компания.
На базе договора управления строится вся работа по управлению домом и его имуществом, а также оговаривается ответственность за некачественное оказание услуг и выполнение работ. Качество определяется согласно техническим регламентам и правилам содержания общего имущества в МКД.
В договоре управления необходимо указать:
? адрес дома;
? описание общего имущества МКД;
? перечень коммунальных услуг и их стоимость;
? список работ по содержанию, ремонту и их стоимость;
? цену договора;
? порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.
Срок заключения договора на управление МКД может варьироваться от 3 месяцев до 5 лет.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Именно они регламентируют порядок управления МКД. В них расписаны стандарты управления, обязанности и полномочия управляющих компаний, а также нормы взаимодействия с собственниками.
Порядок управления предполагает:
? прописанные нормы хранения и передачи технической документации дома;
? раскрытие информации о деятельности управляющаей компаниией;
? заключение договоров на предоставление коммунальных услуг;
? установление тарифов на содержание и ремонт жилья;
? работу аварийно-диспетчерской службы.
Какие законы и документы регламентируют управление МКД управляющей компанией
Для управления домом необходимо знать ряд законов, касающихся сферы жилищно-коммунального хозяйства.
Например, в Жилищном кодексе целый раздел VIII посвящен управлению многоквартирным жилым домом.
Деятельность по поддержанию дома в надлежащем состоянии регламентирована Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирным домом». Эти Стандарты определяют:
? правила осуществления деятельности по управлению МКД;
? обязанности должностных лиц;
? управленческие решения жильцов и объединений жильцов, управляющих компаний, поставщиков услуг, органов местного самоуправления и власти субъектов РФ[16].
Стандарты утверждают право любого жильца ознакомиться с перечнем, описанием и стоимостью услуг. Управляющие организации, в свою очередь, обязаны такую информацию предоставлять.
Практика, сложившаяся в управлении МКД управляющей компанией носит неоднозначный характер. В настоящее время, большинство управляющих компаний исполняют свои обязанности ненадлежащим образом.
Так, Рахимов Х. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РИКО» о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры, взыскании судебных расходов. Требования мотивирует тем, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Управление данным многоквартирным домом осуществляет ООО «РИКО». 16.02.2018 года залив принадлежащей истцу квартиры по причине прорыва канализационного стояка. 27.02.2018 года был составлен акт затопления, была обнаружена течь канализационного стояка, имущество в квартире истца было повреждено. Согласно заключению эксперта, стоимость восстановительного ремонта квартиры составляет 77 500 рублей. 28.02.2018 года истец обратился к ответчику с претензией, однако ответа на претензию истцом получен не был. Считая свои права нарушенными, просит взыскать с ответчика материальный ущерб, причиненный заливом квартиры, в размере 77 500 рублей, расходы на составление отчета в размере 4 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 17 500 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из искового заявления, пояснений представителя истца 16.02.2018 в квартире истца произошел залив. Согласно акту о затоплении от 27.02.2018 на линолеуме в коридоре и комнате имеются следу вздутия, дверное полотно в санузле разбухло (л.д.31).
Согласно п. п. 1, 2 и 9 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
С целью установления размера причиненного квартире истца ущерба он обратился в экспертное учреждение.
Согласно отчету № 75/18 от 25.02.2018 года, выполненному ООО «Покровск Эксперт Оценка» рыночная стоимость права требования возмещения ущерба, причиненного <адрес> составляет 77 500 рублей.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя ответчика была назначена судебная товароведческая экспертиза.
Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд принимает заключение ООО «Региональная Судебная Экспертиза» в качестве допустимого доказательства, так как заключение составлено экспертом, не заинтересованным в исходе дела, с соблюдением формы, имеет необходимые реквизиты. У суда нет оснований ставить под сомнение достоверность данных проведенной экспертизы, исходя из примененных методик исследования, ясности выводов, отсутствия противоречий. Кроме того, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Анализируя совокупность представленных по делу доказательств и вышеприведенных норм материального права, суд приходит к выводу, что залив квартиры истца произошел по вине ответчика ООО «Региональная Судебная Экспертиза», которое своевременно не приняло мер к надлежащему содержанию системы канализации, предотвращению прорыва канализационного стояка путем проведения профилактических и ремонтных мероприятий. Доказательства отсутствия своей вины ответчиком ООО «РИКО» суду не предоставлены[17].
По данному делу суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «РИКО» в пользу Рахимова Х. материальный ущерб, причиненный заливом квартиры, в размере 42 104 рубля, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы по составлению отчета в размере 4 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей, штраф в размере 10 000 рублей, а всего взыскать 62 104 (шестьдесят две тысячи сто четыре) рубля. В удовлетворении остальной части исковых требований было отказано.