Курсовая работа: Определение рыночной стоимости земельного участка, расположенного в Республике Тыва

- получение покупателем кредита у финансовой структуры для приобретения объекта недвижимости;

- финансирование сделки купли - продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

Все платежи по сопоставимым продажам будут осуществляться в денежных средствах без наличия специальных условий финансирования (взаимочеты, расчет векселями, бартер). Условия типичные, корректировка равна 1.

Обоснование проведенной корректировки на условие рынка:

Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен на продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости между продавцом и покупателем, недостаточностью срока экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей. Условия продажи рыночные, корректировка равна 1.

Обоснование проведенной корректировки на площадь:

При корректировке на размер общей площади был применен метод на степенной зависимостью между ценой и площадью земельного участка. Расчет корректировки выполняется по формуле:

Км = ((Soцк / Saнк) - 1) • 100%,

где Км - корректировка на площадь земельного участка;

Soцк - площадь оцениваемого земельного участка с учетом корректировки на степенной коэффициент К;

Saнк - площадь аналогичного земельного участка с учетом корректировки на степенной коэффициент К;

К - степенной коэффициент, связывающий соотношения удельных стоимостных показателей площади, определяемый оценщиком по рыночным данным ( рекомендуемое значение - 0,18).

3. ИТОГОВОЕ ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель - это получение окончательной итоговой величины стоимости.

Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалификационного, профессионального специалиста - оценщика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом, зафиксированной в задании на оценку.

Для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляется процедура согласования (обобщения) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющий точечную величину оценки.

Оценка объекта недвижимости не ограничиваются одним подходом, а различные подходы, как правило, дают величины стоимости, существенно различающиеся между собой. Это расхождение в полученных результатах является следствием как объективных, так и субъективных причин.

К объективным причинам, обусловливающим различие в полученных величинах стоимости, можно отнести:

- состав используемой информации;

- экономическая среда, генерирующая используемые в расчетах и обоснованиях данные;

- инструментарий методов доходного, сравнительного и затратного подходов;

- принципы оценки, лежащие в основе различных подходов;

- доказательная база и логика обоснований и другие.

К субъективным причинам существенного расхождения полученных результатов стоимости можно отнести:

- качество используемой информации;

- профессионализм оценщика;

- противоречия в выводах и обоснованиях, содержащихся в методах доходного, сравнительного и затратного подходов;

- уровень информационного обеспечения оценки объектов недвижимости конкретного назначения в данном экономическом регионе.

Методика, разработанная компанией D&T. Основу данной методики определении удельного веса полученных результатов оценки составляют ответы на анкету, разработанную для каждого подхода к оценке. Полученные ответы на вопросы последовательно преобразуются в удельный вес подхода с использованием математического аппарата.

1 этап. Заполнение анкету с присвоением соответствующих баллов. На вопросы предполагаемой анкеты можно ответить:

- «Да» и присвоить фактору +1 балл;

- «Нет» и присвоить фактору - 1 балл;

- «Затрудняюсь ответить» и присвоить фактору 0 баллов.

2 этап. Обработка полученной информации и расчет следующих параметров.

1) смещение среднего рассчитывается как половина числа факторов в подходе округленная в большую сторону;

2) весовая доля в виде обычной дроби:

- числитель равен сумме смещения среднего и экспертной оценки факторов;

- знаменатель равен произведению числа факторов в подходе на число фактически использованных для данного объекта подходов к оценке;

3) весовая доля в виде обычной дроби переводится в десятичную дробь.

Таблица 3.1 Анкета с присвоением соответствующих баллов

Таблица 3.2 Сопоставление промежуточных результатов стоимостной оценки

Таблица 3.3 Сопоставление промежуточных результатов стоимостной оценки

Таким образом, итоговая величина объекта оценки, определенная путем согласования стоимостных результатов, полученных, методами сравнительных и доходных подходов по состоянию на 24 ноября 2018 года составляет 130 000 (сто тридцать тысяч) рублей (округленно).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

При выполнении данной курсовой работы я занималась оценочной деятельностью, т.е. выступала в роли оценщика недвижимости - довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России, в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.

В данной курсовой работе, выступая в роли оценщика, провела работу по оценке земельного участка расположенного в Республике Тыва. Передо мной стояла цель в определении рыночной стоимости земельного участка с использованием двух подходов: доходного и сравнительного. Для этого была изучена специальная литература и необходимые нормативно-правовые акты, а также законы. Затем научилась составлять отчет об оценке объекта недвижимости на основе необходимых требований и стандартов. Данная работа показывает, что оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

После изучения теоретических аспектов оценки была произведена оценка объекта недвижимости - расчет рыночной стоимости объекта недвижимости, находящегося по адресу: Республика Тыва, Бай - Тайгинский район, 32 км. в западном направлении от села Кара - Холь. Категория данного земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения, в котором разрешенное использование животноводства. Земельный участок является незастроенным земельным участком, площадью - 300000 м2, без какого - либо коммуникации.

Рассчитав рыночную стоимость объекта оценки различными методами, я сделала вывод, что наиболее точный результат исходит от сравнительного подхода, т.к. сопоставляются цены недавних продаж аналогов объекта оценки, учитывается современное состояние рынка недвижимости, спрос и предложение.

Полученная величина стоимости является профессиональным мнением о стоимости недвижимости, но не гарантирует, что объект будет продан по этой цене на открытом рынке.

При выводе итоговой величины стоимости руководствовалась количеством информации по каждому подходу. Каждому подходу был присвоен коэффициент и, суммируя все полученные коэффициенты, определила рыночную стоимость земельного участка.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка равна 130000 (сто тридцать тысяч ) рублей.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (ред. от 01.06.2018)

2. Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. от 01.04.2018).

3. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (ред. от 06. 12. 2017).

4. Агапов Н.Н. Методические основы оценки недвижимости. - М.: РЭА, 2016. - 151 с.

5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2015. - 304 с.

6. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - М.: Дирек - медиа, 2014. - 256 с.

7. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Про-Аппрайзер, 2016. - 464 с.

8. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2015. - 554 c.

9. Фридман Д.А. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 2015. - 480 c.

10. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. - М.: Проспект, 2017. - 512c.

11. Лейфер Л.А. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. - М.: Финансы и статистика, 2015. - 257 с.

12. Пылаева А. В. Основы кадастровой оценки недвижимости. - М.: Издательство Юрайт, 2017. - 140 с.

13. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций. - М.: КолосС, 2016. - 276 с.

14. Синянский И.А. Проектно-сметное дело. - М.: Академия, 2014. - 448 с.

15. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015. - 303 с.

17. Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки»: Информационно-аналитический портал / Общество с ограниченной ответственностью «Промосила» - Веб-сайт - Истомин В. А.: Высшая школа, 2018.

18. ПлюсИнформ - газета ПлюсИнформ: Информационный портал / Общество с ограниченной ответственностью «Курьер Медиа Групп» - Электронная газета - Липатов Б.В.: Пресс-курьер, 2018.