Курсовая работа: Определение рыночной стоимости земельного участка, расположенного в Республике Тыва

ВВЕДЕНИЕ

Оценка земли, или земельных участков, является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки среди прочих объектов недвижимости. Это обусловлено многими факторами. Наиболее значимыми можно назвать следующие: плохая развитость земельного рынка в России, слабая нормативно-правовая база, специфика земельных участков как объектов оценки.

Несмотря на это, необходимость проведения работ по определению стоимости земли (земельных участков) достаточно высока, ввиду колоссальности территорий земель в Российской Федерации, а так же развития земельного рынка.

Согласно данным агентства РБК - сделки с земельными участками в 2017 году заметно участились, что в целом спровоцировало повышенный спрос на землю и, как следствие, увеличение цены.

Помимо развития рынка земельных участков оценка их рыночной стоимости необходима и во многих других случаях приобретения, и передачи прав собственности на указанное имущество, к примеру, рыночная оценка земельных участков необходима при вступлении в права наследования; разделе земельных участков вследствие задела совместно нажитого имущества супругов; оценки действительной рыночной стоимости земельного участка в случае внесения его в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью и прочие.

Помимо этого, в производственно-хозяйственной деятельности большинства предприятий и фирм появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость земельных участков. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже предприятия, находящегося в частной собственности, кредитованию под залог земельных участков, страхованию земли, разрешению имущественных споров, налогообложению участников рынка земельных отношений и т. д.

Определение рыночной стоимости земельных участков представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных участков земли.

Указанные выше обстоятельства предопределяют актуальность и значимость изучения и анализа методики оценки рыночной стоимости земельных участков, что и определило научную и практическую значимость избранной темы курсовой работы.

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Целью курсовой работы выступает определение рыночной стоимости земельного участка, расположенного в Республике Тыва.

Исходя, из поставленной цели определены основные задачи исследования:

- на основе анализа данных об объекте оценки и других данных осуществить сбор, систематизацию и обработку информации;

- на основе оценочной деятельности осуществить описание и анализ объекта оценки;

- провести анализ местоположения объекта оценки;

- провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

- определить рыночную стоимость объекта доходным и сравнительным подходами;

- согласовать результаты и вывести заключение о рыночной стоимости объекта.

Объект исследования - процедура определения рыночной стоимости земельного участка, расположенного в Республике Тыва, в Бай-Тайгинском районе, 32 км. в западном направлении от с. Кара-Холь.

1. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ - ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.1 Анализ местоположения объекта оценки

Рассматриваемый земельный участок расположен в Республике Тыва, в Бай-Тайгинском районе, 32 км.в западном направлении от с. Кара-Холь.

Бай-Тайгинский кожуун находится на западе республики. Граничит: на севере -- с Республикой Хакасия, на западе -- с Республикой Алтай, на юге -- с Монгун-Тайгинским кожуунами на востоке -- с Барун-Хемчикским кожууном. Площадь территории -- 7,9 тыс. кмІ.

Кожуун находится на территории горного массива Бай-Тайга. В Бай-Тайгинском кожууне находится кластерный участок «Кара-Холь», государственного биосферного заповедника «Убсунурская котловина».

Численность населения на 1 января 2018 года - 13 472 человека.

Территориальное деление сельских поселений Бай-Тайгинского муниципального района:

- Бай-Тал (сумон);

- Кара-Холь (сумон);

- Кызыл-Даг (сумон);

- Тээли (сумон);

- Хемчик (сумон);

- Шуй (сумон);

- Ээр-Хавак (сумон).

Основа экономики района - животноводство. На территории кожууна разведано Шивилигское месторождение радоновых вод, на базе которого планируется строительство курорта. В июле 2016 года в сумоне Кара-Холь (местечко Хол-Оожу) открыта турбаза Кара-Холь Тур.Вся информация о характеристике местоположения объекта предоставлена в таблице 1.1

Таблица 1.1 Характеристика местоположения объекта

Из таблицы 1.1 видно, что ближайшим окружением земельного участка являются незастроенные земельные участки сельскохозяйственного назначения. Территория вокруг объекта оценки огорожена. Подъезд к оцениваемому участку осуществляется частично по дороге с грунтовым покрытием, состояние покрытия - удовлетворительное.

1.2 Описание объекта оценки

Описание объекта оценки содержит информацию, необходимую для установления качественных и количественных характеристик объекта оценки, в частности указывается:

- состав объекта оценки (земельный участок и улучшения в составе объекта оценки);

- назначение и текущее использование объекта оценки;

- описание местоположения объекта оценки (транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, ближайшее окружение, удобство подъездных путей, иные факторы, влияющие на привлекательность и престижность местоположения объекта оценки);

- описание характеристик земельного участка (площадь, категория земель, разрешенное использование, наличие и состав коммуникаций, обустройство участка (дороги, газоны, тротуары и т.п.), наличие ограждения, иные сведения);

- описание характеристик улучшений (год постройки, общая и полезная площадь, состав площадей в разрезе функционального назначения, строительный объем здания, группа капитальности здания, этажность здания, описание основных конструктивных элементов, состояние основных конструкций и уровень внутренней отделки помещений, состав коммуникации и прочих инженерных систем;

- если объектом оценки является помещение или часть здания, в Отчете об оценке приводится описание здания и описание оцениваемых помещений, включая их расположение в здании; иные сведения);

- балансовая стоимость имущества на последнюю отчетную дату и реквизиты собственника имущества.

Конкретный перечень рассматриваемых показателей зависит от типа оцениваемой недвижимости.

Описание объекта оценки должно формировать у пользователя объективное представление об объекте оценки во всех аспектах, которые влияют на ценность рассматриваемого имущества.

Объект оценки - земельный участок, расположенный в Республике Тыва, в Бай-Тайгинском районе, 32 км.в западном направлении от с. Кара-Холь.

Общее описание объекта оценки представлено в таблице 1.2

Таблица 1.2 Описание оцениваемого земельного участка

Анализ таблицы 1.2 показал, что функциональное и внешнее устаревание у объекта оценки отсутствуют, земля - неамортизируемый объект, т.е. физическому износу не подвержена. В ходе проведенного анализа рынка не было выявлено характеристик элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки, о текущем использовании оценки оцениваемый объект используется для животноводства.

1.3 Анализ рынка земельных участков республики Тыва

Земли, находящиеся в границах Республики Тыва, составляют земельный фонд республики. В состав земельного фонда республики входят следующие категории земель:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли населенных пунктов;

- земли промышленности;

- энергетики;

-транспорта;

- связи, радиовещания, телевидения, информатики;

- земли для обеспечения космической деятельности;

- земли обороны, безопасности;

- земли иного специального назначения;

- земли особо-охраняемых природных территорий;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

По данным федерального государственного статистического наблюдения по состоянию на 1 января 2018 года земельный фонд Республики Тыва составил 16860,4 тыс. га земель.

По сравнению с предыдущим годом в 2017 году больших изменений в структуре земельного фонда не произошло.

Основные изменения произошли в категории земель сельскохозяйственного назначения.

К категории земель сельскохозяйственного назначения отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям, организациям товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям. В нее также входят земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, индивидуального предпринимательства, садоводства, огородничества, дачного строительства, животноводства, сенокошения и выпаса скота, а также предоставленные гражданам для сельскохозяйственного использования.

В структуру земель категории сельскохозяйственного назначения также входят земли фонда перераспределения. Площадь земель фонда перераспределения в категории земель сельскохозяйственного назначения в отчетном году уменьшилась к уровню 2017 года на 23467,32га. Уменьшение площади земель фонда перераспределения связано с предоставлением гражданам земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, животноводства, сенокошения и выпаса скота, дачного строительства, а также предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам для производства сельскохозяйственной продукции.

Также изменения произошли в категории земель населенных пунктов.

За отчетный 2017 год в границах населенных пунктов Республики Тыва, вовлечены в оборот незастроенные земли (пастбища) общей площадью 73,29 га, под индивидуальное жилищное строительство выделено 696 земельных участков. Данные земельные участки предоставлены в рамках программ по поддержке многодетных семей и семей, имеющих детей-инвалидов.

Кроме этого, для обеспечения жильем детей-сирот в республике продолжается строительство жилых домов, растет количество земельных участков, отведенных для этих целей.

Анализ сводных данных по республике, полученных в результате обобщения годовой земельной статистической отчетности, свидетельствует о том, что изменения земельного фонда коснулись в основном земель сельскохозяйственного назначения, в том числе фонда перераспределения районов, из-за того что республика в основном занимается земледелием и животноводством.

Земельный рынок в республике Тыва:

Действующие в Российской Федерации нормативные правовые документы дают собственнику земли право осуществлять основные виды сделок с земельными участками. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, другими правовыми актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации собственники правомочны сдавать участки в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог и т. д. Информация о земельном рынке подготовлена на базе государственных статистических наблюдений по форме «Сведения о сделках с землей», утвержденной постановлением Росстата. Основными показателями статистической отчетности являются количество участков, площади и цены, арендная плата в сделках по аренде и продаже государственных и муниципальных земель (в целом до их разграничения на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований), а также сведения по купле-продаже, дарению, наследованию и залогу земельных участков гражданами и (или) организациями и другие.

Так, в течение 2017 года в республике было осуществлено 2757 сделок с земельными участками на площади 52693,24 га, в том числе 1561 сделка на общей площади 2096,78 га с государственными и муниципальными землями и 69 сделок на площади 10,17 га гражданами и юридическими лицами.

Сделки по продаже государственных и муниципальных земель за 2017 показано на рисунке 1.1.

Рис.1.1 Сделки по продаже государственных и муниципальных земель