На рисунке 1.1 показано, что в 2017 году органами государственной власти и органами местного самоуправления был продан 1561 земельный участок площадью 2096,78 га, что превышает показатели прошлого года на 624 сделки.
Из них продано земель:
- гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства - 1021 земельный участок площадью - 61,77 га, в населенных пунктах совершено 998 сделок на площади 49,47 га, вне населенных пунктов совершено 23 сделки на площади 12,3 га;
- гражданам для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства - 130 земельных участков площадью 685,6 га;
- гражданам и юридическим лицам для других целей - 360 земельных участков общей площадью 12,59 га.
Количество продаж в отчетном году на торгах гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства составляет 115 сделок, на площади 8,56 га, цена 1 кв. м. 33 руб. Из всех сделок, совершенных в отчетном году в республике значительную часть составляет продажа земель для индивидуального жилищного и дачного строительства.
Средняя цена земельных участков, продаваемых органами местного самоуправления гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства, составила в черте населенных пунктов от 13,31 до 33.82 рублей за квадратный метр, для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства от 0,31 до 2,6 рублей за квадратный метр, продаваемых гражданам для других целей до 43 рублей за квадратный метр, Юридическим лицам (кроме сельскохозяйственных организаций) для использования в целях промышленности и иного специального назначения) по цене за 1 м2. - 9,58 рублей, для других целей 46,48 рублей за 1 м2.
Сделки с землями граждан и юридических лиц (продажа, дарение, наследование, залог):
Правовой основой для реализации сделок гражданами и юридическими лицами являются Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации, Федеральный закон от 01.01.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
По данным статистической отчетности за 2017 год в республике было совершено 19 сделок земельных участков гражданами и юридическими лицами в населенных пунктах с численностью населения менее 50 тыс. чел. на общей площади 2,09 га, вне населенных пунктов в отчетном году было совершено 5 сделок на площади 0,53 га, для индивидуального жилищного и дачного строительства. Сделок, совершенных с землями граждан и юридических лиц в отчетном году по сравнению с продажей государственной и муниципальной собственности зарегистрировано значительно ниже. Так, всего по республике продано земельных участков гражданами для личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства в отчетном году по 39 сделкам на общей площади 6,55 га, для других целей по 6 сделкам на площади 1 га. Объектами договоров купли - продажи выступали земельные участки категории земель населенных пунктов.
Сделки по аренде и продаже прав аренды государственных и муниципальных земель:
В соответствии с действующим земельным законодательством федеральными, республиканскими органами исполнительной власти, а также органами местного самоуправления в 2017 году осуществлялось предоставление в аренду государственных и муниципальных земельных участков, а также продажа права аренды таких участков на торгах.
Арендная плата за земельные участки устанавливается договором между арендодателем и арендатором. При передаче в аренду земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, базовые размеры арендной платы по видам использования земель или категориям арендаторов устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти.
Правительством Республики Тыва было принято постановление «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Тыва».
В 2016 году в республике действовало 6671 договор аренды земельных участков, заключенный федеральными, республиканскими органами исполнительной власти, а также органами местного самоуправления с гражданами и юридическими лицами, на общей площади 93514,44 га. В отчетном году количество договоров стало 1010 на общей площади 48392,20 га, что составило 37% от всех сделок и 91,8 % от всей площади земельных участков, вовлеченных в оборот. Статистику арендованных земель в отчетном году см. на рис. 1.2.
Таким образом, общее количество действовавших договоров аренды за пользование государственными и муниципальными землями в отчетном году значительно снизилось с 6671 до 1010. Уменьшение количества сделок произошло в основном за счет выкупа в собственность земельных участков предоставленных в аренду.
Рис. 1.2 Статистика отчетности арендованных земель в отчетном году
Арендная плата в черте населенных пунктов составила от 0,484 руб./ м2 за земельные участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, и до 39,254 руб./ м2 за земельные участки, используемые предприятиями и организациями торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания. За чертой населенных пунктов арендная плата колеблется от 0,048 руб./ м2 до 39,014 руб./ м2.
В целом, средневзвешенная арендная плата за 1м2 в черте населенных пунктов выше, чем за ее пределами. Арендные платежи значительно дифференцированы в зависимости от спроса и предложения, категории арендаторов, местоположения и величины земельных участков. Арендная плата за земли городов выше для всех категорий арендаторов, чем в сельской местности и за чертой населенных пунктов.
1.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.
Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.
Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки приведена в таблице 1.4.
Таблица 1.4 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
|
Условие |
Наилучшее использование |
Краткое обоснование |
|
|
1 |
2 |
3 |
|
|
Земельный участок как свободный |
|||
|
Законодательно разрешенное |
любое использование в рамках законодательно разрешенного |
на возможные варианты использования земельного участка может повлиять наличие ограничений и сервитутов (обременений). По сведениям, предоставленным Заказчиком оценки, на указанный земельный участок ограничений или обременений не зарегистрировано. Законодательных ограничений на использование земельного участка в рамках разрешенного использования нет |
|
|
Физически осуществимое |
животноводство |
учитывая местоположение и состояние рассматриваемого земельного участка, можно сделать вывод о его возможном использовании, которому соответствуют ближайшие окружение, физические, грунтовые и особенности участка. Грунтовые условия удовлетворяют требованиям и пригодны под животноводство. Учитывая местоположение, площадь и форму оцениваемого объекта, можно предположить использование рассматриваемого земельного участка в качестве участка для животноводства |
|
|
Финансово обоснованное |
животноводство |
размещение на земельном участке хозяйственных построек не уменьшает стоимость земли |
|
|
Обеспечивающее наивысшую стоимость или доходность недвижимости |
В связи вышесказанным, можно предположить, что использование земельного участка для животноводства можно считать востребованным и единственно возможным, и иные варианты его использования не рассматриваются.
Из анализа таблицы 1.4 видим, что наилучшим использованием оцениваемого объекта с учетом законодательно разрешенного, физически осуществимого, финансово обоснованного, и обеспечивающего наивысшую доходность, является существующее использование земельного участка. Других вероятных потребностей в альтернативном использовании объекта оценки не выявлено.
2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
2.1 Определение рыночной стоимости земельного участка доходным подходом
Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя, из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.
В основе доходного подхода лежат четыре принципа:
- принцип наиболее эффективного использования;
- принцип ожидания;
- принцип спроса и предложения;
- принцип замещения.
Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу.
Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.
При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.