Курсовая работа: Определение рыночной стоимости земельного участка, расположенного в Республике Тыва

В данной работе будет использоваться метод прямой капитализации. Под капитализацией дохода понимается определение годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала. земельный сделка рыночный стоимость

Этапы метода прямой капитализации:

- сбор рыночной информации о доходности объектов;

- расчет потенциального валового дохода (ПВД);

- расчет действительного валового дохода (ДВД);

- расчет операционных расходов (ОР);

- расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов;

- расчет ставки капитализации.

Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V=NOI/R,

где V - стоимость оцениваемого объекта, руб.;

NOI - чистый операционный доход (ЧОД), руб.;

R - коэффициент капитализации, %.

Расчет потенциального и действительного валового дохода:

Потенциальный валовой доход (ПВД) - потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

ПВД = S • Ca ,

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Ca - рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.

Действительный валовой доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД - П + Прочие доходы,

где ПВД - потенциальный валовой доход, руб.;

П - потери от недоиспользования площадей, руб.;

На основании анализа рынка аренды земельных участков Республики Тыва была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных земель.

Расчет стоимости объекта недвижимости по доходному подходу:

Результат определения ставки арендной платы за объект недвижимости, на основании сравнительного анализа информации полученной из Интернета показано на таблице 2.1.

Таблица 2.1 Определение чистого операционного дохода

Результат чистого операционного дохода по таблице 2.1 составляет 324 000 (триста двадцать четыре тысячи) рублей.

Таблица 2.2 Результаты анализа объектов недвижимости и ставок арендной платы

ПВД = 246 • 150 = 36900 руб.;

Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д. равными 1, то есть: ЭВД = ПВД = 36900 руб. Предполагается, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 20% от ЭВД, поэтому:

ЧОД = ЭВД - 20% = 29520 руб.;

Так как физический износ объекта составляет 5.4%, а нормативный срок службы порядка 125 лет (II группа капитальности), то норма возврата капитала составит:

R = 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.

Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу:

29520 / 0,18 = 164 000 руб.

2.2 Определение рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки для целей оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения.

Исследование рынка, включая анализ сегмента, к которому относится объект оценки, приведен в п. 1.3 курсовой работы.

Подбор объектов - аналогов осуществлялся в масштабе района расположения, исходя из передаваемых прав, одного вида разрешенного использования.

Так как определяющей характеристикой в секторе рынка аналогичных объектов выступает общая площадь, в качестве единицы сравнения принимается стоимость 1 м2 общей площади объекта. Корректность применения такого метода оправдана схожестью характеристик сопоставимых объектов. В общем случае, при определении рыночной стоимости объекта рассчитывается стоимость 1 м2 общей площади.

Краткие характеристики объектов - аналогов и сравнительный анализ оцениваемого объекта и каждого объекта - аналога по всем элементам сравнения представлен ниже в табличной форме.

Таблица 2.3 Сравнительный анализ объекта оценки и выбранных объектов-аналогов

Расчет рыночной стоимости объекта оценки с ведением корректировок.

Допущение: При расчете были допущены корректировки по тем элементам сравнения, которые, по мнению оценщика, не являются существенными, либо не отказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на итоговую величину рыночной стоимости.

Выше было сказано, что сравнительный подход в данном отчете основывается на ценах предложений на продажу, а не на фактах совершенных сделок. Вследствие того в таблице 2.4 показано корректировка рыночной стоимости объектов - аналогов.

Таблица 2.4 Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Таким образом, рыночная стоимость земельный участок, категория земель: сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: животноводство, общая площадь земли 300000 м2, адрес объекта: Республика Тыва, Бай - Тайгинский район, 32 км. в западном направлении от с. Кара - Холь определенная в рамках сравнительного подхода с учетом округления составляет 105 500 (сто пять тысяч пятьсот) рублей.

Обоснование проведенной корректировки на торг:

Согласно материалам исследования, посвященного определению размера скидки на торг, выполненное под редакцией Лейфер Л. А., опубликованное в Справочнике оценщика недвижимости - 2017. Том 3. «Земельные участки» скидки на цены на земельные участки лежат в диапазоне от 10% до 19%.

Таблица 2.5 Наиболее вероятный диапазон размера скидки на торг, %

По данному исследованию из таблицы 2.5 скидки на цены земельных участков сельскохозяйственного назначения равна 15%.

Обоснование проведенной корректировки на передаваемые права:

Корректировка проведена согласно материалам исследования, посвященного определению размера скидки на торг, где отношение удельной цены земельных участков сельскохозяйственного назначения в краткосрочной аренде (менее 10 лет) к удельной цене аналогичных участков в собственности составляет от 0,70 до 0,86 расширенного интервала. Корректировка равна - 20%.

Обоснование проведенной корректировки на условия финансирования:

Сделки купли - продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных:

- расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;