Оформление и регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на примере конкретного земельного участка
Введение
кадастр регистрация недвижимость
С 1 января 2017 года Единый государственный реестр права (ЕГРП) и государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в соответствии с Федеральным законом РФ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) - это свод достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основания их возникновения, правообладателей, а также иных сведений.
В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Недвижимое имущество представляет собой особый объект прав, так как владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом отличны от владения, пользования и распоряжения другими вещами и в большей степени затрагивают интересы всех слоев общества. Жизнь каждого человека, так или иначе, связана с разного рода недвижимостью (дачи, гаражи, земельные участки, квартиры, дома, коттеджи, здания, сооружения, офисные помещения, земельные участки и т.д.) и с разным основанием ее приобретения (купля-продажа, мена, дарение, инвестирование, долевое участие, строительство, приватизация, наследство, судебные решения, торги и т.д.).
Целью данной курсовой работы является рассмотрение оформления государственной регистрации прав на земельный участок.
Задачи данной курсовой работы является рассмотрение и изучение:
-теоретических основ кадастровой деятельности и государственной регистрации недвижимости;
-выполнения кадастровых работ;
-порядка осуществления государственного кадастрового учета и государственный регистрации недвижимости на примере объекта недвижимости.
Объектом курсовой работы является земельный участок, расположенный по адресу: Тункинский район, п. Аршан, ул. К. Габанова, № 17 б.
Раздел I. Теоретические основы кадастровой деятельности и государственной регистрации недвижимости
1.1 Исторический обзор развития кадастра в России
Слово «кадастр» происходит от лат. «caput», что означает «податный предмет» и возникло во времена римского императора Августа (27 г. до н.э. - 14 г. до н.э.). В этот период была утверждена единица учета сбора дани за землю - «caputidum». В дальнейшем это слово трансформировалось в «catastrum», позднее - «cadastre» (франц.) дословно «книга-реестр».
Исторически корни возникновения кадастра и кадастровых работ, связанных с указанием границ земельных участков и их площадей, проводимых с целью учета земель, уходят во времена Древнего Египта (3000 г. до н. э.). Термин «кадастр» происходит со времен римского правителя Августа (27 г. до н. э.)г когда была утверждена единица учета сбора дани за землю «caputigum», и введена перепись населения «caputigumregistrum». Со временем эти слова слились в одно -- «capitastrum» и впоследствии в слово «catastrum».
В Средние века содержание кадастровых съемок и основные принципы ведения кадастра практически не изменились съемка земель оставалась чисто линейной и проводилась с помощью веревки и жезла, слабо использовались геометрические знания и вычисления. Начиная с 1718 г., по образцу римского кадастра, Джованни Джакомо Мариони разработал первый кадастр на основе соблюдения научных методов с определением границ участков методом триангуляции и полигонометрических сетей. Этот кадастр содержал в качестве документов ситуационные карты всех сельских общин, выполненные с использованием мензулы в масштабе 1:2000.
В середине XVIII в. работы по межеванию расширили с целью защиты прав землевладельцев. В 1765 г. была утверждена Комиссия о государственном межевании земель. Основные работы по межеванию земель Российской империи были завершены в начале XIX в. В России составляли документы учета и описи не только сельскохозяйственных земель и лесного
фонда, но и городских дворов. Документы описи и перечня дворов содержали информацию о территории двора с перечнем построек и размером налога в рублях, а также имя владельца. Во многих городах проводили оценку недвижимого имущества и его опись с составлением схем и планов земельных участков. В первые годы после революции 1917 г., согласно «Положению о земельных распорядках в городах все», без исключения земли и водные пространства в пределах городской черты независимо от пользователя подлежали земельной регистрации.
При регистрации проводили опись земельного участка с отображением характеристик строения и сооружения (в настоящее время государственный кадастр недвижимости), составляли экспликацию участка по видам угодий.
К началу XX в. в России сложилась система учета недвижимости с государственной гарантией прав собственности на нее. После революции, прошла коллективизация, и частных собственников на землю практически «стерли» из российского законодательства. Остались государственная и колхозно-кооперативная собственность. Границы участков были установлены, по сути, формально. Учет и оценка недвижимости начали развиваться в двух направлениях. Одно по линии БТИ (бюро технической инвентаризации). БТИ учитывали, в основном, технические характеристики зданий и сооружений. Второе направление осуществлялось министерством сельского хозяйства. Оно касалось непосредственно земли, в основном сельскохозяйственных угодий. В то время не занимались учетом земель, зданий и сооружений, соответственно, не существовало государственного реестра прав. Право частной собственности на землю и иную недвижимость не регистрировалось. Только в 1998 г. было принято решение о создании единого государственного реестра прав. Так вступил закон о государственной регистрации прав на недвижимость.
В 1985 г. международная группа экспертов по кадастру и земельной информации дала обобщенное определение кадастра: «Кадастр -- это методически упорядоченный государственный учет данных по земельной собственности в пределах определенного государства или района, базирующийся на результатах съемки границ участков собственности. Каждой собственности присваивается определенный номер -- идентификатор. Границы и номер собственности обычно отображается на крупномасштабных картах».
С 1989 года было принято большое количество нормативно-правовых документов, в той или иной степени связанных с содержанием и ведением государственного земельного кадастра. Они были направлены на осуществление земельной реформы, предусматривающей претворение в жизнь новых земельных отношений, формирование многоукладности землевладения и землепользования, переход к рыночным отношениям.
В период с ноября 1989 г. По март 1990 г. Верховным советом СССР были приняты законы об аренде, о собственности и о земле. Эти законы разрешили гражданам арендовать земельные участки как внутри, так и вне колхозов и совхозов. Данные законы также предоставили право владения землей, включая наследуемое право работать на земле, но без прав купли-продажи и залога земли.
К началу земельных реформ 1990 гг. в России сформировался многоцелевой Государственный земельный кадастр как единая интегрированная система сведений о правовом, природном и экономическом положении земель, направленная на решение задач управления в различных сферах экономики. В конце 1990 года Верховный Совет РСФСР одобрил пакет, состоящий из трех законодательных актов по земельной и аграрной реформе: Закон о крестьянском хозяйстве, Закон о земельной реформе и Закон о социальном развитии в сельской местности. Эти законы дали крестьянам право продажи земли районному Совету, обеспечили механизм наделения крестьян землей, освободили крестьянские хозяйства от госзакупок, земельного налога на 5 лет, разрешили использовать наемный труд и обеспечили гибкий максимальный размер землевладения.
С августа 1991 г. проведение аграрной и земельной реформ осуществлялось в границах территории всей страны. В декабре 1991 г. вышел Указ Президента «О неотложных мерах по проведению земельной реформы» и Постановление Правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». На основании этих документов колхозы и совхозы должны были принять решение о переходе к частной собственности.
С 11 октября 1991 г. принят Закон «О плате за землю», который установил, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, плата за временное пользование землей, плата за приобретение земельных участков в собственность, плата за приобретение права аренды земельных участков, компенсационные платежи за потери сельскохозяйственного производства, плата за пользование земельным участком при установлении сервитута.
Платежи за землю направляются на финансирование мероприятий по охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, обустройство территории, на компенсацию затрат на эти цели собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также на проведение землеустройства (включая работы по установлению границ земельных участков в натуре, изготовлению их планов или чертежей границ), ведение государственного земельного кадастра, проведение мониторинга земель, осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель.
От 19 марта 1992 г. Постановлением Правительства Российской Федерации были утверждены новые свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения.
25 августа 1992 г. Постановлением Правительства Российской Федерации «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации» было утверждено Положение о порядке ведения государственного кадастра, признана необходимость координации ведения земельного кадастра, обеспечения поэтапного перехода на автоматизированный метод получения, обработки, хранения и предоставления его данных. Принятие Конституции Российской Федерации 12 декабря 1993 года разрешило главный спорный вопрос в сфере земельных отношений. Конституция закрепила право частной собственности на землю в Российской Федерации и свободу распоряжения землей как одно из основных неотъемлемых прав человека, охраняемых законом.
В 1994 году деятельность органов, ведающих земельным кадастром в России, была направлена на реализацию вышеуказанных законов, указов Президента РФ и постановлений Совета Министров РФ. К наиболее значимым документам можно отнести Постановление Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 года «О порядке определения нормативной цены земли», установившей ее в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка.
В 1997 году были продолжены работы по формированию автоматизированной системы государственного земельного кадастра и регистрации прав на землю. В субъектах РФ были разработаны и утверждены региональные программы создания систем государственного земельного кадастра.
Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. определил, что государственный земельный кадастр - это систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель Российской Федерации, о кадастровой стоимости, месторасположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. В государственный земельный кадастр также включают информацию о субъектах прав на земельные участки.
Современный Государственный земельный кадастр призван обеспечить государство и граждан следующей актуальной юридически значимой для развития государства и общества информацией: гарантия прав собственности и их надежная защита; поддержка системы налогообложения земли и иной недвижимой собственности; гарантия ипотечных кредитов; развитие и контроль земельного оборота; проведение государственного контроля за охраной и использованием земель; рассмотрение земельных споров; проведение земельной реформы, включая приватизацию земли; развитие территорий, планирование и эффективное использование земельных ресурсов; рациональное использование окружающей среды.
Земельный кадастр - это единая информационная система описания на бумажных и электронных носителях всех земельных участков и прочно связанного с ними недвижимого имущества в границах государства для его административно-территориальных образований по правам собственности, владения и пользования, местоположению, физическим и техническим характеристикам и параметрам, оценочной стоимости, ограничениям использования, которая сопровождается кадастровыми картами и индивидуальными кадастровыми номерами земельных участков.
Государственный земельный кадастр содержит систему следующих необходимых документированных сведений: месторасположение и границы земельных участков и территориальных зон; целевое назначение и правовое положение земель; качественная характеристика и ценность земель; прочно связанные с земельными участками объекты недвижимости; земли и границы территорий, на которых осуществляется местное самоуправление; земли и границы субъектов Российской Федерации; земли и границы Российской Федерации. В соответствии с федеральным законом от 29 ноября 2004 г «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» налоговой базой стала являться кадастровая стоимость земли.