Материал: Оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка жилья (на примере г. Ставрополя)

В Юго-западном районе Ставрополя - район улиц Пирогова, Доваторцев, Шпаковская, 45-я Параллель, Тухачевского цена квадратного метра однокомнатной квартиры в среднем доходит до 35-36 тысяч рублей. Юго-Западный район является относительно самостоятельным районом города, поскольку располагает практически всей инфраструктурой, необходимой для комфортного проживания жителей - здесь расположено большое количество торговых и деловых центров, общеобразовательных школ, детских садов, имеются рынки, автостанции, хорошо развита транспортная сеть. Отсюда привлекательность для покупателей жилья в этом районе. Кроме того, высокая (относительно других районов города, помимо центра) средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры обусловлена наличием большого количества новостроек (на территории Юго-Запада отстроены жилищные комплексы разных ценовых категорий), сдаваемых на территории района регулярно и выставляющих на продажу квартиры - в том числе однокомнатные.

Район Ботаники, а также Северо-Запад и 204-квартал имеют более привлекательные для покупателей цены на однокомнатные квартиры - в среднем, квадратный метр однокомнатной квартиры здесь можно купить за цену до 33 000 рублей. Невысокая, относительно Юга, стоимость квадратного метра квартиры в Северо-Западном районе объясняется тем фактом, что большая часть продаваемых здесь квартир, располагаются в домах старого фонда - многим многоэтажкам Северо-Запада по 50 и более лет. Отсюда, не слишком удобная планировка квартир, и, следовательно, меньшая, по сравнению с новостроящимся Югом цена за квадратный метр.

Рис. 3.1.1. Оценочное зонирование территории г. Ставрополя (средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры)

Следующим параметром для анализа рынка жилья на примере рынка однокомнатных квартир - наличие предложений по однокомнатным квартирам на первичном рынке жилья. Если задаться целью и посчитать все новостройки Ставрополя, то это окажется очень непростой задачей. В Ставрополе не просто строятся новые красивые высотные жилые здания. Ставрополь застраивается массово, районами. Основное направление в расширении города наблюдается в южном районе. Но это не значит, что в остальных районах города затишье. Стрелы башенных кранов видны во всех направлениях города. Десятки строительных компаний одновременно ведут строительство всевозможных зданий и сооружений на территории города. Стоит заметить, что, несмотря на то, что застройка ведётся различными компаниями и в различных частях города, но благодаря работе управления архитектуры новостройки выглядят вполне современно и органично вписываются в уже имеющуюся архитектуру.

Стоимость жилья в новостройках, зависит от множества факторов. Имеет значение район, категория жилья, этажность, наличие парковок и т.д. В настоящий момент, когда строительство многоэтажных жилых комплексов ведётся по всему Ставрополю, предложение явно начинает превышать спрос, вернее покупательскую способность ставропольцев. Поэтому практически невозможно выделить какой-то определённый район, который бы мог считаться элитным и существенно отличался от других районов по цене на недвижимость. Поэтому и цены на недвижимость в Ставрополе одни из самых низких на Юге России.

Из 1392 предложений по продаже однокомнатных квартир в Ставрополе в начале 2015 года 424 - в новостройках. Почти половина предложений по однокомнатным квартирам приходится на Юго-Западный район - 202 - это связано с бурной деятельностью строительных кампаний на территории Юго-Западного района Ставрополя - жилищные комплексы здесь появляются как грибы - отсюда и размер предложения на первичном рынке однокомнатных квартир. Про стремление застройщиков особое место в структуре предложений уделять как раз однокомнатным квартирам мы говорили выше - это также причина, по которой на первичном рынке однокомнатных квартир Ставрополя появляется много предложений из новостроек Юго-Запады (спрос порождает предложение). Относительно большое количество предложений по продаже однокомнатных квартир в новостройках Ставрополя имеет Северо-Западный район города - 103. Северо-Западный район, как и Юго-Западный постоянно расширяется - большое количество новостроек на северном въезде яркое тому подтверждение. Центр (20 предложений), Ташла (23 предложений), район Ботаники (36 предложений) и 204-квартал (40) заметно уступают окраинам города в аспекте предложения однокомнатных квартир в новостройках. Это связано, прежде всего, с тем, что застройка этих районов ведется не столь интенсивно в силу застроенности территорий.

Диаграмма 3.2.2. Число предложений на первичном рынке однокомнатных квартир Ставрополя по районам в процентном соотношении.

Далее проанализируем оставшиеся 968 предложений по однокомнатным квартирам Ставрополя - на вторичном рынке жилой недвижимости. Из 968 предложений - 304 приходится на Северо-Западный район. Вероятно, это связано с плотной застройкой района многоэтажными домами старого жилищного фонда. Отметим относительно невысокую цену квадратного метра однокомнатной квартиры в этом районе - большое количество панельных домов во многом тому причина. 264 предложений на вторичном рынке однокомнатных квартир города Ставрополя зафиксировано было нами в Юго-Западном районе.

В центре города 128 владельцев однокомнатных квартир выставили свое жилье на продажу. В районе Ботаники эта цифра - 99, на Ташле 90, в районе 204 квартала - 83. В целом, распределение зон города в аспекте предложения на однокомнатные квартиры на вторично рынке жилье выглядит более равномерным, нежели на первичном рынке.

Диаграмма 3.2.2. Число предложений на вторичном рынке однокомнатных квартир Ставрополя по районам в процентном соотношении.

Важным параметром зонирования территории города с позиции анализа рынка недвижимости является средняя площадь анализируемого типа недвижимости в зависимости от района города.

Нами были изучены предложения по продаже однокомнатных квартир в различных районах Ставрополя. Самые большие по площади однокомнатные квартиры (45 квадратных метров и более) продаются в центральной части города - улицы Дзержинского, Пушкина, Мира и Ленина, а также в Юго-Западном районе в районе Южной автостанции, а также улиц Доваторцев и 45-я Параллель. Кроме того, большая квадратура реализуемых однокомнатных квартир была нами отмечена в новостройках района Ботаники. В этих местах располагаются так называемые «элитные» жилые комплексы, которые располагают квартирами больших площадей вне зависимости от количества комнат.

Рис. 3.1.2. Зонирование территории г. Ставрополя (средняя площадь однокомнатной квартиры)

Кроме того, мы проверили сравнительный анализ цен на однокомнатные квартиры в различных частях города, чтобы выявить самую низкую цену и самую высокую цены на этот вид жилья.

Самые высокие в среднем цены на однокомнатные квартиры фиксируются в центральной части города. Для центральной части города характерны цены в среднем выше 1800 тысяч за однокомнатную квартиру. Причем здесь наблюдается существенный разброс в ценах - от 1200 тысяч рублей, до 2500 тысяч рублей в элитных постройках центральной части города. Для Юго-Западного района цены также колеблются, но не так существенно: в среднем цена однокомнатной квартиры здесь - 1400 тысяч рублей. Минимальная средняя цена зафиксирована в районе Ташлы - 1100 тысяч рублей. Район «Ботаника» и 204-квартал имеют приблизительно схожие показатели средней цены однокомнатной квартиры - 1300 тысяч рублей. Квартиры на Северо-Западе стоят в среднем 1250 тысяч рублей.

Рис. 3.1.3. Оценочное зонирование территории г. Ставрополя (средняя общая стоимость однокомнатной квартиры).

Итак, нами была произведена выборка районом города Ставрополя, являющимися лидерами на рынке продажи однокомнатных квартир. Нами было детально проанализировано предложение рынка однокомнатных квартир по различным параметрам: общее количество предложений порайонно, предложение на первичном и вторичном рынках жилья, средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры в Ставрополе, средняя общая стоимость однокомнатной квартиры в городе, а также средняя площадь квартир в рамках предложений по каждому району. Нами, таким образом, была выявлена специфика предложения рынка однокомнатных квартир по каждому району города с целью произвести зонирование этой территории посредством совершенного анализа рынка жилой недвижимости (однокомнатных квартир).

Проведя анализ рынка жилья города Ставрополя - а именно, проанализировав предложения первичного и вторичного рынков жилой недвижимости на предмет однокомнатных квартир, мы смогли выделить несколько зон, цена и спрос на жильё в которых отличаются. Географическое положение каждой из рассматриваемых в рамках анализа территорий по-своему уникально. Уникально и историческое прошлое каждой из зон: например, центральная зона города, положившая начало развитию города Ставрополя, сегодня является признанным историческим центром с большим количеством архитектурных памятников на своей территории - отсюда более высокая кадастровая стоимость участков под застройку, отсюда и более развитая инфраструктура центральной части - следовательно, и более высокая стоимость недвижимости на этой территории. Юго-Западная же часть города напротив молода и по-прежнему перспективна в плане застройки - насыщена новостройками - в частности, многоэтажными - это выражается в иной специфике расчета кадастровой стоимости земли, а следовательно, и стоимости недвижимости, надстраивающийся на ней. Формулируя гипотезу исследования, мы предположили, что общепринятое территориальное (географическое) деление города Ставрополя на районы и оценочное зонирование территории города взаимосвязаны и у каждой зоны города будет выражена своя специфика формирования рынка недвижимости (в частности, рынка однокомнатных квартир). Рассмотрим каждую зону отдельно.

Центральная зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя, согласно анализу предложений рынка однокомнатных квартир - не первая в городе по числу предложений на рынке однокомнатных квартир. Условная центральная зона (географически - центр Ставрополя) хоть и постоянно застраивается новыми домами, но все же тяготеет к сохранению исторического облика за счет сохранения исторических памятников архитектуры - по совместительству многие из которых являются также жилыми многоквартирными домами, но не в многоэтажных высотных домах, а в строениях 2-5-этажной размерности. Отсюда сравнительно небольшой объем предложения, касающегося продажи однокомнатных квартир. В тоже время, однокомнатные квартиры в этой зоне имеют самую высокую в городе среднюю цену за квадратный метр - в среднем порядка 40 000 рублей за квадратный метр. Дело здесь опять же в географически-историческом аспекте. Центр города - это устоявшийся и развитый в плане инфраструктуры район, насыщенный торговыми, деловыми и развлекательными центрами, школами и другими образовательными учреждениями - это повышает цену за квадратный метр жилья в центральной части города. Плюс к этому - наличие в центральной части города памятников искусства и архитектуры также способствуют повышению средней стоимости квадратного метра жилья и в целом стоимость квартир здесь - средняя цена проанализированных предложений на первичном и вторичном рынках жилья города составляет порядка 1800 тысяч рублей. Это самая высокая средняя стоимость однокомнатных квартир в городе по районам. Также специфичной особенностью центральной зоны Ставрополя является преобладание предложений по продаже однокомнатных квартир на вторичном рынке в отличие от первичного. Это связано в первую очередь с отсутствием в большом количестве (по сравнению с тем же Юго-Западом) новостроек в Центре и преобладанием квартир в давно построенных многоэтажках. Лидирует условная центральная зона и по средней квадратуре предлагаемых на рынке однокомнатных квартир - однокомнатные квартиры здесь самые просторные - достигают в среднем 45 квадратных метров. Это связано с наличием в центральной части города (но не историческом центре) так называемых элитных многоэтажек (они же во многом и поднимают среднюю стоимость квадратного метра жилья в центре Ставрополя, а также среднюю общую стоимость однокомнатных квартир в этом районе города).

Юго-западная зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя соотносится с географическим Юго-западным районом Ставрополя. Здесь рынок однокомнатных квартир заметно отличен от рынка однокомнатных квартир центральной части города. В Юго-западном районе наиболее интенсивно развит рынок многоэтажных новостроек - почти половина проанализированных предложений о продаже однокомнатных квартир на первичном рынке жилья относятся именно к Юго-западному району. Цены на квартиры здесь значительно ниже, чем в центре, но выше, чем в других районах города - это касается и средней стоимости квадратного метра однокомнатной квартиры порядка - 35 000-36 000 рублей за квадрат и средней общей стоимости однокомнатных квартир - порядка 1400 тысяч рублей. Однако, юго-западная зона рынка недвижимости очень неоднородна - здесь есть и однокомнатные квартиры эконом-класса с небольшой квадратурой и ценой квадратного метра, и в тоже время есть и элитные многоэтажки с большими по размерам однокомнатными квартирами (и следовательно общей стоимостью). Относительно высокая цена на однокомнатные квартиры здесь (в отличие от других «нецентральных» районах города обусловлена тем, что Юго-Запад относительно автономный район Ставрополя - он имеет развитую и стабильно развивающуюся инфраструктуру и по функциональности не уступает центру. По количеству продаваемых однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья Юго-Запад уступает только Северо-Западу. Большое количество предложений здесь обусловлено большим физическим количеством этих самых однокомнатных квартир.

Северо-Западная зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя соотносится с географическим Северо-западным районом Ставрополя. Проанализировав рынок однокомнатных квартир здесь, мы пришли к выводу, что этот район города является лидером по числу предложений о продажах однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья. Причина тому также связана с особенностью застройки этого район. Здесь скопилось большое количество многоэтажных квартир из старого жилищного фонда. Поэтому преобладание этой зоны на вторичном рынке квартир неслучайно. Однокомнатные квартиры здесь имеют достаточно невысокую общую стоимость (всего 1250 тысяч рублей-по сравнению с другими районами города это один из самых низких показателей) и стоимость квадратного метра (как правило, меньше 32 000 рублей за квадрат). Однокомнатные квартиры здесь небольшого размера - отсюда небольшая их средняя цена. Плюс старый фонд многоэтажек в этом районе насыщен панельными домами, пользующихся меньшим покупательным спросом на рынке квартир. Стоит отметить, что северо-западная зона в последнее время, как и юго-западная, имеет тенденцию к застройке новыми многоэтажными домами. Отсюда наличие большого числа предложений о продаже однокомнатных квартир на первичном рынке (Северо-Запад по этому показателю уступает лишь развивающемуся большими темпами Юго-Западу).

Ташлянская зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя - территориально соотнесена нами с географическим районом Ставрополя - Ташла - окрестностями, простирающимися близ речки Ташлы. Многоэтажных домов здесь наименьшее количество среди всех рассмотренных нами районов - лишь 6% общего рынка однокомнатных квартир занимают квартиры Ташлы. Географическое положение определяет невысокую стоимость земли и, следовательно, жилой недвижимости в этой зоне. Район удалён от центра, не имеет такой хорошо развитой собственной инфраструктуры, как Юго-Запад и территориально порой даже соотносится с соседним городом Михайловском. Однокомнатные квартиры здесь имеют в среднем самую небольшую площадь - зачастую до 30 квадратных метров. Кроме того, цена одного квадратного метра здесь также самая низкая по городу - составляет она в среднем примерно 29 000 рублей. Учитывая самую низкую по городу квадратуру однокомнатных квартир, а также самую низкую стоимость квадратного метра жилья здесь - можно предположить, что и средняя общая стоимость однокомнатных квартир здесь самая низкая. И наш анализ предложений на рынке этого типа квартир это подтверждает - средняя стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет порядка 1100-1200 тысяч рублей, что является самым низким показателем относительно других зон города. Это связано с уже вышесказанными факторами, плюс - в районе Ташлы нет так называемых «элитных» построек, которые завышают среднюю стоимость как квадратного метра жилья, так и общую его стоимость. Ни на вторичном, ни на первичном рынках однокомнатных квартир Ставрополя Ташла не занимает лидирующие позиции. Это связано, прежде всего, с тем, что, как мы уже отмечали, здесь просто-напросто небольшое число многоэтажных домов, а, следовательно, и квартир в них - все-таки район Ташлы исторически застраивался в большей степени частными домовладениями в один-два этажа.