Зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя «Ботаника» - территориально соотнесена нами с географическим районом Ставрополя, расположенном территориально между площадью 200-летия и проспектом Кулакова. Ботаника - это спальные районы с многоэтажками, однако и частные дома здесь тоже не редкость. Касательно численности предложений на рынке однокомнатных квартир, зона Ботаники занимает примерно 10% от общего объема предложения в этом секторе. Примерно такие же доли Ботаника занимает и в секторах первичного и вторичного рынков однокомнатных квартир по Ставрополю: здесь имеются и новостройки и, в тоже время, многоэтажки советских времен-отсюда сбалансированность предложения. Однокомнатные квартиры здесь средние по площади по городу - порядка 37 квадратных метров. Средняя стоимость здесь формируется из двух частей - из предложений вторичного рынка (а здесь имеются достаточно старые дома - еще 70-х годов) и предложений первичного рынка - на территории района имеются так называемые «элитные» новостройки. В среднем же цена однокомнатной квартиры здесь составляет порядка 1300-1350 тысяч рублей: разброс здесь действительно большой, поскольку здесь нами было обнаружено предложение стоимостью менее 1 миллиона рублей и в тоже время предложение стоимостью более 2-х миллионов рублей (элитные многоэтажные новостройки). Район Ботаники относительно невелик в территориальном аспекте, однако достаточно густо населен - это связано с приближенностью района к центру города - инфраструктура зоны посему здесь сопряжена с инфраструктурой центральной части Ставрополя.
Зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя «204-квартал» - территориально соотнесена нами с географическим районом Ставрополя «204 квартал». Специфика района заключается в плотной застройке многоэтажными домами достаточно небольшой территории. Здесь располагается так называемый «военный городок» города Ставрополя, а потому предложение на рынке однокомнатных квартир города здесь отлично от других районов: количественно однокомнатных квартир здесь велико, однако на продажу выставляется лишь небольшое их количество (нами было зафиксировано только 40 предложений). Это, вероятно, связано с особенностью право обладания на жилье у семей военнообязанных. Однокомнатные квартиры здесь в среднем небольшой площади - порядка 32 квадратных метров, имеют не самую высокую по городу стоимость - в среднем 1300 тысяч рублей при средней цене за квадратный метр порядка 32 тысяч рублей. Рынок жилья - что первичный, что вторичный в этом районе нельзя назвать в полном смысле рынком, поскольку достаточно большая часть домовладений здесь не покупается и не продаётся, а выдаётся государством под обязательства.
Итак, нами было произведено оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка однокомнатных квартир в городе. Всего нами было выделено шесть условных зон города Ставрополя (центральная, юго-западная, северо-западная, ташлянская, зона района Ботаники и зона 204-квартала), каждая из которых отличается спецификой формирования предложения на рынке (первичном и вторичном) однокомнатных квартир. Каждая зона отличается своим объемом предложения на рынке однокомнатных квартир, средней стоимостью квадратного метра жилья и общей средней стоимостью однокомнатной квартиры, спецификой присутствия на первичном и вторичном рынках жилья города Ставрополя, а также средней площадью предложения.
Мы пришли к выводу, что оценочное зонирование
земли города коррелирует с особенностями географического и исторического облика
того или иного района города: проводя анализ предложений на рынке однокомнатных
квартир Ставрополя мы отчётливо видели связь между тем или иным районом города
(его историческим прошлым, его престижностью, инфраструктурой и т.д.) и
особенностью формирования предложения по продаже жилья в этом районе. Город
Ставрополь - это, безусловно, единая динамично развивающая целостная система,
которая включает в себя много элементов - подсистем, каждая из которых
функционирует по-своему, но имеет в себе свойства целого - города Ставрополя.
Заключение
Сегодня в России и в Ставрополе в частности, наблюдается достаточно нестабильная ситуация на рынке жилья - в связи с проблемами в российской экономике цены на жильё стали трудно предсказуемыми и динамичными. Важно в этой ситуации понимать особенности формирования цен в секторе жилой недвижимости - понимать механизм и тенденции формирования цен на жилье в городе.
Ставрополь сегодня - динамично развивающийся город, численность населения которого постоянно и стабильно растет, что способствует высокому спросу на объекты жилой недвижимости в городе. Выявить тенденции (в том числе ценовые) на рынке жилья такого города, как Ставрополь - весьма актуальная задача. Решение этой задачи поможет взглянуть на нынешнюю непростую ситуацию на общероссийском рынке жилой недвижимости с позиций провинциального города.
В рамках эмпирической части исследования мы, во-первых, провели общий анализ рынка жилой недвижимости в Ставрополе и сделали следующие выводы:
наибольший объем предложений жилья, а именно 47%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены другие районы - Ташла, Ботаника 204-й квартал и др.;
наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (49%), а наименее выставляемыми - многокомнатные (2%);
наибольший объем предложений, а именно 49%, находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы - 6%;
наибольшая цена за квадратный метр для всех сегментов жилья характерна для Центра г. Ставрополь. Наименьшая цена наблюдается только для двухкомнатных квартир в других районах, а для всех остальных сегментов - в Северо-Западном районе.
наибольшая средняя цена квадратного метра характерна для двухкомнатных квартир, а наименьшая - для многокомнатных;
минимальная цена домовладения зафиксирована в «Центре» и составила 500 тыс. руб., максимальная тоже в «Центре» - 29 млн. руб. Наименьшая средняя цена за кв. метр домовладений наблюдается в Юго-Западном районе, а наибольшая в Центре.
После чего было проведено оценочное зонирование города Ставрополя на основе анализа рынка однокомнатных квартир в городе. Нами было проанализировано 1392 предложения по продаже однокомнатных квартир. Были выделены районы города, которые имели наибольшие объемы предложения по продаже однокомнатных квартир: Северо-Западный, Юго-Западный, Центр, Ташла, Ботаника, 204-й квартал.
В итоге, выделено шесть условных зон города Ставрополя (центральная, юго-западная, северо-западная, ташлянская, зона района Ботаники и зона 204-квартала), каждая из которых, как мы выяснили, отличается спецификой формирования предложения на рынке (первичном и вторичном) однокомнатных квартир. Каждая зона отличается своим объемом предложения на рынке однокомнатных квартир, средней стоимостью квадратного метра жилья и общей средней стоимостью однокомнатной квартиры, спецификой присутствия на первичном и вторичном рынках жилья города Ставрополя, а также средней площадью предложения.
Мы пришли к выводу, что оценочное зонирование земли города коррелирует с особенностями географического и исторического облика того или иного района города: проводя анализ предложений на рынке однокомнатных квартир Ставрополя мы отчётливо видели связь между тем или иным районом города (его историческим прошлым, его престижностью, инфраструктурой и т.д.) и особенностью формирования предложения по продаже жилья в этом районе. Таким образом, основная гипотеза исследования, сформулированная на этапе формирования программы комплексного анализа подтвердилась.
Список литературы
1. Авдотьин Л.Н., Лежава И.Г., Смоляр И.М., Градостроительное проектирование: Учеб. для вузов. М.: Стройиздат, 1999. - 299 с.
2. Агафонов О., На службе России. Родина №5., 2004 С. 17-21.
. Аникеев В.В., Градостроительное планирование развития территорий - быть ли ему в России? Актуальные социально-экономические проблемы развития городов России. Сборник научных статей. М., РА-АСН, 2004г., с.62-69.
. Анисимов А.П., Зонирование территорий городских и сельских поселений: виды и правовое значение. Право и экономика. №6, С. 41.
. Артеменко В.В., Лойко П.Ф., Севостьянов А.В. «Кадастр земель населенных пунктов»: Учебник В.В. Артеменко, П.Ф, Лойко. - М.: Колос 1997. - 167с.
. Архитектура и климат Южно-Российского региона: Учеб. пособие для вузов под ред. Шевченко Л.П. - Ростов: рост. гос. арх. ин-т, 1998.- 183с.
. Безуглая Э.Ю., Расторгуева Г.П., Смирнова И.В. Чем дышит промышленный город. Л.; Гидрометеоиздат, 1997. - 254 с.
. Белоусов В.Н, Приоритеты градостроительной политики России в эпоху информатизации. Градостроительство в век информатизации. Сборник научных статей Отделения градостроительства. М.: Едиториал УРСС. - 2002. 208 с..
. Берлянд Б. Е. Прогноз и регулирование загрязнения атмосферы. - М.: Колос 1999. - 199 с.
10. Вайтенс А.Г., Косенкова Ю.Л., Развитие градостроительства в России XVIII - начала XXI веков. Опыт исторического исследования. Обнинск: Институт муниципального управления, 2006. - 528с.
11. Валетта У., Виннипег. Как город планирует своё развитие и управляет своими ресурсами. Проблемы городов переходных экономик. -М.: Фонд «Институт экономики города», СПб.: ООО «Издательство «Лимбус Пресс», 2003. - С. 90-111.
. Владимиров В.В., Наймарк Н.И., Проблемы развития теории расселения в России. М.: Эдиториал УРСС, 2002. - 376с.
. Владимиров В.В., Саваренская Т.Ф., Смоляр И.М., Градостроительство как система научных знаний. Научная монография. Под ред. И.М.Смоляра. М.: УРСС, 1999 - 120с.
. Владимиров В.В., Управление градостроительством и территориальным развитием. - М.: Отдел информационно-издательской деятельности РААСН. - 2000. - 92с.
. Гидрометеоиздат, 1999. 275 с.
. Гладкий В.И. Кадастровые работы в городах. В.И. Гладкий. - Новосибирск: Наука. Сиб. Предприятие РАН, 2001. - 281с.
. Гладкий В.И., Городской кадастр и его картографо-геодезическое обеспечение. - М.: Недра, 1999. - 252 с.
. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 №73-ФЗ.
. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (в ред. от 23.07.2008).
. Давиденко П.Н., Нормативно-правовые аспекты градорегулирования. Градостроительство в век информатизации. Сборник научных статей Отделения градостроительства. М.: Едиториал УРСС, 2002. -208 с.
. Донцов Д.Г., Основы информационного обеспечения регулирования градостроительных систем, Автореф. дис. д-ра арх. М, 2006. - 42 с.
. Комов Н.В., Земельные отношения и землеустройство в России. - М. -1995. - 299 с.
. Краснова И.О., Земельное право. Элементарный курс. М., Юристъ, 2004. - 270 с.
. Крассов О.И., Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Юристь, 2003. - 782с.
. Крюков Ю.А., Сизов А.П., Дарский В.Б., Берладир А.В. «О новых понятиях городского землепользования: геодезия и картография». - 1999. - №10 с. 47-50.
. Лазарев А.Г., Архитектура и градостроительство Юга России. Учебное пособие. Ростов н/Д: Терра, 2003. - 314 с.
. Лисина Н.Л., Правовой режим земель поселений: Учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 2004. - 296 с.
. Особенности оценки развития и управления территориями поселений: итоги научно-исследовательской работы Государственного университета по землеустройству в 1996-2000 гг. - М.: ГУЗ, 2001. - 220 с.
. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие. - М.: «Дело», 1998. - 432 с.
. Проект краевой целевой программы «Градостроительство в Ставропольском крае». (Разработка иллюстрированной программы-задания Градостроительного Устава и правил землепользования и застройки города Кисловодска Ставропольского края). - 2005.
. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования: Аналитический доклад. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004. - 122с.
. Севостьянов А.В., Экономическая оценка земель малых городских поселений. - М.: ГУЗ, 2003. - 159с.
. Сизов А.П. «Мониторинг городских земель с элементами их охраны»: Учебное пособие. - М.: 2000. - 288 с.
34. Трухачёв С.Ю., Градостроительная документация как основа для градостроительного зонирования. Управление развитием территорий. - №2 2008. - С. 33-34.
35. Трухачёв С.Ю., О целях и задачах градостроительного зонирования в современной отечественной практике. Сборник тезисов конференции «Строительство-2006», РГСУ, Ростов-на-Дону, 2006. - 299 с.
36. Улюкаев В.Х., Варламов А.А., Петров Н.Е. Земельное право и земельный кадастр. М: Колос, 1996.- С. 191.
. Чешев А.С. Земельный кадастр: Учебник / А.С. Чешев, И.П. Фесенко. - М.: Приор, 2000. - 368 с.