Материал: Оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка жилья (на примере г. Ставрополя)

б) физические факторы - местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи - количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки, юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.

На территории г. Ставрополя выделяются следующие географические районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.

Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 2.1.1

Рис. 2.1.1. Общая структура рынка жилья г. Ставрополь (октябрь, 2014).

Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.1.2

Рис. 2.1.2. Структура предложения жилья по районам города Ставрополя на первичном рынке квартир.

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 47%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены другие районы - 9%. Общее количество проанализированных предложений о продаже на первичном рынке квартир составляет - 2 856.

Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 2.1.3.

Рис. 2.1.3. Структура предложения на первичном рынке квартир г. Ставрополя согласно принятому сегментированию.

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию в октябре 2014 года наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (49%), а наименее выставляемыми - многокомнатные (2%).

Данные проведенного анализа цен предложений в октябре 2014 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 1.

Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.1.4.

Рис. 2.1.4. Структура предложения жилья по районам города Ставрополя на вторичном рынке квартир.

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 49%, находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы - 6%.

Общее количество проанализированных предложений о продаже на вторичном рынке квартир составляет - 10 860.

Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 2.1.5.

Рис. 2.1.5. Структура предложения на вторичном рынке квартир г. Ставрополя согласно принятому сегментированию.

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию в октябре 2014 года наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (41%), а наименее выставляемыми - многокомнатные (4%). Ситуация повторяет таковую на первичном рынке жилья.

Данные проведенного анализа цен предложений в октябре 2014 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 2.

Таблица 2. Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв.м.

Согласно проведенному анализу данных, наибольшая цена за квадратный метр для всех сегментов жилья характерна для Центра г. Ставрополь. Наименьшая цена наблюдается только для двухкомнатных квартир в других районах, а для всех остальных сегментов - в Северо-Западном районе. Наибольшая средняя цена квадратного метра характерна для двухкомнатных квартир, а наименьшая - для многокомнатных.

Средняя цена 1 кв. м домовладений в октябре 2014 года составила 30 961 руб. Минимальная цена 1 кв. м зафиксирована в «Юго-Западном районе» - 24 129 руб., максимальная в «центре» - 36 487 руб.

Таблица 3. Средневзвешенная цена предложения домовладений на рынке жилой недвижимости в городе Ставрополе, руб./кв. м.

Минимальная цена домовладения зафиксирована в «Центре» и составила 500 тыс. руб., максимальная тоже в «Центре» - 29 млн. руб. Наименьшая средняя цена за кв. метр домовладений наблюдается в Юго-Западном районе, а наибольшая в Центре.

Итак, проведя анализ общего рынка жилой недвижимости города Ставрополя в октябре 2014 года, мы сделали следующие выводы:

- наибольший объем предложений жилья, а именно 47%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены другие районы - Ташла, Ботаника 204-й квартал и др.;

- наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (49%), а наименее выставляемыми - многокомнатные (2%);

- наибольший объем предложений, а именно 49%, находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы - 6%;

наибольшая цена за квадратный метр для всех сегментов жилья характерна для Центра г. Ставрополь. Наименьшая цена наблюдается только для двухкомнатных квартир в других районах, а для всех остальных сегментов - в Северо-Западном районе.

- наибольшая средняя цена квадратного метра характерна для двухкомнатных квартир, а наименьшая - для многокомнатных;

-минимальная цена домовладения зафиксирована в «Центре» и составила 500 тыс. руб., максимальная тоже в «Центре» - 29 млн. руб. Наименьшая средняя цена за кв. метр домовладений наблюдается в Юго-Западном районе, а наибольшая в Центре.

3. Оценочное зонирование территории города по результатам анализа рынка жилья

3.1 Анализ рынка жилья города Ставрополя (на примере рынка однокомнатных квартир)

В предыдущей главе нами был проведен анализ общего состояния рынка жилья города Ставрополя. В данной главе мы уделим внимание зонированию территории города на основе анализа рынка однокомнатных квартир Ставрополя.

Для того, чтобы произвести зонирование территории города Ставрополя, нами были проанализированы данные о предложениях рынка однокомнатных квартир на территории города Ставрополя. Как условные районы-зоны рынка однокомнатных квартир нами были взяты следующие районы города: Центральный район, Юго-Западный район, Северо-Западный район, район Ботаника, район Ташла, 204-квартал - в этих районах нами была отмечена наибольшая концентрация предложений о продаже однокомнатных квартир. Всего в этих районах нами было проанализировано в период с января по май 2015 года - 1392 предложения о продажах однокомнатных квартир на первичном и вторичном рынках.

Для начала выясним, каким образом предложения о продаже однокомнатных квартир распределены по географическим районам города. Наибольшее число предложений о продаже однокомнатных квартир нами было зафиксировано в Юго-Западном районе города: 558 предложений. Это неудивительно, учитывая тот факт, что Юго-Западный район позиционируется как спальный район города, застроенный большим количеством многоэтажных жилых домов (в том числе 9 и более этажей). Большое количество предложений о продаже однокомнатных квартир было зафиксировано в микрорайоне Перспективный. Это обусловлено особенностями планировок квартир в микрорайоне, целью которого (согласно программных заявлениям застройщика района) является обеспечение жильем молодых семей, которые в большинстве своем стремятся обзавестись жильем небольшой площади и за приемлемую цену. Однокомнатные квартиры под эти параметры подходят лучше всего.

Вторым в количественном аспекте районом города, насыщенным предложениями о продаже однокомнатных квартир, является Северо-Западный район - 350 предложений. Северо-Западный район также, как и Юго-Западный район, можно отнести к категории спального. Однако, Северо-Западный район также насыщен промышленно-хозяйственными постройками, а кроме того - он территориально меньше Юго-Западного района - отсюда меньшее количество предложений о продаже квартир - в частности, однокомнатных.

В районе Ботаники нами было зафиксировано 140 предложений о продаже однокомнатных квартир. В районе достаточно большое количество многоэтажных жилых построек, однако они в основном не достигают в высоту более 6 этажей. Отсюда небольшое количество предложений о продаже однокомнатных квартир. Кроме того, в районе имеется большое количество построек типа общежитий, в которых продаются комнаты или половины комнат, не подходящих под категорию однокомнатных квартир. В районе Ташлы мы обнаружили 87 предложений о продаже однокомнатных квартир. Район состоит, в основном из частной застройки, но присутствует и многоэтажная застройка второй половины прошлого века. Расположен на его территории микрорайон Радуга, где сконцентрировано наибольшее количество «свежих» многоэтажных жилых построек. В центральной части города нами было зафиксировано 157 предложений о продаже квартир. Причем, в исторической части города - проспект Карла Маркса, ул. Дзержинского - предложений о продаже однокомнатных квартир минимально - это, вероятно, связано с относительно небольшим числом жилых многоэтажек на территории этих улиц. Основная доля предложений о продаже однокомнатны квартир в центральной части города приходится на районы улиц мира и Ленина. Причем, если брать общее количество предложений о продаже квартир в центре, то удельный процент однокомнатных квартир здесь меньше, нежели в других районах города. Это обусловлено тем, что в центре большое количество построек позиционируются как элитные или бизнес-класса, где большим спросом пользуются квартиры большой площади - в частности, двухкомнатные квартиры. В 204-квартале - районе, застроенном в основном высотными домами, принадлежащими военному ведомству, мы обнаружили 100 предложений о продаже однокомнатных квартир. Предположим, что небольшая доля продаваемых однокомнатных квартир относительно общего количества многоэтажных жилых построек обусловлено спецификой контингента, преимущественно проживающего на территории района - это в частности, военнослужащие и офицеры, квартиры которым выдаются по выслуге лет и за прочие карьерные заслуги.

Диаграмма 3.2.1. Общее число предложений на рынке однокомнатных квартир Ставрополя по районам в процентном соотношении.

Получив представление о распределении предложений на рынке однокомнатных квартир по территориальным зонам города Ставрополя, мы проанализировали диапазон цен за один квадратный метр однокомнатной квартиры по каждому району. Как и ожидалось, квадратный метр однокомнатной квартиры в центральной части города оказался самым дорогим - в среднем, квадратный метр в центре в исследуемый промежуток времени стоил в Ставрополе порядка 40000 рублей. Самые высокие цены за квадратный метр однокомнатной квартиры в центре Ставрополя приходятся на квартиры в районе ТК Европарк, а также на элитные новостройки на улицах Мира, Пушкина и Ломоносова. Наименьшая стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры зафиксирована в районе Ташлы - ниже 30 000 рублей. Даже в новостройках микрорайона «Радуга» здесь цена квадратного метра в основном не достигает 30 000 рублей. Это обусловлено удалённостью района от центральной части Ставрополя, деловых центров, а также отсутствием на территории высокоразвитой современной инфраструктуры.