Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Северо-Кавказский Федеральный Университет»
Институт математики и естественных наук
Кафедра
землеустройства и кадастра
Выпускная квалификационная работа
На
тему: «Оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам
анализа рынка жилья (на примере г. Ставрополя) »
Выполнил: студент 4 курса, группы ЗКД-б-о-111
Булатов Абдула Омарович
Научный руководитель: к.г.н., доцент
Эшроков Виталий Мурадинович
Зав. кафедрой землеустройства и кадастра
к.г.н, доцент Турун П.П.
Рецензент:
Приходько Роман Александрович
Ставрополь 2016 г.
Содержание
Введение
. Теоретический анализ проблем оценочного зонирования города
.1 Содержание понятия «оценочное зонирование» городских территорий
.2 Методика проведения и этапы зонирования городской территории
. Общие особенности функционального зонирования территорий и рынка жилой недвижимости города Ставрополя
.1 Общая характеристика функциональных зон города Ставрополя
.2 Общий анализ рынка жилья города Ставрополя
. Оценочное зонирование территории города по результатам анализа рынка жилья
.1 Анализ рынка жилья города Ставрополя (на примере рынка однокомнатных квартир)
.2 Оценочное зонирование территорий города (на примере однокомнатных квартир)
Заключение
Список литературы
Введение
Город Ставрополь - это город, имеющий богатую историю. Историческое прошлое вкупе со спецификой географического положения города способствовало неравномерному развитию различных районов Ставрополя. Ставрополь - это, безусловно, единая динамично развивающая целостная система, которая включает в себя много элементов - подсистем (районов и зон), каждая из которых функционирует по-своему, но имеет в себе свойства целого. Сегодня в России и в Ставрополе в частности, наблюдается достаточно нестабильная ситуация на рынке жилья - в связи с проблемами в российской экономике цены на жильё стали трудно предсказуемыми и динамичными. Важно в этой ситуации понимать особенности формирования цен в секторе жилой недвижимости - понимать механизм и тенденции формирования цен на жилье в городе.
Ставрополь сегодня - динамично развивающийся город, численность населения которого постоянно и стабильно растет, что способствует высокому спросу на объекты жилой недвижимости в городе. Выявить тенденции (в том числе ценовые) на рынке жилья такого города, как Ставрополь - весьма актуальная задача. Решение этой задачи поможет взглянуть на нынешнюю непростую ситуацию на общероссийском рынке жилой недвижимости с позиций провинциального города.
Объект исследования: рынок жилой недвижимости города Ставрополя.
Предмет исследования: оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка жилья.
Цель исследования: провести оценочное зонирование города Ставрополя на основе анализа рынка жилой недвижимости (на примере рынка однокомнатных квартир).
Гипотеза исследования: общепринятое территориальное (географическое) деление города Ставрополя на районы и оценочное зонирование территории города тесно взаимосвязаны: у каждой зоны города выражена своя специфика формирования рынка недвижимости, которая связана с особенностями исторического и территориального развития района, в котором она располагается.
Задачи исследования:
1. Провести теоретический анализ научной литературы по проблеме исследования.
. Дать комплексную характеристику функционального зонирования территории краевого центра.
. Выявить специфические особенности и динамику рынка жилой недвижимости города Ставрополя порайонно.
. Провести оценочное зонирование территории города Ставрополя на основе анализа рынка однокомнатных квартир.
Практическая значимость исследования: результаты исследования могут быть полезны работникам сферы кадастра и землеустройства, фирмам застройщикам, а также работникам, чья деятельность связана с реализацией жилой недвижимости города Ставрополя. Кроме того, исследование может быть полезно любому человеку, планирующему покупку жилья в городе Ставрополе.
Теоретическая значимость исследования: исследование поможет выявить тенденции на рынке жилой недвижимости города Ставрополя в условиях нестабильной ситуации в экономике страны и нестабильной ситуации на рынке жилья России в частности.
Структура работы: работа
состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы, включающем 37
источников.
1. Теоретический анализ проблем
оценочного зонирования города
1.1 Содержание понятия «оценочное
зонирование» городских территорий
Земельный кодекс определяет понятие «градостроительное зонирование» - это разбивка территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; вид градостроительной деятельности.
Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться собственники. При этом возникает объективная необходимость установить права на использование и строительное изменение объектов недвижимости таким образом, чтобы они могли сохранять силу и в случаях смены собственников. В этом состоит фундаментальный принцип, присущий всем национальным системам зонирования.
Результатом и документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки.
Земельный кодекс Российской Федерации использует понятие зонирование территорий. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Для категории земель населенных пунктов зонированием территорий будет отнесение земельных участков к территориальным зонам в соответствии с градостроительными регламентами [4].
Земля является природным ресурсом и национальным богатством и уже только поэтому не может иметь отрицательной стоимости. В то же время, при стабильной прибыльной предпринимательской деятельности в условиях рыночной экономики в государстве, регионе, поселении, на каждом отдельно взятом участке земли создается земельная рента, которая определяет его цену. Как только издержки на поддержание нормального производства начинают превышать извлекаемые доходы, предприятие становится неэффективным, не может оплатить земельного налога или арендной платы и становится тормозом для нормального функционирования и развития поселения. Если таких предприятий большинство, поселение приходит в упадок со всеми вытекающими последствиями. Чтобы этого не происходило, в рыночной экономике земельный рынок, как рычаг, заменяет неэффективного землепользователя эффективным. В настоящее время в российских условиях многие предприятия, являющиеся градообразующими для конкретного поселения, но остающимися неэффективными в условиях рыночной экономики. Это происходит также и потому, что в соответствии с принципом «наиболее эффективного использования» существующее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее эффективном использовании не превысит стоимости всего имущества в его текущем использовании плюс издержки на уничтожение или перемещение улучшений.
На базе этого считается, что при оценке земель городских поселений в условиях современной России использование экспертных оценок становится жизненно необходимым.
Ценовое зонирование городского поселения, конечным результатом которого станет нахождение коэффициентов относительной ценности территории, выполняется экспертными методами. Статистические и аналитические методы позволяют определить базовые показатели стоимости земли для тестовых территорий. Затем, базовые показатели стоимости земель тестовых территорий и коэффициенты относительной ценности территории позволят определить цену земли по всей территории города[23].
Такая экспертная градостроительная оценка подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, экологического, инженерно-технического, эстетического анализов, которые определят набор факторов, влияющих на стоимость земли и связанной с ней недвижимости и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки.
Существует методика ценового зонирования земель городов для дифференциации ставок земельного налога. Метод выполнения ценового зонирования поселения городского типа базируется:
на комплексном функционально-градостроительном анализе территории в пределах городской (поселковой) черты;
на основных градостроительных принципах, положенных в основу архитектурно-планировочной организации поселения;
на категориях и видах функционального использования земель городских поселений как существующих, так и предусмотренных Земельным и Градостроительным Кодексами РФ и действующей градостроительной документацией;
на градостроительных регламентах, установленных местными законодательными органами в виде законодательно-нормативных актов «Правил землепользования и застройки»;
на действующих средних ставках земельного налога, устанавливаемых в соответствии с Законом РФ «О плате за землю»;
на затратах на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство, рекомендованных для составления технико-экономических обоснований проектирования и строительства городов, жилых районов и микрорайонов.
В качестве конечного результата используется понятие «относительная ценность земель поселения», которая в каждой оценочной зоне выражается «коэффициентом относительной ценности территории». В разработанной методике используется количественные значения коэффициентов относительной ценности территории. Эти коэффициенты представляют собой удельные веса затрат в создание социальной, транспортной и инженерной инфраструктур города, в поддержание соответствующего стандарта жизнедеятельности, охрану окружающей среды. То есть, методика базируется на затратном подходе к оценке недвижимости: суммирование всех коэффициентов относительной ценности территории внутри ценовой зоны [23].
Таким образом, анализ теоретических подходов к проблеме зонирования территорий городов позволяет сделать следующие выводы:
. Под «оценочным зонированием» территории города подразумевается разбивка территории города на оценочные зоны; по результатам зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
. Для проведения ценового зонирования городских
земель используют методы экспертной оценки, а также статистические и
аналитические методы. При анализе важно учитывать особенности городского
поселения: его географическое положение, историю развития каждого его района,
экономическую и территориальную его специфику.
1.2 Методика проведения и этапы
зонирования городской территории
Составление схемы зонирования территорий города для осуществления градостроительной деятельности производится:
при разработке проекта нового генерального плана;
при корректировке генерального плана в целом или в части его положений о зонировании территорий с учетом новых условий развития города;
при разработке правил застройки.
Конкретные требования к разработке схем зонирования в составе отдельных видов градостроительной документации определяются Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации.
обеспечение преемственности и развития ранее принятых предложений о зонировании территорий города во вновь разрабатываемой документации по его зонированию;
учет сложившейся застройки, транспортной и инженерной инфраструктуры, а также основных элементов планировочной структуры в границах города, обеспечение их реконструкции и развития на основе рационального природопользования и ресурсосбережения;
выделение зон с ограничениями градостроительной деятельности, установленными законодательством Российской Федерации и специальными нормами и правилами в области безопасности территорий и поселений и их защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, охраны окружающей природной среды, охраны недр, экологической безопасности и санитарных правил, сохранения объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
выделение территориальных зон с учетом относящихся к ним ограничений градостроительной деятельности, ресурсного потенциала, определения функционального назначения и интенсивности использования территорий, исходя из государственных, общественных и частных интересов;
определение с учетом местных условий соответствующих им разновидностей территориальных зон и подзон города на основе и в развитие видов зон, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, градостроительными уставами (кодексами) субъектов Российской Федерации;
определение для каждой территориальной зоны (подзоны) градостроительного регламента, устанавливающего совокупность видов и условий использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимого их изменения;
установление правового режима для каждой территориальной зоны в расчете на его применение в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости;
установление дополнительных требований к отдельным объектам недвижимости, расположенным в территориальных зонах, градостроительная деятельность в которых подлежит особому регулированию;
увязанность границ зон с красными линиями, полосами отвода, границами основных землевладений и землепользований [23].
На практике зонирование городской территории осуществляется в несколько этапов:
Первый - выделение на карте (на электронном или бумажном носителях) поселения оценочных участков в целях необходимой и достаточной дифференциации территории поселения.
Второй - установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков в границах оценочного участка, наложение факторов на оценочный участок и уточнение границ последних.
Третий - присвоение количественных значений факторам относительной ценности территории, представленным на территории оценочного участка и расчет суммарного значения коэффициента относительной ценности территории для каждого оценочного участка.
Четвертый - переход от коэффициентов относительной ценности территории к коэффициентам дифференциации ставок земельного налога и формирование ценовых зон.
Пятый - оценка удельного показателя рыночной стоимости земли по тестовым оценочным участкам с использованием: исследования ценовой ситуации на рынке недвижимости или экспериментальных расчетов рыночной стоимости нескольких земельных участков методами индивидуальной оценки по ряду оценочных участков, выбранных в качестве тестовых.