Шестой - перенос удельного показателя рыночной стоимости земли тестовых участков на все ценовые зоны поселения с учетом разработанных коэффициентов дифференциации.
Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов[23].
По результатам кадастрового зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
В рамках процесса зонирования городского пространства большое внимание уделяется инфраструктуре города.
В научной литературе имеется несколько подходов к организации планировки и застройки территории города и ее зонированию.
Первый подход - концепция опорного экологического каркаса. В основе концепции лежит разделение территории на отдельные пространственные зоны: наивысшей хозяйственной активности, экологического равновесия и буферной зоны. Каждая из зон выполняет свою функцию. И если зона наивысшей хозяйственной активности включает в себя жилые массивы, участки производственных и торговых предприятий, кое-где разделенные зелеными насаждениями, то зона экологического равновесия предназначена для воспроизводства природных ресурсов, формирования зеленого пояса вокруг крупных урбанизированных территорий. Зона экологического равновесия может охватывать и пригородные районы. Буферные зоны образуются на стыке систем расселения и призваны снизить экологический дефицит территорий с насыщенной промышленной инфраструктурой.
Другой подход предполагает разделение территории города на ядро, центральный район, специализированный район и периферию. Ядром города является исторический центр, включающий в себя как правило, главные административные здания, культурные учреждения и торговые центры. Наличие ядра характерно для исторических городов, в некоторых в качестве такого ядра выступает кремль (Москва, Нижний Новгород, Великий Новгород, Псков, Казань и др.). Центральный район по сравнению с ядром является более открытым и ориентирован на обслуживание основных функций города обеспечивая реализацию преимущественно деловых и торговый функций города. Специализированный район предполагает образование на территории города отдельных, достаточно обособленных жилых комплексов микрорайонов или даже целых городских районов. Строительство таких «соцгородов» со своей развитой инфраструктурой было характерно для СССР периода индустриализации. Как правило, соцгорода возникали при крупных промышленных предприятиях, их строительство финансировалось по титулам соответствующий министерств и ведомств. В таких городах, как Тольятти, при строительстве АвтоВАЗа был создан, по сути, новый город, значительно переросший по своим масштабам старый центр.
Периферия - район внешней границы городской территории характеризующийся низкой степенью временной доступности (высокими средними временными затратами), недостаточным развитием социально-бытовой сферы. В этих частях города преобладает одноэтажная жилая застройка частного сектора. Но близость к рекреационным участкам пригородной зоны делает этот сегмент городской территории коммерчески привлекательным. Перечисленные выше подходы формируют научную основу организации городского пространства. Критерии зонирования территории города по трем основным факторам (критериям): функциональному, правовому и экономическому, или ценовому. Критерии зонирования территории города. Правовую основу Зонирования территории города составляют нормы Земельного и Градостроительного кодексов. В указанных документах и в реальной практике муниципального управления используется зонирование территории города по трем основным факторам (критериям): функциональному, правовому и экономическому, или ценовому. Функциональное зонирование территории предполагает использование разных участков (зон) городской территории для различных целей (функций). Перечень этих функциональных зон определен Земельным кодексом. Правовое зонирование устанавливает систему разрешений и ограничений по использованию отдельных участков территории города.
Градостроительный кодекс характеризует правовое и жирование как деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий юродских и сельских поселений, других муниципальных образований. Муниципальная власть имеет возможность правового регулирования и принятия управленческих решений по вопросам Определения: в интенсивности использования отдельных участков территории города (плотности застройки); территориальных границ зон с ограничениями по этажности застройки; территориальных границ зон различных видов собственности (государственной, муниципальной, частной); территориальных границ зон, в пределах которых предполагается отчуждение (принудительный выкуп) недвижимости; территориальных границ зон с различными условиями подключения к транспортным и инженерным коммуникациям территориальных границ зон с различными геологическими условиями, режимами инженерной защиты и благоустройства; границ земельных участков, обремененных публичным сервитутом, т.е. правом пользования чужим земельным участком в общественных целях. Правовое регулирование использования территории города определяется специальным документом - правилами землепользовании и застройки, устанавливающим так называемые градостроительные регламенты. Ценовое зонирование территории города осуществляется органами местного самоуправления на основании установленных земельным кадастром базовых цен на отдельные земельные участки. Органы местного самоуправления при установлении ставок земельного налога, размеров арендной платы за земельные участки, нежилые помещения и другие объекты недвижимости на различных участка городской территории могут дифференцировать их с учетом транспортной доступности, инженерной обеспеченности и престижности. Такое зонирование позволяет через систему повышающих и понижающих коэффициентов экономически стимулировать освоение территорий, в которых заинтересован горя и взимать повышенную плату в бюджет города с престижных участков.
Зонирование территорий города: виды и особенности. Основной инструмент гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства является зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное), которое является устойчивой формой контроля за использованием земель поселений. Зональные установления могут изменить стоимость земли.
Задачами зонирования являются:
- установление градостроительных условий и ограничений использования и изменения объектов недвижимости на территории города с учетом экологической безопасности и перспективы его развития посредством деления территории на зоны различного функционального назначения (промышленная, жилая, рекреационная и т.д.);
- подготовка технической и нормативно-правовой основы для разработки Правил землепользования и застройки территории города, как основного нормативного правового документа, регулирующего использование и изменение объектов недвижимости;
- установление открытых правил использования и изменения объектов недвижимости в каждой территориальной зоне - градостроительных регламентов (основные виды разрешенного использования, сопутствующие виды использования, виды использования, требующие специального согласования и допустимые параметры объектов недвижимости);
- установление системы ограничений прав субъектов градостроительной деятельности на использование и изменение объектов недвижимости с учетом общественных и государственных интересов в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации и иными федеральными законами;
- обеспечение упорядоченного и эффективного землепользования и застройки на территории города;
- сохранение территорий, зданий, строений и сооружений, представляющих историческую, культурную, научную, эстетическую или иную ценность;
- создание привлекательного инвестиционного климата и снижения риска инвестирования в строительство жилой, коммерческой и производственной недвижимости на территории города;
- организационное и нормативное правовое обеспечение реализации генерального плана города с учетом сложившейся застройки города.
В Земельном и Градостроительном кодексах РФ приведены названия основных территориальных зон (жилых, производственных, региональных). В то же время в этих документах нет запрета на формирование иных зон. Наиболее часто используется укрупненное зонирование территорий земель поселений по функциональному признаку.
Функциональное зонирование земель поселений (городских территорий) - наиболее общая форма учета требований к рациональному землепользованию, включающих комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств). Территории земель поселений зонируются следующим образом:
земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;
земельные участки, предоставленные для жилищного строительства;
земельные участки, приобретенные в собственность юридическими и физическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства);
земельные участки, приобретенные в собственность физическими лицами на условиях осуществления на них индивидуального жилищного строительства;
земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;
земельные участки, предоставленные юридическим лицам для ведения садоводства;
земельные участки, предоставленные физическим лицам для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества или животноводства;
земли в пределах поселений, отнесенные к производственным территориальным зонам и зонам инженерных и транспортных инфраструктур;
земли в пределах поселений, отнесенные к территориальным зонам сельскохозяйственного использования.
Итоговым документом является план зонирования земель - графический документ с пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города. Генплан - это структурный документ, определяющий перспективное территориальное развитие города и его основных структурообразующих элементов. В составе генплана предусматривается укрупненное зонирование территории, как правило, функциональное. Главная задача генплана - создание коммуникационного каркаса, размещение основных центров притяжения, формирование системы открытых пространств (природного комплекса) на основе оценки ресурсов и прогноза развития по комплексу факторов.
В большинстве городов России генеральные планы устарели, отсутствуют градостроительные прогнозы развития на перспективу с учетом изменившихся социально-экономических условий. Необходим пересмотр генпланов: решение структурных вопросов, включая территориальное развитие, развитие транспортной и инженерной инфраструктур. Это решается в рамках разработки концепции генерального плана без детальной проработки отдельных отраслевых вопросов.
Функциональное зонирование - это дифференциация территории города по характеру использования, т. е. по функциональному назначению.
Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности городского населения - труда, быта, отдыха, поскольку каждый из этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства.
Территориальное экономическое зонирование следует увязывать исключительно с кадастровым делением города. Районирование города обычно связывают с кварталами БТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города.
Число зон должно соответствовать количеству частей территории, имеющих различную градостроительную ценность. Эти зоны различаются в первую очередь удобством проживания, поэтому стоимость аналогичных объектов недвижимости в экономических зонах будет различной.
Территориально-экономическое зонирование - это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. Территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) - относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность. Они различаются этапами застройки, архитектурно-планировочной структурой, системой основных магистралей, уровнем инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания и природными факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение крупных магистральных дорог, полосы отчуждения железнодорожных линий, линии высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы.
Оценочные зоны характеризуются базовыми ставками земельного налога и арендной платы. При необходимости вводят систему поправочных коэффициентов к базовым ставкам платежей, при этом учитывают динамичные показатели, влияющие на оценку городских земель и достаточно широко изменяющиеся внутри оценочных зон.
Город во все времена был центром различных видов деятельности - торговой, культурной, административной, начиная с XIX в. - промышленной. В этой связи появилось понятие «городское пространство», которое отождествляет комплекс городских земель и их использование в соответствии с целевым назначением согласно общепринятым классификациям. В настоящее время задача эффективности использования земель решается посредством развития рынка недвижимости, в том числе земельного рынка[29].
Наиболее общими характеристиками городского пространства являются форма города и его размеры.
Типология форм города многообразна: компактные, многоядерные, вытянутые (линейные, полосовые) и расчлененные (узловые, ядерные).
Городская среда - конкретная пространственная форма городских процессов, обеспечивающих нормальное функционирование территориальной общности и позволяющих городу выполнять свою роль в системе высшего и низшего уровней. Разумно функционирующая городская среда превращает неодушевленные объекты недвижимости и землю под ними в структуру, удобную для производства и потребления жизненных благ, наполняет землю и строения потребительской и рыночной стоимостью. В качестве регуляторов рынка недвижимости (особенно на начальных этапах) выступают социально-градостроительные и экологические программы, учитывающие культурно-исторические особенности городов.
Городское зонирование применяется в соответствии с требованиями действующего законодательства в области землепользования, градостроительства, охраны окружающей среды, охраны природных ресурсов, охраны объектов культурного наследия народов, а также обеспечения безопасности, жизни и здоровья граждан.
Зонирование применяется при:
- предоставлении земельных участков для строительства и иных целей и изменении существующих границ участков;