- изменении видов и параметров использования объектов недвижимости;
- строительстве, реконструкции, капитальном ремонте зданий, строений и сооружений;
осуществлении проектов застройки и реконструкции территорий, включающих строительство зданий, строений и сооружений, прокладку улиц, инженерно-технических коммуникаций, инженерную подготовку и благоустройство территорий.
Использование и изменение земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в пределах границ территориальной зоны, может осуществляться только в соответствии с градостроительным регламентом, установленным для данной зоны.
Использование земельных участков и иных объектов недвижимости, существовавшее на дату вступления зонирования в силу, не может быть запрещено градостроительным регламентом соответствующей зоны, за исключением случаев, когда указанное использование земельных участков и иных объектов недвижимости представляет угрозу безопасности и здоровью граждан, окружающей природной среде.
Под использованием земельных участков и иных объектов недвижимости, не соответствующим разрешенному, понимаются виды и параметры использования, не включенные в градостроительный регламент территориальной зоны в качестве основных, сопутствующих основным и требующих специального согласования.
Пользователь, владелец и собственник земельного участка и иного объекта недвижимости, расположенных в пределах границ территориальной зоны, может выбрать любой вид использования земельного участка, иного объекта недвижимости из перечня основных разрешенных видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости.
Виды и параметры использования земельных участков и иных объектов недвижимости, являющиеся сопутствующими по отношению к основному использованию и функционально с ней связанные, разрешенные в общем порядке, допускаются только совместно с основными видами использования объектов недвижимости, за исключением случаев, когда в градостроительных регламентах предусмотрены ограничения для сопутствующих видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости.
Под изменением зонирования понимается внесение изменений и дополнений в:
б) границы территориальных зон;
в) виды и параметры разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости;
г) ограничения на осуществление градостроительной деятельности на территории города.
При переходе России к рыночной экономике перед городским планированием встали две основные проблемы, связанные с зонированием:
. Новая система планирования должна была не только ограничивать, контролировать и направлять спрос и использование городского пространства, но также стимулировать развитие объектов недвижимости.
. Необходимо было защитить социальные права населения городов при изменении форм собственности на землю и механизма расчета за коммунальные услуги и пользование элементами городской инфраструктуры.
Итак, для того, чтобы эффективно использовать
земельные ресурсы территории города, необходимо чётко понимать их структуру и
специфику. Задача работников кадастра - как можно всесторонне оценить
кадастровый потенциал территории города и способствовать, тем самым,
продуктивному и рациональному использованию этих земель. Важным этапом здесь
является кадастровое зонирование, которое делится в зависимости от целей и
задач на функциональное и территориально-экономическое зонирование. Однако,
особенности и методы зонирование городской земли всегда подбираются в
зависимости от конкретной задачи, стоящей перед работником кадастровой службы. По
результатам кадастрового зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и
устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
2. Общие особенности функционального
зонирования территорий и рынка жилой недвижимости города Ставрополя
2.1 Общая характеристика
функциональных зон города Ставрополя
В настоящее время городская агломерация занимает
площадь около 120 квадратных километров в ее пределах проживает более 400 тысяч
человек. Кроме Ставрополя в нее входят город Михайловск, села Пелагиада,
Татарка, Надежда. В зависимости от антропогенной нагрузки на территории города
Ставрополя можно выделить несколько функциональных зон.
Селитебная зона. Она занимает площадь 3,4 тыс. гектаров. Эта зона
находится в центральной части города и отдельными участками входит в
юго-восточный, юго-западный, северный и восточный районы Ставрополя. Среди
основных типов застройки преобладают одноэтажные дома с приусадебными
участками. На их долю приходится 60% жилых построек (1995). В селитебную зону входят
и административные здания, учебные, лечебные, спортивные и
культурно-воспитательные сооружения. Все перечисленные объекты связаны
транспортными линиями, газо- и водопроводами.
Развитию селитебной зоны препятствуют
сельскохозяйственные угодья с плодородными черноземами, лесные насаждения,
инженерные коммуникации и разветвленные сети оврагов. Однако это не означает,
что строительство жилых массивов может осуществляться в ущерб природе. Многие
микрорайоны, расположенные вблизи промышленных предприятий, испытывают
дискомфорт, связанный с неблагоприятной экологической обстановкой.
С учетом сложившейся ситуации - характера застроенности города, наличия
естественных рубежей в виде оврагов, лесных массивов, а также в соответствии с
системой транспортного обслуживания, на территории города можно выделить пять
основных селитебных районов:
Центральный (старая часть города);
Северный район, протянувшийся с запада на восток вдоль речки Ташлы с преимущественно одноэтажными застройками;
Северо-Западный, занимающий плакорную часть к северо-западу от Таманского леса;
Юго-Западный, занимающий территорию между лесными массивами, экологически относительно благоприятный для проживания;
Юго-Восточный, расположенный между балками речек Мутнянки и Мамайки.
Территория селитебной зоны делится на 30
микрорайонов.
Старый город расположен на восточных склонах горы, в балочной местности,
расчлененной верховьями речек Мутнянки и Мамайки. Он в основном сохранил свой
облик, хотя и обновился многоэтажными домами. Старые улицы и дома претерпели
реконструкцию.
Новый город разрастался вокруг старого, занимая плакорную часть возвышенности и пологие северные и восточные склоны горы. Многоэтажные жилые дома возводились на устойчивых, бронированных известняками и мергелями породах. На участках с менее благоприятными инженерно-геологическими условиями вдоль магистралей были построены преимущественно частные дома коттеджного типа с приусадебными участками. В окрестностях города расположились одно-двухэтажные дачи.
В зависимости от плотности населения и типа построенных домов выделяют:
. Исторический и культурный центр (сравнительно низкоурбанизированный);
. Окраинные районы сельского типа (малоэтажные дома по балкам рек Ташлы, Мамайки);
. Высокоурбанизированные новые районы (многоэтажные дома северо-запада, юго-запада, частично центрального и восточного районов);
. Низкоурбанизированные районы коттеджной застройки.
Промышленная зона. Она занимает площадь 2,6 тысяч гектаров. Эта зона подразделяется на 6 частей: северную, северо-западную, южную, восточную, юго-восточную и центральную.
Северо-западную часть Промышленной зоны образуют предприятия машиностроения и химической промышленности города. К ним относятся: завод «Автоприцепы», НПО «Люминофор», ПО «Анилин», завод «Оптрон», завод «Аналог», завод «Изумруд», асфальтовый завод, мебельный комбинат и другие предприятия.
В северной зоне располагаются предприятия химической промышленности, машиностроения и производства стройматериалов (завод технического углерода, химический завод, завод стеновых материалов и керамзита, домостроительный комбинат, нефтебаза и другие).
Южную часть Промышленной зоны представляют предприятия пищевой и радиотехнической промышленности (молочный комбинат, завод «Спецконструкции», завод «Сигнал» и другие).
Восточная часть Промышленной зоны включает в себя предприятия химической, металлургической, автотранспортной и пищевой промышленности. К ним относятся: ПО «Красный металлист», завод поршневых колец, завод «Электроавтоматика», инструментальный завод, стеклотарный завод, мясокомбинат и завод автокранов. В этой же зоне расположен железнодорожный вокзал. Для этого района характерно размещение старых, плохо оснащенных промышленных предприятий, что сказывается на экологической обстановке этой части города.
Юго-восточную часть Промышленной зоны представляют предприятия по производству медицинских препаратов и машиностроительной промышленности: биофабрика, бывший киномеханический завод, НПО «Аллерген», завод технического оборудования.
Предприятия центральной части Промышленной зоны имеют рассеянную конфигурацию и не располагаются компактно, в отличие от других промышленных зон города. Это завод «Спутник», кожевенный завод, птицефабрика «Ставропольская», типография газеты «Ставропольская правда», краевая типография и другие.
Для промышленных районов характерно: хаотичное размещение предприятий без учета отраслевого функционирования и кооперирования вспомогательных хозяйств, отсутствие четкой плановой структуры (центров обслуживания, зеленых зон отдыха, пешеходных и транспортных связей и др.). Территория северо-западного и южного участков Промышленной зоны экстенсивно застроена, а на восточный участок приходится большая концентрация кадров и промышленных предприятий.
Обширное автотранспортное хозяйство города включает такие специализированные предприятия, как СГАТП-1, СПАТП-2, троллейбусное предприятие, автобаза Ставропольская, автоколонны 2, 1564 и 1202, а также гаражи, личные автомотосредства.
Селитебная и промышленная зоны очень тесно контактируют между собой. К сожалению, во многих местах их контактов отсутствуют полосы зеленых насаждений для смягчения отрицательного воздействия на «спальные» районы города. На расположение старых промышленных предприятий повлияло историческое развитие Ставрополя. Многие из них, возникнув на окраинах города, со временем оказывались в его центре. Это произошло с такими, например, предприятиями, как завод «Красный металлист», бывший маслозавод (угол улиц Ленина и Пушкина), пивзавод и др.
В городскую инфраструктуру входят:
. электросети, подключенные к единой энергетической системе;
. газовое хозяйство;
. водопроводная и канализационная сети с водоточными сооружениями.
Транспортные коммуникации включают автомобильные дороги краевого (шоссе на Невинномысск, Изобильный, Старомарьевское шоссе) и местного значения, железную дорогу Ставрополь - Кавказская с веткой на Буденновск и Элисту, аэропорт союзного значения.
Водоснабжение города осуществляется по магистральному водопроводу из Сенгилеевского водохранилища с подъемом воды на 400 метров. оценочный зонирование территория недвижимость
Сельскохозяйственная зона охватывает северную, восточную и частично южную окраины города. Здесь имеются участки земли с зерновыми, овощными и кормовыми культурами, располагаются птицеводческие и животноводческие фермы, сады и огороды. Многие из этих используемых земель находятся на склонах балок, подверженных оползневым процессам и подтоплениям.
Ритуальная зона представлена восьмью городскими кладбищами (но не все из них в настоящее время действующие), площадь которых недостаточна для нужд города, а санитарное их состояние оставляет желать лучшего. Так, например, кладбище (Игнатьевское), расположенное в северной части города, во многих местах подтоплено. Сток поверхностных и грунтовых вод с его территории направлен в сторону рядом расположенных садово-огородных участков и дач.
Лесная зона включает лесные массивы, находящиеся в черте города и его окрестностях. К ним относятся следующие лесные массивы: Русский, Мамайский, Таманский, Круглый, Члинский, Татарский и Грушевый. В настоящее время они испытывают большое антропогенное воздействие города, связанное со строительством и образованием свалок мусора.
Степная зона - отдельные участки этой территории сохранили естественные видовые разнообразия лугово-степной, степной и полупустынной растительности. За период разрастания города резко сократились площади этой зоны, особенно целинных ее участков. Некоторые из них получили статус охраняемых территорий.
Рекреационная зона представлена различными объектами природного и культурного происхождения. В нее включены: лесные массивы, создающие «зеленый пояс» и являющиеся «легкими» города, снабжающие жителей краевого центра чистым воздухом, насыщенным кислородом; лесопарковая зона (Круглый лес, Рассадка, Павлова дача, Ртищева дача, Бибердова дача, ЦПКиО); зеленая зона города (городской бульвар, Барятинский парк, сквер на площади Ленина, городской ботанический сад, тенистые аллеи на многих улицах). Они служат прекрасным местом отдыха для многих горожан.
Общая площадь зеленых насаждений внутри города постоянно увеличивается в связи с плановыми посадками деревьев и кустарников. Водные рекреационные объекты (Кравцово озеро, Комсомольский пруд, выходы грунтовых вод - родники Корыта, Холодный, Михайловский и другие, речные балки) любимы и часто посещаемы жителями города. Социально-культурные объекты отдыха Ставрополя представлены: историко-культурным центром, увеселительными культурными и оздоровительными заведениями (культурно-развлекательные центры, кинотеатры, театр, филармония, цирк, дворцы, клубы, библиотеки, спортивные комплексы, конно-спортивная школа, плавательные бассейны, лечебно-оздоровительные учреждения, санаторий-профилакторий, санаторная школа, санаторный детский сад, лагеря отдыха).
Особую зону (заповедную) составляют охраняемые территории города. К ним относятся памятники природы.
Итак, город Ставрополь в силу своего географического положения и особенностей своей территории имеет много особенностей деления городских земель. Существует много способов зонирования территории города. Самый распространенный из них - деление Ставрополя по административному признаку на три района: Октябрьский, Промышленный и Ленинский. Однако зачастую этого деления недостаточно-для работника кадастра нужно иметь представление о других - более точных и детальных способах деления Ставрополя. В нашем городе распространён метод деления территории по географическому признаку: центральный район, Юго-Западный, Северо-Западный, район реки Ташлы, район Ботанического сада, 204-квартал, район реки Майки и др.
Территория города Ставрополя с точки зрения
функционального зонирования включает в себя такие зоны, как
сельскохозяйственная, ритуальная, промышленная, степная, лесная, рекреационная
и заповедная. У каждой из этих зон свое специфическое назначение.
2.2 Общий анализ рынка жилья города
Ставрополя
Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:
а) объективные факторы - это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости;