Материал: Оценка стоимости объекта недвижимости

При проведении осмотра недвижимого имущества, в результате которого техническое состояние здания было оценено как «хорошее», физический износ принят оценщиком на уровне 25%.

Значения физического износа определялось как среднее арифметическое величин физических износов, рассчитанных различными методами:

где

 - величина физического износа, полученная нормативным методом расчета, %;

 - величина физического износа, полученная методом укрупненной оценки,

 = (6,9% + 30%)/2 = 18, 45%

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС

Признаками функционального износа является несоответствие объемно - планировочного и / или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с текущим или предполагаемым использованием. Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Причинами могут служить: недостатки, требующие добавления элементов, недостатки, требующие замены или модернизации элементов и сверхулучшения.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно - планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаками являются: экономическая нецелесообразность устранения этих недостатков.

Оцениваемое здание построено недавно и строилось в соответствии с требованиями и задачами современного строительства и функционального назначения. На сегодняшний день объект функционально отвечает этим требованиям. По нашему мнению, признаков функционального износа при анализе не обнаружено.

ИЗНОС ВНЕШНЕГО ВОЗДЕЙСТВИЯ

Внешний (экономический) износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

·   капитализации потерь в арендной плате;

·   сравнительных продаж (парных продаж);

·   срока экономической жизни.

По нашему мнению, внешний износ не воздействует на оцениваемый объект в какой-либо значимой степени.

Отсюда, стоимость оцениваемого нежилого здания, определенная затратным подходом с учетом всего накопленного износа, составляет:

Применяя общую формулу затратного подхода, получаем рыночную стоимость Объекта оценки:

С _затр = ПВС - И + С _зем.уч. = где

 - стоимость объекта оценки; С _зем.уч. - стоимость земельного участка.  - износ.

Таблица 17

Таким образом, стоимость оцениваемого нежилого здания, с учетом стоимости земельных участков, определенная затратным подходом, округленно составляет:

13 261 308

(Тринадцать миллионов двести шестьдесят один триста восемь) рублей

.3 Оценка рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход - подход к оценке с точки зрения сравнения продаж, который основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщику использовал данные по ценам предложения (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан, с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все ее достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи и в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, оценщиком в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта». Следовательно, Оценщик гипотетически предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Красноярска проведен на основании информации, размещенной на Интернет - сайтах агентств недвижимости (www.651020.ru <#"822711.files/image016.gif">Значение коэффициента

< 0,25

1,25

0,49 - 0,25

1,2

0,86 - 0,50

1,1

0,85 - 1,15

1

1,16 - 1,50

0,95

> 1,50

0,93

Данная корректировка вводилась для объектов-аналогов №1, №2, №3, №4, №5

2. Дата продажи/предложения. На время продажи/предложения Оценщик принял различие для всех аналогов равное 0, так как из анализа рынка продаж и предложений офисных помещений было выявлено, что изменения цен за этот период не произошло.

3. Совершенная сделка/предложение. По мнению экспертов, цены предложений на рынке недвижимости, как правило, завышены по сравнению с ценами сделок (такого снижения удается достигнуть в ходе торгов). Для аналогов, предложенных к продаже, была использована корректировка 5%.

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Но в данном расчете все скорректированные цены аналогов получились одинаковые, поэтому для определения стоимости 1 кв.м. объекта оценки рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м. скорректированных цен аналогов.

Чтобы найти стоимость всего объекта, скорректированную стоимость 1 кв.м. была умножена на площадь объекта, которая равна 588,8 м2.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, площадью 588,8 кв. м, определенная сравнительным подходом, составляет:

19 742 464

(девятнадцать миллионов семьсот сорок две тысячи четыреста шестьдесят четыре ) рублей

.4 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Энергодара, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.

Этапы метода прямой капитализации:

.        Сбор рыночной информации о доходности объектов.

.        Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

.        Расчет действительного валового дохода (ДВД).

.        Расчет операционных расходов (ОР).

.        Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.

.        Расчет ставки капитализации.

.        Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

, где(3)

 - стоимость оцениваемого объекта;

 - чистый операционный доход (ЧОД);

 - коэффициент капитализации;

Расчет потенциального и действительного валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) - потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

, где(4)

 - площадь, сдаваемая в аренду, м²;

 - рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Действительный валовой доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

, где(5)

- коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

- коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

На основании анализа рынка аренды производственно-складских помещений г. Красноярск была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений. Среднерыночная арендная ставка 1 кв.м. производственно-складских помещений определялась методом сравнения продаж.

В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов, расположенных в центральной части города. В таком развитом сегменте рынка как аренда офисных помещений, данные по публичным предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными для расчетов.

Ставка арендной платы приведена за 1 кв.м помещения в месяц. Все цены приведены с учетом НДС и без учета коммунальных услуг. Данные по объектам-аналогам приведены в таблице ниже.

Таблица 21 - Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платы