Материал: Оценка стоимости объекта недвижимости

В данной таблице наибольший вес присвоен критерию А4, поскольку он отражает способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). Следующим по важности является критерий А2, поскольку стоимость имущества, прежде всего, должна быть отражена в качестве и обширности данных предоставленных с учетом внешней среды и специфических особенностей объекта оценки.

Следующими по важности являются критерии А3 и А1, поскольку стоимость имущества, в том числе, должна быть отражена в возможности отразить действительные намерения потенциального инвестора и конъюнктурные колебания, т.е. колебания наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Построение матриц сравнения альтернатив по отношению к каждому из критериев и расчет весов альтернатив

На данном этапе попарно сравниваем альтернативы (результаты, полученные затратным - З, сравнительным - С и доходным - Д подходами) по каждому из критериев. Система парных сравнений приводит к результату, который также представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Таблица 26 - Критерий А1 - возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца

Таблица 27 - Критерий А2 - тип, качество, обширность данных на основе которых проводится анализ.

Таблица 28 - Критерий А3 - способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания

Таблица 29 - Критерий А4 - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Расчет весов подходов

Определение итоговых весов по каждой альтернативе (подходам)

Итоговое согласование результатов представлено ниже в таблице. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.

Таблица 30 - Расчет итоговых весов по каждой альтернативе

Рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется как взвешенная, полученная каждым из подходов стоимость, результаты согласования приведены в таблице ниже.

Таблица 31 - Рыночная стоимость оцениваемого имущества

В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 01 марта 2012 года, составляет:

18 475 883 (Восемнадцать миллионов пятьсот четыреста семьдесят пять восемьсот восемьдесят три тысячи ) рублей.

Раздел 11. Определение ликвидационной стоимости

Определение величины ликвидационной стоимости объекта в рамках данного отчета необходимо для того, чтобы дать представление кредитующей организации о возможной сумме, которую можно будет выручить за объект оценки в случае дефолта со стороны заемщика.

Величина ликвидационной стоимости объекта оценки обычно меньше величины его рыночной стоимости. На стоимость объекта влияет множество факторов, которые необходимо учитывать в расчетах. Подобное можно реализовать с помощью методов имитационного моделирования (метод «Монте-Карло») с построением многофакторной модели, либо с помощью корреляционно-регрессионного анализа. Вместе со сбором информации по каждому фактору стоимость подобного исследования может значительно превысить стоимость самого объекта оценки.

Теоретически возможно использование методики сравнительного подхода, которая реализуется путем прямого сравнения с аналогами, в т. ч. по условиям реализации. Однако, информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи практически недоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода.

Так как возможность применения выше указанных методов ограничена, в своем расчете мы использовали метод определения ликвидационной стоимости объекта оценки исходя из величины его рыночной стоимости. Таким образом, ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, полученную путем вычитания из рыночной стоимости скидки на вынужденность продажи.

Для определения скидки на факт вынужденной продажи были отобраны факторы, влияющие на снижение стоимости, исходя из терминологии Стандартов оценки, основным из них является фактор ограничения времени продажи. Оценка влияния данных факторов была определена экспертным путем, для этого произведено ранжирование факторов по степени их значимости применительно к объекту оценки и определен диапазон, в котором может варьироваться величина скидки.

1. Срок экспозиции (фактор ограничения времени продажи). Данный фактор является ключевым в определении ликвидационной стоимости, при этом, чем ниже планируемый срок экспозиции объекта оценки на рынке в сравнении с оптимальным, тем сильнее снижается стоимость его реализации.

2. Инвестиционная привлекательность объекта оценки. Основывается на его индивидуальных характеристиках (функциональном назначении, физическом состоянии) и оказывает непосредственное влияние на уровень потребительского спроса.

3. Величина рыночной стоимости оказывает обратное воздействие на уровень ликвидности, чем выше рыночная стоимость объекта оценки, тем меньше спрос на него в связи с уменьшением числа потенциальных покупателей.

4. Конъюнктура рынка. При непродолжительном периоде экспозиции и неблагоприятной конъюнктуре рынка финансовые потери при ускоренной продаже возрастают.

5. Эффективность маркетинга также значительно осложняется краткосрочностью периода, отведенного для проведения мероприятий продажи объекта оценки.

6. Прочие субъективные факторы отражают специфику каждого конкретного объекта.

Расчет скидки на вынужденность продажи приведен в таблице 32.

Таблица 32

В процессе экспертной оценке была учтена ситуация на рынке коммерческой недвижимости, устойчивый спрос на аналогичные объекты, преимущества и недостатки объекта оценки. Анализ этих данных позволил сделать вывод о том, что данный актив можно рассматривать как ликвидный, его ликвидационная стоимость, в случае его продажи в сроки, меньшие срока экспозиции для аналогичных объектов (не более 2-х месяцев), определена на уровне 60 % от рыночной стоимости.

Расчет ликвидационной стоимости оцениваемого объекта приведен в таблице 33.

Таблица 33