Материал: Оценка стоимости объекта недвижимости

Расчет величины поправок для объектов-аналогов приведен далее.

Все цены даны без учета НДС (земельные участки НДС не облагаются).

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:

- назначение объекта (характер использования). Производится путем расчета соотношения кадастровой стоимости земельного участка под административно-управленческими объектами и под объектами торговли. Местоположение объектов принято аналогичным местоположению оцениваемого объекта. Различие земельных участков только по параметру назначения.

Таблица 12 - Расчет корректировки, связанной с характером использования земельных участков

Для объектов сравнения №1, (как для земельных участков, предназначенных под постройку коммерческих объектов) вводится поправка 8% (0,82).

- совершенная сделка/предложение. В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5% (0,95).

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Умножив скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложив полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка. Всем объектам сравнения был присуждены равные весовые коэффициенты, находилось среднее значение скорректированной рыночной стоимости 1 кв. м земли.

Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь участка, которая равна 1920 м2.

Таким образом, стоимость права собственности земельного участка под оцениваемым зданием, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, 17, определенная методом сравнения продаж, округленно составляет: 796 800 (семьсот девяносто шесть восемьсот) рублей.

.2.4 Определение стоимости улучшения (здания)

Метод сравнительной единицы.

Расчет полной стоимости замещения оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели справочника «Общественные здания» выпущенного в 2005 году в целях оценки и сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).

Стоимость замещения определяется как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты, незавершенные строительством.

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2005 года. Индекс пересчета цен с 2005 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №59 и составляет 1,334.

Таблица 13 - Данные для расчета восстановительной стоимости оцениваемого здания

В справочнике «КО-ИНВЕСТ» приводится стоимость строительства единицы измерения объекта исходя из класса конструктивных систем зданий и сооружений в ценах на дату 01.01.2005 года. Она включает прямые затраты, накладные расходы, прибыль в строительстве, средняя величина затрат для условий точечной застройки объектов, прочие затраты, связанные с условиями строительства, а также непредвиденные расходы и ряд местных налогов. Единицей измерения может выступать 1м3, 1м2 или иной проектный параметр.

При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном (рублевом) выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем зданий.

При использовании данных справочника «КО-ИНВЕСТ» подбирается здание (сооружение) в наибольшей степени соответствующее оцениваемому. Для него по таблицам находится справочная стоимость строительства единицы измерения объекта и рассчитываются поправки на отличия. Стоимость оцениваемого здания (сооружения) без износа на дату оценки определяется умножением его единицы измерения на стоимость строительства замещающего здания с внесением соответствующих поправок.

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид:

ПВС=С₂₀₀₅*S*К_п*К_н*К_в*К_пз*К_ндс, где

ПВС - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб.;

С₂₀₀₅ - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату, руб./м²;

S - площадь оцениваемого объекта (588,8 м²);

К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (объекты идентичны, коэффициент 1);

К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки (1,334);

К_тер - территориальный коэффициент, учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по областям, краям, автономным республикам (для Красноярского края = 0,48).

И_отр - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отрасли (Для народного хозяйства 1,62)

К_пп - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя (30%);

К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС (18%).

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в Пензенской области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Таким образом, полная стоимость воспроизводства здания в составе Объекта оценки составляет:

ПВС = 15913,21*588,8*1*1*1,334*0,48*1,62*1,30*1,18= 14 909 498 (руб.)

Отделочные работы. В среднем стоимость полноценного комплекса работ по ремонту и отделки зданий из легко возводимых конструкций обходится в 250 руб. / кв. м.

Таблица 14

9.2.5 Оценка накопленного износа

Экономическое обесценивание имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий. С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.

При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного аналога, как если бы он был новым и соответствовал технико-экономическим характеристикам оцениваемого объекта.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости выделяют следующие виды износа:

1. физический ();

. функциональный ;

. внешний .

Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента его создания (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.

Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ (И), иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС

Под физическим износом понимается постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа недвижимости:

v  нормативный (для жилых зданий);

v  стоимостный (стоимость затрат на воссоздание элементов объекта);

v  метод срока жизни.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов.

Для определения физического износа оцениваемого объекта используется нормативный метод расчета на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53 - 86 (р).Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО - ИНВЕСТ.

Расчет физического износа

Физический износ (И_ф) - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-экономических качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

, где

И_ф - физический износ здания, %;

И_i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания (удельный вес элемента), %;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Таблица 15 - Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Ифиз = 1 - (1-Иуст)*(1-Инеуст), где

Иуст - физический износ устранимый (2,41%);

Инеуст - физический износ неустранимый (4,6%).

Ифиз = 1 - (1-0,0241)*(1-0,046) = 0,069 = 6,9 %

Метод укрупненной оценки физического износа. Суть метода укрупненной оценки физического износа заключается в ориентировочной оценке физического износа здания или сооружения при его осмотре Оценщиком. Шкала экспертных оценок, разработанная МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова представлена в таблице 15 далее по тексту.

Таблица 16 - Определение физического износа зданий и сооружений экспертным путем