Таблица 2 - Описание улучшений
|
Назначение |
Не жилое |
|
Год постройки |
1975 |
|
Общая площадь , м2 |
66,8 |
|
Основная площадь помещения, м2 |
48,3 |
|
Вспомогательная площадь, м2 |
18,5 |
|
Объем, м3 |
187 |
|
Инвентарный номер |
74-74-33/396/2011-336 |
|
Высота помещения, м |
2,80 |
|
Количество этажей |
9 |
|
Состояние дома |
Хорошее |
|
Наружные стены ( материал) |
Термозитобетонные панели |
|
Перегородки (материал) |
Термозитобетонные панели |
|
Наличие подвала |
Имеется |
|
Наличие чердака/ мансарды |
имеется |
|
Перекрытия ( материал) |
Железобетонные плиты |
|
Техническое обустройство |
Электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, горячее водоснабжение. |
|
Окна |
Пластиковые |
|
Сантехника (состояние) |
Хорошее |
|
Пол |
Керамическая литка |
|
Стены |
Оштукатурено, окрашено |
|
Потолок |
Подвесной |
|
Кондиционирование |
Нет |
|
Кухонная плита |
Электрическая |
|
Наличие следов протечек на потолке |
Отсутствуют |
|
Текущее использование ОО |
Таблица 3 - Общая характеристика здания
|
Показатель |
Характеристика объекта оценки |
|
Тип здания |
Жилой дом |
|
Назначение (текущее использование) |
Коммерческая недвижимость |
|
Передаваемые права |
Аренда |
|
Год постройки |
1975г. |
|
Год ввода в эксплуатацию |
1975г. |
|
Год последнего ремонта |
2009 |
|
Количество этажей здания |
9 |
|
Состояние здания |
хорошее |
|
Износ, % |
25% |
|
Стоянка личного автотранспорта |
Стихийная (парковочные места возле дома) |
|
Конструктивные элементы: |
|
|
Фундаменты |
Бетонный |
|
- Стены |
Термозитобетонные панели |
|
- Перегородки |
Термозитобетонные панели |
|
- Перекрытия |
Железобетонные плиты |
|
- Кровля |
Азбестоцементная |
|
- Полы |
Керамическая плитка |
|
- Дверные проемы |
Пластиковые |
|
- Оконные проемы |
Пластиковые, двойной стеклопакет |
|
- Отделка |
Стены оштукатурены и окрашены. |
|
Системы инженерного обеспечения: |
|
|
- электричество |
Центральное |
|
- система отопления |
Центральное |
|
- водопровод |
Центральный |
|
- канализационная сеть |
Центральная |
|
- газоснабжение |
Центральное |
|
- телефон |
Имеется |
|
- телевидение |
Имеется |
|
- лифт |
Имеется |
|
- мусоропровод |
Имеется |
|
Дополнительные постройки |
Отсутствуют |
|
Источник получения информации |
Визуальный осмотр, собеседование с заказчиком |
|
Дата получения информации |
25.05.2014 г. |
Таблица 4 - Первичные данные по дому
|
Показатели |
Характеристики объекта оценки |
|
Назначение (текущее использование) |
Коммерческая недвижимость |
|
Общая площадь, кв. м. |
66,8 |
|
Сан/узел |
Имеется |
|
Этаж расположения |
1 |
|
Состояние квартиры |
Хорошее |
|
Лоджия/балкон |
Отсутствует |
|
Данные о перепланировке |
Перепланировка имеется и зарегестрирована |
|
Источник получения информации |
Данные Заказчика, осмотр, документация |
Для определения стоимости затратным подходом нам
необходимо узнать какой процент износа у объекта оценки. Для это необходимо
воспользоваться справочником ВСН 53-86 «Ведомственные строительные нормы.
Правила оценки физического износа жилых зданий» [12].
Таблица 5 - Техническое состояние объекта оценки
|
Конструктивный элемент |
Описание дефекта |
Процент износа |
Номер таблиц ВСН |
|
1 Фундаменты |
Трещины в швах между блоками, высоты и следы увлажнения стен подвала |
30 |
4 |
|
2 Стены |
Трещины в наружной обшивке стен или штукатурке, нарушение конопатки, растрескивание древесины венцов |
30 |
8 |
|
3 Кровля |
Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки |
30 |
43 |
|
4 Перегородки |
Мелкие трещины и отслоение штукатурки местами. Повреждения на площади до 10 % |
20 |
23 |
|
5 Перекрытия |
Усадочные трещины, отпадение и отслоение штукатурки, глухой звук при простукивании |
30 |
25 |
|
6 Полы |
Единичные мелкие сколы, щели между досками и провисание досок |
20 |
30 |
|
Проемы: а) оконные б) дверные |
Уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют, трещины в стеклах или отсутствие остекления местами, незначительные трещины в местах сопряжения коробок со стенами Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах |
20 |
55 |
|
Отделка |
Глубокие трещины, мелкие пробоины, отслоение накрывочного слоя местами |
25 |
63 |
|
Внутренние системы инженерного оборудования а) Центральное отопление б) Электрооборудование |
Ослабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков. Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т.д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек. |
20 |
66 69 |
|
Итого |
25% |
||
Таким образом, объектом исследования является
трехкомнатная квартира, оборудованная под офис для агентства недвижимости «Своя
квартира». Введен в эксплуатацию в 1975 году и на сегодняшний день его
физический износ составляет 25%,а это значит, что техническое состояние можно
считать хорошим. На данный момент инфраструктура развита отлично, т.к. вблизи
находятся большое количество магазинов, кафе, расположен ТЦ «Паллада»,
трамвайная и автобусная остановка. Так же для полного описания объекта оценки
представлены его план и экспликация.
Таблица 6 - Экспликация трехкомнатной квартиры
|
Этажи |
Назначение помещения |
Формулы подсчета площади, м2 |
S по внутреннему обмеру, м2 |
Высота помещений по внешнему обмеру, м. |
|||
|
|
|
|
Общая, м2 |
В том числе |
|
||
|
|
|
|
|
Основная, м2 |
Вспомогательная, м2 |
Лоджия, балкон, Веранда, м2 |
|
|
1 |
Тамбур |
(1,38*2,59)=3,6 |
3,6 |
|
3,6 |
|
2,80 |
|
1 |
Торговое |
(12,0+7,1+12,4++16,8)=48,3 |
48,3 |
48,3 |
|
|
2,80 |
|
1 |
Помещение персонала |
(2,47*3,09)=7,6 |
7,6 |
|
7,6 |
|
2,80 |
|
1 |
Коридор |
(4,19*1,36)+(1,00*0,8)=6,5 |
6,5 |
|
6,5 |
|
2,80 |
|
1 |
Туалет |
0,7*1,14=0,8 |
0,8 |
|
0,8 |
|
2,80 |
2.2 Расчет рыночной
стоимости ООО «Своя квартира» затратным подходом
Расчёт полной восстановительной стоимости ОО.
Для данного объекта оценки расчет стоимости затратным подходом производиться
методом определения полной восстановительной стоимости так, как объект был введен
в эксплуатацию в 1981 году, поэтому мы применяем справочник «Укрупненные
показатели восстановительной стоимости»(УПВС)№28- 1969 года[13].
Таблица 7 - Определение стоимости 1 м 3 в ценах 1969/70гг
|
План анализа |
Данные по ОО |
Источник информации |
||||
|
Название ОО |
Трехкомнатная квартира, 1-эт., Челябинская область, г. Магнитогорск |
Свидетельство о регистрации прав серия 74АА №4747844 от 12.02.2008г. |
||||
|
Капитальность |
ОО |
II |
УПВС Общая часть к сборникам |
|||
|
|
По УПВС |
II |
|
|||
|
Территориальный пояс |
2 |
УПВС Общая часть |
||||
|
Климатический район |
I |
1,07 |
УПВС Общая часть, УПВС № 28 стр 6, таблица 1 |
|||
|
Восстановительная стоимость 1м3, руб. |
31 |
УПВС №28, Таблица 60, стр. 49 |
||||
|
Повышающие коэффициенты |
Фасад (1,5) |
1,5*2,2=3,3=1,033 |
УПВС №28,Примечание к таблице 4 |
|||
|
|
Высота (2,5 м) |
1,02 |
|
|||
|
Скорректированная восстановительная стоимость 1м3, руб. |
31*1,07*1,033*1,02= 35 |
|||||
|
Продолжение таблицы 7 |
|
|||||
|
Строительный объем(V), м3 |
187 |
Технический паспорт на объект |
||||
|
ПВС, руб. |
6 545 |
|
||||
Таблица 8 - Определение ПВС в текущих ценах
|
1. Наименование ОО |
Трехкомнатная квартира |
|
2. Единица измерения |
1м3 |
|
3. Количество единиц |
187 |
|
4. Стоимость единицы измерения, руб. |
35 |
|
5. ПВС в ценах 1969/70 гг. ,руб. |
6 545 |
|
6. Индекс перехода к 1984 г. |
1,2 |
|
7. Территориальный коэффициент удельной сметной стоимости по Челябинской области |
1,01 |
|
8. Индекс перехода к текущим ценам |
115 |
|
9. ПВС в текущих ценах, руб. |
6 545*1,2*1,01*115= 912 242 |
|
10. Прибыль предпринимателя |
30%- 1,3 |
|
11. НДС |
18%- 1,18 |
|
12. ПВС с учетом НДС и прибыли предпринимателя, руб. |
1 399 379 |
Таблица 9 - Расчет остаточной стоимости объекта оценки
|
Наименование конструктивного элемента |
Удельный вес конструктивного элемента, % |
Полная восстановительная стоимость, руб. |
Физическ. износ конструктивного элемента, % |
Физичес износ конструктивного элемента, руб. |
Остаточная стоимость конструктивного элемента, руб. |
|
Фундаменты |
4 |
55 975,2 |
30 |
16 792,6 |
39 182,6 |
|
Стены |
35 |
489 782,7 |
30 |
146 934,8 |
342 847,9 |
|
Перекрытия |
12 |
167 925,5 |
30 |
50 377,6 |
117 547,9 |
|
Кровля |
4 |
55 975,2 |
20 |
11 195 |
44 780,2 |
|
Полы |
11 |
153 931,7 |
30 |
46 179,5 |
107 752,2 |
|
Проемы |
6 |
83 962,7 |
20 |
16 792,5 |
67 170,2 |
|
Отделка |
5 |
69 968,9 |
20 |
13 993,8 |
55 975,1 |
|
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства |
17 |
237 894,4 |
25 |
59 473,6 |
178420,8 |
|
Прочие работы |
6 |
83 962,7 |
20 |
16 792,5 |
67 170 |
|
Итого: |
100 |
1 399 379 |
25% |
378 532 |
1020847 |
Стоимость объекта, определенная затратным
подходом с помощью сборника Укрупненных показателей восстановительной стоимость
№28, с учетом износа, составляет 1 020 847 рублей.
.3 Расчет рыночной
стоимости предприятия «Своя квартира» затратным подходом
Таблица 10 - Описание объектов-аналогов
|
Адрес |
Описание |
Площадь, м2 |
|
1 |
2 |
3 |
|
К. Маркса, дом 194 |
3-х комнатная квартира,1/3, рядом ТЦ Паллада. |
60 м2 |
|
Ленина, дом146 |
Продам готовое, нежилое, помещение с отличным ремонтом. На пересечение крупной, транспортной развязке пр.Ленина и ул.Б.Ручьева. Подходит под любой вид деятельности. На окнах и входной группе роллеты. Пол керамогранит. Широкая входная лестница. |
70 м2 |
|
Советская, дом 168 |
Два этажа, вблизи ТЦ «Тройка». |
65 м2 |
|
пр.Карла Маркса, дом 101/2 |
Коммерческая недвижимость, район Другое измерение. Назначение под офис |
65 м2 |
|
Комсомольская, дом 18 |
Продам помещение с арендаторами, Комсомольская, дом 18, |
67 м2 |
|
Завенягина, дом5 |
Продам помещение, ул.Завенягина, дом5. |
70,00 м2 |
|
Труда, дом57 |
Продам помещение, офис, Труда 57, под "Ключ" S 68,8 с мебелью есть всё |
68,8 м2 |
|
Адрес |
Стоимость, руб. |
Стоимость за1м2,руб. |
|
К. Маркса, дом 194 |
2 100 000 |
27 632 |
|
Ленина, дом146 |
2 500 000 |
35 714 |
|
Советская, дом 168 |
2 500 000 |
38 461 |
|
пр.Карла Маркса, дом 101/2 |
2 300 000 |
35 385 |
|
Комсомольская, дом 18 |
2 250 000 |
|
|
Завенягина, дом5 |
2 300 000 |
32 857 |
|
Труда, дом57 |
2 500 000 |
36 337 |
Таблица 11- Стоимость объектов-аналогов. Стоимость объектов оценки по сравнительному подходу (корректировочная таблица)
|
Элементы сравнения |
ОО |
Объекты аналоги |
||||||
|
|
|
№1 |
№2 |
№3 |
№4 |
№5 |
№6 |
№7 |
|
Наличие пластиковых окон |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Выгодное месторасположение |
+ |
+ |
- |
+ |
- |
- |
- |
- |
|
Корректировка |
|
|
+10000 |
|
+10000 |
+10000 |
+10000 |
+10000 |
|
Количество этажей |
1 |
1 |
1 |
2 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
Корректировка |
|
|
|
- 5 000 |
|
|
|
|
|
Развитость бизнеса |
+ |
+ |
- |
+ |
- |
- |
- |
+ |
|
Корректировка |
|
|
+ 1 500 |
|
+15 000 |
+15 000 |
+15 000 |
|
|
Наличие косметического ремонта |
+ |
- |
+ |
- |
- |
+ |
+ |
+ |
|
Корректировка |
|
+ 10000 |
|
+10 000 |
+10 000 |
|
|
|
|
Площадь, м2 |
68,8 |
60 |
70 |
65 |
65 |
67 |
70 |
68,8 |
|
Итоговая корректировка, руб. |
|
|
+25000 |
-5 000 |
+25000 |
+25000 |
+25000 |
+10000 |
|
Скорректированная стоимость объекта, руб. |
|
2100000 |
2525000 |
2495000 |
2325000 |
2275000 |
2325000 |
2510000 |