Материал: Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

Согласование полученных результатов.

Упорядочение ряда (расположить по возрастающей):

214 - 33 955 - 35 000 - 35 769 - 36 071 - 36 483 - 38 384

. Медианное значение (серединное значение): 35 769 руб.

. Среднее значение (среднее арифметическое):

(33 214 + 33 955 + 35 000 + 35 769 + 36 071 + 36 483 + 38 384)/7= 35 554 руб.

. Модальное значение (модное, повторяющееся): 33 955 руб.

. Стоимость 1 м2 ОА1, близкого к характеристикам ОО, составляет 35 000 руб.

Стоимость 1 м2 рублей

Вывод: при сложившейся ситуации наиболее вероятной стоимостью 1 м2 коммерческой недвижимости является 35 069 рублей.

Итого стоимость трехкомнатной квартиры, преобразованной под офис агентства недвижимости «Своя квартира» расположенная по адресу г. Магнитогорск, ул. Карла Маркса 194-

Соо = 35 069руб * 66,8 м2 = 2 279 485 руб.

Достоверность выборки объектов-аналогов

Для определения значения рыночной стоимости (Ср) жилого дома на основании рыночного подхода, сформирована выборка значений рыночных цен Срi в границах рынка жилых домов - аналогов в г. Магнитогорске:

  ,                                                                                    (15)

руб.

где n - число значений (объем) выборки рыночных цен квартир - аналогов (n);

С р1…

Срn - рыночная стоимость квартир - аналогов на дату оценки, руб.

Рыночная стоимость объектов аналогов взятых из таблицы :

№1- 2 100 000руб.

№2- 2 500 000 руб.

№3- 2 500 000 руб.

№4- 2 300 000 руб.

№5- 2 250 000 руб.

№6- 2 300 000 руб.

№7- 2 500 000 руб.

При этом необходимым условием достоверности расчетных данных является соблюдением однородности выборки аналогов объекта оценки, которое контролируется расчетом коэффициента вариации. Коэффициент вариации - это отношение стандартного отклонения к среднему арифметическому, выраженному в процентах или в математическом коэффициенте, который для малой выборки (n£30) рассчитывается по формуле:

                                                                                       (15)

где V - Коэффициент вариации, полученный расчетным путем.

Выборка считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 0,33. В нашем случае коэффициент вариации равен 0,074, это означает, что объекты-аналоги подобраны верно.

2.4 Расчет рыночной стоимости АН «Своя квартира» с применением доходного подхода

Таблица 12 - Исходные данные для расчета стоимости доходным подходом

Таблица 13 - Расчет рыночной стоимости ООО «Своя квартира» доходным подходом

Реверсия объекта находится как стоимостю объекта в конце холдингового периода за вычетом затрат на продажу объекта оценки и умножается на ставку дисконтирования.

Реверсия = (4 000 000 руб. - 80 000 рублей) * 0,294588 (13%) = 1 154 785 рублей.

Соо = 1 154 785 + 2 006 463,9 = 3 161 250 рублей

Рыночная стоимость общества с ограниченной ответственностью «Своя квартира», найденная с применением доходного подхода, метода дисконтирования денежных подходов, равна 3 161 250 рублей.

2.5 Согласование результатов итоговой стоимости АН «Своя квартира»

При оценке рыночной стоимость АН «Своя квартира» оценщиком был применен затратный сравнительный и доходный подходы к оценке рыночной стоимости. Использованные в отчете методы расчета дали следующие результаты:

затратный подход - 1 020 847 рублей;

сравнительный подход: 2 279 485 рублей;

доходный подход - 3 161 250 рублей.

Целью согласования результатов использования методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Затратный подход учитывает затраты, издержки на возведение строений, но не учитывает конъюнктуру рынка. Учитывая вышесказанное, а также характеристику технического состояния объекта оценки, затратному подходу Оценщики присвоили удельный вес в окончательной рыночной стоимости - 0,1. Обоснование выбора удельного веса приводиться в таблице 13.

Сравнительный подход показывает равновесную рыночную ситуацию на дату оценки. Рыночной стоимости, определенной в рамках метода прямого сравнения, по мнению Оценщиков, присваивается весовой коэффициент - 0,3. Обоснование выбора удельного веса приводиться в таблице 13. Доходный подход рассматривает недвижимость как бизнес и учитывает будущие доходы предприятия. По мнению оценщика, данный метод является наиболее корректным и правдивым. Учитывая вышесказанное, а также характеристику технического состояния объекта оценки, затратному подходу Оценщики присвоили удельный вес в окончательной рыночной стоимости - 0,1. Обоснование выбора удельного веса приводиться в таблице 13.

Таблица 13 - Определение весовых коэффициентов

Таблица 14 - Согласование результатов стоимости ООО «Своя квартира»

По состоянию на 6.05.2014 г. рыночная стоимость общества с ограниченной ответственностью «Своя квартира», расположенного в переоборудованной трехкомнатной квартире, по адресу: Челябинская область, Магнитогорск, ул. Карла Маркса, дом 194 составляет: 2 666 150 рублей (с учетом округления)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Оценка бизнеса - это один из случаев, когда определение стоимости является обязательным. Основными заказчиками работ по оценке недвижимости являются инвестиционные фонды, банки, предприятия, фирмы и компании. Бизнес ,как правило, это какой-либо род деятельности, приносящий доход, а доход можно получать как от деятельности так и от имущества в целом. Основной вид имущества, от которого можно получить доход это недвижимость, а именно коммерческая. Именно об этом сегмента рынка недвижимости говориться в данной дипломной работе. А основанием для этого послужило определение предмета исследования - оценка общества с ограниченной ответственностью «Своя квартира», для определения уставного капитала. Основанием для проведения этой оценки стала реорганизация предприятия. Произошла смена организационно правовой формы, преобразование с индивидуального предпринимателя в общество с ограниченной ответственностью. Реорганизация юридического лица - это преобразование юридического лица в другое (другие) юридические лица. В гражданском законодательстве отсутствует определения понятия реорганизации, но по своей сути реорганизация представляет собой специфический способ прекращения существующих и образования новых юридических лиц, основанный на универсальном правопреемстве (т.е. передаются не отдельные права и обязанности, а весь их комплекс; кроме того, юридическое лицо-правопреемник не вправе отказаться от принятия обязательств реорганизуемой организации)[5]. Реорганизуя предприятия в общество с ограниченной ответственностью появляется необходимость оценки уставного капитала, т.к. уставный капитал в обществе носит одну из главных образующих ролей. Общество с ограниченной ответственностью -учрежденное одним или несколькими юридическими и/или физическими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделён на доли; участники общества отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества. Уставный капитал общества определяет минимальный размер его имущества, гарантирующего интересы его кредиторов. В данном случае участником общества был внесен вклад не в денежной форме , что привело к необходимости оценки вклада в уставный капитал компании.

В дипломной работе были выполнены поставленные цели - рассмотрение формирования уставного капитала при реорганизации агентства недвижимости «Своя квартира», а также оценка рыночной стоимости общества с ограниченной ответственностью «Своя квартира», расположенного в преобразованной под коммерческую недвижимость, трехкомнатной квартире, с помощью указанных методов исследования: анализ рынка коммерческой недвижимости, анализ и подбор объектов аналогов, анализ оцениваемого объекта, формирование уставного капитала, синтез при согласовании.

Так же были решены основные задачи, а именно были собраны необходимые документы и сведения для проведения оценки, рассмотрели теоретические аспекты необходимости оценки при реорганизации предприятия, осветили основные проблемы связанные с определением стоимости коммерческой недвижимости; раскрыли два основных метода расчета доходным подходом- ставка дисконтирования и ставка капитализации, рассчитали рыночную стоимость оцениваемого объекта в целях его реорганизации.

Была выдержанна структура дипломной работы. В введении была раскрыта актуальность дипломной работы, представлены предмет и объект исследования, указаны цели и задачи, описана структура дипломной работы, обозначены методы исследования и прописан список использованных источников.

В первой главе дипломной работы «Оценка АН «Своя квартира» для формирования уставного капитала ООО» были раскрыты основные проблемы в оценке недвижимости, необходимость независимой оценки, реорганизация предприятия и факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

Во второй главе были представлены расчеты оценки ООО «Своя квартира», расположенного в преобразованной под коммерческую недвижимость трехкомнатной квартире, в городе Магнитогорске, Орджоникидзевском районе, по улице Карла Маркса, дом 194. Затратным подходом мы получили стоимость в 1 020 847 рублей, после чего в согласовании результатов присвоили наименьший коэффициент - 0,1. В данном случае присвоение такого коэффициента связанно с тем, что стоимость полученная затратным подходом является не совсем корректной и вызвало затруднения в получении результатов. Вся сложность состояла в том, что оценивалось помещение, а не здание целиком и мы не имеем возможность рассчитать стоимость земельного участка, а это условие как раз является недопустимым в применении данного подхода согласно 2.2. Сравнительным подходом была получена стоимость в 2 279 485 рублей и был присвоен коэффициент - 0,3, т.к. подход, в данном случае, имеет недостатки. Эти недостатки выраженны тем, что подбирая и сравнивая объекты-аналоги мы не имеем представления о финансовой стороне данных предприятий, т.е. мы не можем учитывать доходы от этих объектов. Стоимость полученная доходным подходом составила 3 161 250 рублей. Данному подходу был присвоен весовой коэффициент - 0,6, т.к. данный подход является наиболее действительным и уместным в расчете коммерческой стоимости недвижимости. Но и этот подход имеет погрешности в нахождении итоговой стоимости. Из-за недостатка информации, мы не можем получить полную и достоверную информацию, поэтому величина ставки дисконтирования и ставки реверсии были приняты приблизительными, опираясь на поверхностную информацию подобных объектов.