ВВЕДЕНИЕ
При оценке ООО «Своя квартира», само предприятие рассматривается больше не как имущественный комплекс, а как бизнес, дело, которое может приносить прибыль. Оценка бизнеса - это один из случаев, когда определение стоимости является обязательным. В данной дипломной работе я оцениваю Общество с ограниченной ответственностью «Своя квартира». Поскольку в обществе с ограниченной ответственностью учредитель (учредители) отвечает по обязательствам предприятия в зависимости от размеров их вкладов, крайне важно оценить долю внесенного им уставного капитала. В случае внесения одним из участников вклада не в денежной форме для определения размера его доли необходима оценка вклада в уставный капитал компании.
Основной определяющий признак любого хозяйственного общества - наличие уставного капитала, без создания которого невозможно начать предпринимательскую деятельность. Уставный капитал хозяйственного общества вносится всеми его участниками пропорционально доле их участия. В качестве вклада могут использоваться не только деньги, но и материальные ценности, имущественные права, ценные бумаги. Важным моментом является тот факт, что независимая оценка доли бизнеса должна проводиться до начала регистрации предприятия, поскольку при подаче заявления в регистрирующие органы участники нового хозяйственного общества подтверждают, что процедура создания общества проведена ими в полном соответствии с действующим законодательством. С другой стороны, необходимо помнить, что Отчет об оценке будет действителен только шесть месяцев и, следовательно, предприятие нужно успеть зарегистрировать до истечения этого срока. В случае общества с ограниченной ответственностью (ООО) оценка утверждается общим собранием участников. Причем если стоимость доли превышает 20 тыс. рублей, так же необходима независимая оценка стоимости доли в бизнесе компании. И так же, как и в случае с АО, окончательная оценка доли в ООО может быть равной или ниже оценки, установленной независимым оценщиком[1].
Законом предусмотрена административная ответственность за не проведение независимой оценки доли в уставном капитале предприятия, начиная от административного штрафа на его должностных лиц в размере 5 тыс. рублей до обращения в судебные органы с требованием о ликвидации в связи с нарушением установленного порядка регистрации[2].
Доля в уставном капитале предприятия может быть объектом купли-продажи. При этом цена устанавливается по соглашению сторон, как и в обычном двухстороннем коммерческом договоре. Однако, учитывая характер продаваемого объекта, весьма целесообразно будет обратиться к профессиональным оценщикам для получения адекватной оценки рыночной стоимости доли при продаже. Особенно это касается случаев продажи долей по стоимости ниже номинальной. В этом случае лучше заручиться Отчетом об оценке долей общества, чтобы не вызывать лишних вопросов у контролирующих органов относительно цены сделки.
Оценка долей зависит от многих факторов, в частности от вида деятельности компании, размера и состава активов, долговых обязательств и т.д. По сути, оценка долей в уставном капитале ООО представляет собой оценку бизнеса, итоговый результат которой пропорционально делится на размер доли уставного капитала и корректируется на ликвидность и контроль.
Кроме того, поскольку с 1 июля 2009 г. для всех сделок по отчуждению долей в ООО законодательно установлено требование нотариального удостоверения[1]. Получение независимой оценки значительно упростит прохождение этой процедуры. Для покупателя оценка доли уставного капитала покупаемого бизнеса представляется совершенно необходимой.
Оценка для внесения в уставной капитал может проводиться разными способами. Существует три основных подхода в оценке, и эксперт, проводящий процедуру, может выбрать любые из них для установления рыночной стоимости материальных ценностей[3].
Затратный подход. При использовании данного подхода, необходимо установить все расходы собственника, связанные с созданием объекта оценки, его покупкой или использованием. Также необходимо учесть все ремонты, покраски, установку улучшений и прочее.
Сравнительный подход. При работе с ним оценщику необходимо собрать информацию об аналогичных объектах и их стоимости на современном рынке.
Доходный подход. При его использовании объект оценки необходимо рассматривать как способный приносить собственнику коммерческую прибыль. В подобной ситуации необходимо провести дисконтирование денежных потоков и рассчитать сумму, которую собственник сможет получить от использования объекта за определенный период.
Доходный подход является наиболее основополагающим при оценке коммерческой недвижимости. Оценка предприятия с применением доходного подхода - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования предприятия и (возможной) дальнейшей его продажи. Таким образом, оценка с позиции доходного подхода во многом зависит от того, каковы перспективы бизнеса оцениваемого предприятия. Наибольшую сложность при оценке бизнеса предприятия с позиции доходного подхода (и, соответственно, ограничение его использования) представляет процесс прогнозирования доходов. Кроме того, иногда довольно сложно адекватно определить ставки дисконтирования (капитализации) будущих доходов конкретного предприятия. Осуществление точного прогнозирования, в условиях нестабильной экономики, представляется весьма сложным и требует высокой квалификации оценщиков. Преимущество доходного подхода при оценке бизнеса предприятия состоит в учете перспектив и будущих условий деятельности предприятия (условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений, условий рынка, на котором функционирует предприятие, и пр.)[4].
Затратному и сравнительному подходу, на этапе согласования результатов, присваиваются наименьшие коэффициенты, т.к. их применение в оценке коммерческой недвижимости, скорее, несет роль корректировки основной стоимости, полученной с применением доходного подхода.
При определении рыночной стоимости бизнеса предприятия учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем, при этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы, и с каким риском это сопряжено. Оценка рыночной стоимости предприятия, в свою очередь, должна быть обеспечена единым методологическим подходом и унифицированными стандартами, позволяющими получать сопоставимые результаты независимо от типа предприятия или личности оценщика.
Таким образом, актуальность выбранной темы для написания дипломной работы не вызывает никакого сомнения.
Объект исследования - экономические отношения, возникающие в процессе реорганизации ООО «Своя квартира», определение размера уставного капитала и соответствие долей, для взносов будущих участников.
Предмет исследования - оценка общества с ограниченной ответственностью «Своя квартира», для определения уставного капитала.
Целью дипломной работы является рассмотрение формирования уставного капитала при реорганизации агентства недвижимости «Своя квартира», а также оценка рыночной стоимости общества с ограниченной ответственностью «Своя квартира», расположенного в преобразованной под коммерческую недвижимость, трехкомнатной квартире.
Исходя из поставленной цели, определены следующие задачи:
- рассмотреть теоретические аспекты необходимости оценки при реорганизации предприятия;
- осветить основные проблемы связанные с определением стоимости коммерческой недвижимости;
- рассмотреть факторы, влияющие на стоимость ООО «Своя квартира»;
- рассчитать рыночную стоимость оцениваемого объекта в целях его реорганизации.
В введении раскрывается актуальность дипломной работы, представлены предмет и объект исследования, указаны цели и задачи, описана структура дипломной работы, обозначены методы исследования и прописан список использованных источников.
В первой главе дипломной работы «Оценка АН «Своя квартира» для формирования уставного капитала ООО» раскрыты основные проблемы в оценке недвижимости, необходимость независимой оценки, реорганизация предприятия и факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.
Во второй главе представлены расчеты оценки ООО «Своя квартира», расположенного в преобразованной под коммерческую недвижимость трехкомнатной квартире, в городе Магнитогорске, Орджоникидзевском районе, по улице Карла Маркса, дом 194.
В заключении подведены итоги проделанной работы, раскрыты все предъявленные во введении вопросы.
Данная дипломная работа была написана с помощью таких методов исследования как:
- анализ рынка коммерческой недвижимости;
- анализ и подбор объектов аналогов;
- анализ оцениваемого объекта;
- формирование уставного капитала;
- синтез при согласовании;
Основными источниками для написания дипломной работы послужили исследования в области оценки недвижимости таких специалистов как:
- Тепман Л.Н. «Оценка недвижимости». Данное учебное пособие посвящено оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Рассмотрены основные типы объектов недвижимости, приведены методики оценки недвижимого имущества предприятий, земельных ресурсов. Большое внимание уделено вопросам лизинга и ипотеки.
- Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости». Данная книга представляет собой учебно-методическое пособие, посвященное экономическим основам оценки рыночной стоимости доходной недвижимости. На основе анализа современной теории, с помощью несложной математики, она дает представление о тех подходах к оценке, которые могут быть использованы в отечественной практике. Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей экономических вузов, практикующих оценщиков, а также для всех, кто интересуется или заинтересуется оценкой недвижимости.
- Федотова М.А., Уткин Э.А. «Оценка
недвижимости и бизнеса». В этой книге описаны методы, инструменты и приёмы
оценочной деятельности, её применение в практике хозяйственной деятельности.
Описываются цели, понятия и принципы оценки бизнеса и недвижимости.
-
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
.1 Необходимость
независимой оценки при реорганизации предприятия
В нашей стране необходимость оценки недвижимости возникла после распада Советского Союза, поскольку экономика страны перешла на рыночные условия. Первоначально оценка осуществлялась энтузиастами, расчеты которых не основывались ни на какой правовой основе. Позднее при проведении малой приватизации возникла необходимость оценки недвижимости, а это в свою очередь потребовало принять нормативно-правовую документацию, на основании которой впоследствии осуществлялась приватизация крупных государственных предприятий.
В нашей стране возникла потребность экспертной оценки бизнеса для действующих предприятий. Сегодня оценка недвижимости актуальна и для обычных граждан страны и для отечественного бизнеса. Специалист по оценке объектов недвижимости стал ключевой фигурой на рынке недвижимости. Основными заказчиками работ по оценке недвижимости являются инвестиционные фонды, банки, предприятия, фирмы и компании. Для простых граждан необходимость оценки недвижимости возникает для получения кредита для покупки жилья. Для субъектов всех видов собственности оценка недвижимости еще является новшеством, однако, в Европе для проведения любых операций с недвижимостью необходима оценка недвижимости, проведенная профессиональным оценщиком, к которому предъявляются серьезные требования. Это обусловлено тем, что оценщик оказывает влияние на изменение направления потока финансов инвесторов в одну или другу сторону, выступая в роли «регулировщика». Кроме того, необходимость оценки недвижимости возникает в случае принятия решения привлечения пайщиков или выпуска дополнительных эмиссий акций. Помимо этого собственники обращаются к оценщикам с целью:
- повышения эффективности управления организацией;
- принятие обоснованных инвестиционных или управленческих решений;
- определение стоимость убытков;
- купли-продажи всей компании или её отдельных частей;
- переоценки с отражением в бухгалтерских документах;
- реорганизации предприятия [3].
Целью данной дипломной работы является формирования уставного капитала при реорганизации агентства недвижимости «Своя квартира», именно поэтому хочется более подробно пояснить, что представляет собой «реорганизация».
Реорганизация юридического лица - это преобразование юридического лица в другое (другие) юридические лица. В гражданском законодательстве отсутствует определения понятия реорганизации, но по своей сути реорганизация представляет собой специфический способ прекращения существующих и образования новых юридических лиц, основанный на универсальном правопреемстве (т.е. передаются не отдельные права и обязанности, а весь их комплекс; кроме того, юридическое лицо-правопреемник не вправе отказаться от принятия обязательств реорганизуемой организации)[5].
Цели реорганизации:
- расширение бизнеса (вертикальное и горизонтальное), формирование уставного капитала;
- повышение рентабельности за счет оптимизации издержек и других "синергетических" эффектов;
- повышение устойчивости бизнеса за счет диверсификации, в том числе приобретения антициклических или балансирующих активов;
- увеличение доли рынка[6].
Для проведения реорганизации необходима оптимальная правовая база, призванная обеспечить достижение необходимого результата. Порядок проведения реорганизации установлен в нескольких законодательных актах, прежде всего: Гражданский кодекс РФ, специальные законы об организационно-правовых формах юридических лиц "Об акционерных обществах" и "Об обществах с ограниченной ответственностью", ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", Налоговый кодекс РФ и т.д. Следует обратить внимание на способы реорганизации:
- добровольный (по решению участников);
- разрешительный (с согласия государственных органов);
- принудительный (по решению уполномоченных органов государственной власти или суда).
Реорганизация, по своей сути, является прекращением или сменой организационно-правовой формы предприятия. Под организационно-правовой формой предприятий подразумевается комплекс юридических, правовых, хозяйственных норм, определяющих характер, условия, способы формирования отношений между собственниками предприятия, а также между предприятием и внешними по отношению к нему субъектами хозяйственной деятельности и органами государственной власти. По правовому статусу (организационно-правовым формам) предприятия можно разделить на: хозяйственные товарищества(полные товарищества, товарищества на вере) и общества( общества с ограниченной ответственностью, общества с дополнительной отвественностью), производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия (унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления), индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица. Процедура реорганизации предприятия (юридического лица) проводиться в следующих формах, представленных на рисунке 1, а именно: