Материал: Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

Трудности при оценке коммерческой недвижимости связаны с рядом проблем, возникающих в связи с некорректностью или несогласованностью законов и постановлений в этой области. Рассмотрим эти вопросы чуть подробнее.

Одна из проблем - выбор ставки капитализации и дисконтирования. Существует несколько рекомендаций по выбору ставки:

-    Стоимость ссуды (стоимость капитала) - для предприятий, не имеющих самостоятельного поведения (отсутствует рынок ценных бумаг);

-       Средняя маржинальная стоимость собственных финансов - для предприятий, акции которых котируются на рынке;

-       На основе средней производственной рентабельности предприятия или собственной отрасли.

-       Доходность альтернативного вложения (например, депозитный счет в банке).

-       Минимальная безрисковая доходность, с точки зрения инвестора.

-       Реальная краткосрочная процентная ставка, определяемая как разность между доходностью казначейских векселей и индексом потребительских цен.

Чтобы сделать оценку разным специалистам, следует величину сложной процентной ставки принять законодательно и отразить в методике, как было в свое время, по нормативному коэффициенту эффективности капитальных вложений (инвестиций - как сейчас принято говорить). Первоначально норма эффективности была разной для каждой отрасли, затем была принята одна норма для всех отраслей. Следует подчеркнуть, что нормативный коэффициент эффективности выполнял ту же роль, что и ставка капитализации (ставка эффективности, ставка сравнения, ставка помещения инвестиций).

Еще одна проблема связана с применением точечной оценкой стоимости собственности. Ситуация такая, что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разных оценок стоимости одной и той же собственности. Это связано с процедурой расчета и выбором нормативных коэффициентов. Ситуация напоминает изготовление детали. На одном и том же станке одним и тем же рабочим по одному и тому же чертежу будут изготовлены разные детали. Для этого существует масса причин, большинство из которых в принципе исключить невозможно. Поэтому в производстве принята система допусков на размеры деталей. Если размеры изготовленной детали находятся в пределах допуска, то она считается годной. Отклонения и разброс исходных данных, используемых для расчета во всех подходах и методах, в процентном отношении к среднему более значительны, чем допуски на размеры деталей.

Важна другая проблема по выбору весовых коэффициентов при согласовании расчетов стоимости собственности, выполненных по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) принимает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бывает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки.

Острая проблема возникает при сравнительной (рыночной) оценке стоимости собственности, когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения к сопоставимому виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь тоже имеется значительный произвол. Особенно это касается поправочных коэффициентов при сопоставлении мест территориального размещения оцениваемых объектов собственности и ряд других.

Одна из самых сложных проблем - достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информация либо потеряна, либо устарела.

Исходя из реальных способов использования таких помещений как офис ООО «Своя квартира» стоимость может значительно варьироваться. Если на рынке жилой недвижимости в этом плане все просто, квартиру кроме как для проживания или сдачи в аренду для проживания использовать никак нельзя, то с офисами ситуация обстоит куда более сложно. В процессе оценки подбирается наиболее эффективный способ использования помещений, и фактически производит оценку бизнеса. Результат такой работы может оказаться неожиданностью для владельца оценки, если вдруг окажется, что помещение используется совершенно неэффективно, и потенциально может приносить доход гораздо больший, чем приносит сейчас.

Другая сторона - оценка помещений с уникальными свойствами. К таким свойствам можно отнести дизайнерскую отделку современных офисов на вкус владельца (арендатора). Отделка может стоить больше помещения, но при определении стоимости последнего большой роли не сыграет. В таких случаях процесс оценки несколько усложняется.

Так же можно выделить общие и основные моменты: местоположение объекта оценки - часто удаленность объекта от основных центров делает затруднительным подбор аналогов для оценки. Нестандартность конструктивных элементов объекта оценки - когда здание значительно отличается от типичных объектов его группы - в таких случаях сравнение его характеристик будет достаточно сложным, так как в нем будет много коэффициентов доводящих до объектов аналогов. Правовые проблемы на объекты недвижимости - когда владелец объекта не располагает четкими правоустанавливающими документами на объекты недвижимости - в связи, с чем оценщик вынужден ставить понижающие коэффициенты и делать множество поправок. Чем больше количество коэффициентов, тем ниже качество отчета по оценки и рыночной стоимости самого объекта[9].

Для оценки коммерческой (т.е. предназначенной непосредственно для извлечения дохода) недвижимости хорошо работает «доходный» подход - совокупность оценочных методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования недвижимого имущества. Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости. При этом предполагается, что для данного покупателя важна не недвижимость как таковая, а право получения будущих доходов от владения этой недвижимостью. Приведение будущих доходов к текущей стоимости на дату проведения оценки основано на концепции изменения стоимости денег во времени, согласно которой доход, полученный в настоящий момент времени, имеет для инвестора большую ценность, чем такой же доход, который будет получен в будущем. Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод как нельзя лучше учитывает основную цель деятельности предприятия - получение прибыли. С этих позиций он наиболее предпочтителен для оценки бизнеса, так как отражает перспективы развития предприятия, будущие ожидания. Кроме того, он учитывает экономическое устаревание объектов, а также через ставку дисконта принимает во внимание рыночный аспект и инфляционные тенденции.

При всех неоспоримых преимуществах этот подход не лишен спорных и негативных моментов:

-  он довольно трудоемкий;

-       ему свойственен высокий уровень субъективизма при прогнозировании доходов;

-       высока доля вероятностей и условностей, так как устанавливаются различные предположения и ограничения;

-       велико влияние различных факторов риска на прогнозируемый доход;

-       проблематично достоверное определение реального дохода, показанного предприятием в отчетности, причем не исключено преднамеренное отражение убытков в различных целях, что связано с непрозрачностью информации отечественных предприятий;

-       некорректна оценка убыточных предприятий.

Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных. Применение этого подхода к объектам, не предназначенным напрямую для извлечения дохода, может привести к получению не точных результатов оценки. В обязательном порядке нужно с особым вниманием подходить к возможности достоверно определить будущие потоки доходов предприятия и развитие деятельности компании ожидаемыми темпами. На точность прогноза сильно влияет и стабильность внешней экономической среды, что актуально для довольно неустойчивой российской экономической ситуации.

Итак, доходный подход целесообразно применять для оценки компаний, когда:

-       они имеют положительную величину дохода;

-       имеется возможность составления достоверного прогноза доходов и расходов[4].

Помимо доходного подхода к оценке объектов коммерческой недвижимости, адекватные результаты можно получить, применив сравнительный подход и затратный.

В рамках сравнительного подхода обычно используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не больше той суммы, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Проблема применения этого подхода заключается в том, что его применение возможно только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах, а в России рынок недвижимости является теневым, что не дает получения полной и достоверной информации как об объекте недвижимости, так и об условиях совершения аналогичных сделок.

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за объект коммерческой недвижимости больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с одинаковой полезностью. Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. Как правило, затратный подход применяется для оценки зданий. Для оценки помещений использовать его не совсем верно, в связи с вероятностью большой погрешности. Вся трудность в том, что помимо самого здания оценивается и земельный участок. В случае, когда объект оценки здание, мы легко можем определить, какое количество земли связанно с этим объектом, что затруднительно сделать в случае с помещением. Это связанно с тем, что помещение, как правило, является частью какого либо здания. Довольно трудно рассчитать какая часть земли, приходящаяся на всё здание, отводится именно этому помещению[10].

В случае определения рыночной стоимости ООО «Своя квартира» результаты, найденные с помощью затратного и сравнительного подходов, будут скорее корректировать стоимость полученную с применением основополагающего подхода-доходного.

1.3 Методика расчета ставки дисконтирования и ставки капитализации

Оценка доли собственности в компании равна текущей стоимости будущих доходов от этой доли собственности. Все оценочные подходы определяют текущую стоимость будущих доходов от собственности - одни более непосредственно, чем другие. Процедура расчета рыночной стоимости предприятия в рамках доходного подхода предполагает:

-       знание теории денег во времени;

-       определение коэффициента капитализации;

-       процент дисконтирования.

В основе концепции стоимости денег во времени лежит следующий основной принцип: доллар сейчас стоит больше, чем доллар, который будет получен в будущем, например через год, так как он может быть инвестирован и это принесет дополнительную прибыль. Данный принцип является наиболее важным положением во всей теории финансов и анализе инвестиций. Будущая стоимость денег представляет собой ту сумму, в которую превратятся инвестированные в настоящий момент денежные средства через определенный период времени с учетом определенной процентной ставки. Определение будущей стоимости денег связано с процессом наращения (compounding) начальной стоимости, который представляет собой поэтапное увеличение вложенной суммы путем присоединения к первоначальному ее размеру суммы процентных платежей[5]. Другими словами это концепция, на которой основано предположение о том, что деньги должны приносить процент - ценность сегодняшних денег выше, чем ценность той же суммы, получаемой в будущем. «Золотое» правило бизнеса гласит: Сумма, полученная сегодня, больше той же суммы, полученной завтра.

Еще один немаловажный показатель для определения стоимости коммерческой недвижимости это определение коэффициента капитализации. Ставка капитализации - это норма дохода отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью обекта оценки, показатель отражающий отношения ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимого имущества предприятия. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Ставка капитализации разделяет доход на две части:

-       возмещение капитальных вложений в недвижимость;

-       получение дохода от владения объектом.

Метод капитализации доходов применяется если:

-       потоки доходов - стабильные положительные величины;

-       потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если потоки доходов нестабильны, объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта, нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации[11].

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

,                                                                                     (1)

где С- стоимость объекта недвижимости, руб.;

ЧОД - чистый операционный доход, руб.;

Rкап - коэффициент капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

-       метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

-       метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы (собственный и заемный капитал);

-       метод рыночной экстарции (рыночной выжимки).

Для начала рассмотрим методику определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

,                                                               (2)

где Rкап - коэфициент капитализации;

Rдох кап - ставка дохода на капитал;

Δ - снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов);

Rнорм возвр - норма возврата капитала;

Ставка дохода на капитал ( R дох кап ) строится чаще всего методом кумулятивного построения, где суммируются: безрисковая ставка дохода, премии за риск вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.

Расчет премий за риски:

-       надбавка за низкую ликвидность . При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

-       надбавка за риск вложения в недвижимость . В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

-       надбавка за инвестиционный менеджмент . Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.