Материал: Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости

Рисунок 1. Местоположение объекта на карте

Рисунок 2. Местоположение объекта на кадастровой карте

Фотографии объекта оценки и прилегающей территории

Анализ рынка объектов исследования

Рынок земельных участков

Большинство предложений земель населенных пунктов под ИЖС в Самарской области имеют предложение менее 25 соток. В декабре 2013 года они занимают 78% общего объема экспозиции. Крупные предложения, от 1 га, как правило, предлагаются к продаже под строительство коттеджных поселков или под многоквартирное строительство, т.е. потенциально предназначены для реализации крупных проектов инвесторов, располагающих возможностями для комплексного освоения территории.

Средняя стоимость земельных участков Самарской области под ИЖС в 4 квартале 2013 года составила 768 руб./кв.м и выросла относительно начала 2013 года на 6,4%.

Рисунок 15. Динамика стоимости земельных участков 2012-2013г., руб./кв.м.

Наиболее высокие цены на земельные участки под ИЖС в 4 квартале 2013 года, так же как и на протяжении 2011/2013 гг. в целом, зафиксированы в наиболее привлекательных для инвесторов районах, а именно в Красноярском, Волжском и Кинельском районах (в среднем 700-1200 руб./кв.м).

В целом, средняя цена за землю под ИЖС в наиболее привлекательных районах в 4 квартале 2013 года установилась на уровне 743 руб./кв.м, в наименее привлекательных - на уровне 345 руб./кв.м (данное соотношение стабильно на протяжении последних двух лет).

Рынок домов и коттеджей в населенных пунктах Самарской области

Большинство предложений домов и коттеджей в Самарской области расположены в наиболее приближенных к г. Самара районах - Красноярском, Волжском и Кинельском. В сумме они формируют 73% экспозиции этого типа предложений.

Средняя цена (по данным на конец 2013 года) на предложение дома или коттеджа составляет 2,7 млн. руб.

Рисунок 16. Динамика стоимости домов и коттеджей в 2012-2013г., тыс.руб./кв.м.

Наиболее дорогие дома и коттеджи сосредоточены в Красноярском (6,6 млн. руб. за дом или 33 тыс.руб./кв.м), Волжском (5,3 млн.руб. или 26,5 тыс.руб./кв.м).

Стоит отметить, что в расчете средней цены по Ставропольскому району не учитывались предложения в Тольятти, где средняя цена гораздо выше и в 4 квартале 2013 г составляет 6,1 млн. руб. за объект (исключая дома в т.н. «Царском Селе», где большинство объектов имею цену предложения 20+ млн. руб).

Таким образом, в 4 квартале 2013 года на рынке земельных участков под ИЖС населенных пунктов Самарской области 78% экспозиции занимают участки площадью менее 25 соток, и большинство из них предлагается в экономически привлекательных районах, тяготеющих к областному центру - Волжском и Красноярском, а так же Ставропольском и Кинельском районах.

Средняя стоимость земельных участков под ИЖС в области в конце 4 квартала 2013 года составляет 768 руб./кв.м, средняя стоимость домов и коттеджей в области (с прилегающими земельными участками) в декабре 2013 года составляет 2,7 млн. руб. за объект или 13,5 руб./кв.м.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть реальным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке. Наилучшее использование не является абсолютом. Оно отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа господствующих рыночных условий.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.

Использование имущества, неразрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного. Даже в случае юридически законного и физически возможного использования от оценщика может потребоваться объяснение, оправдывающее его мнение о разумной вероятности подобного использования. После того, как в результате анализа выявляются один или несколько разумно оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием.

Применение этого принципа позволяет оценщику учитывать эффект износа и устаревания зданий, определять наиболее подходящий характер улучшений, которые необходимо осуществить на земельном участке, исследовать финансовую состоятельность проектов реконструкции, а также помогает во многих других ситуациях, возникающих в процессе оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта проводится в два этапа: на первом - земельный участок анализируется как вакантный, а на втором - как улучшенный.

Стоимость прав на земельный участок, в общем случае, рассчитывается в предположении, что он вакантен, поэтому анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли должен рассматриваться, исходя из потенциальных вариантов использования, включая существующий, и отвечать на вопрос: как должна использоваться земля с учетом всех ограничений в целях получения от нее максимального дохода, если бы она была неосвоенной.

Существующее использование земли может и не быть наилучшим и наиболее эффективным, так как часто земля пригодна для более интенсивного использования, и тогда может оказаться, что стоимость земли при наилучшем и наиболее эффективном использовании превышает стоимость всего объекта недвижимости при его текущем использовании. Это означает, что улучшения на данном участке должны быть либо снесены, либо модернизированы с целью достижения наилучшего и наиболее эффективного использования. Однако при этом важен учет ограничений. Иногда земля используется явно не в лучшем варианте не вследствие отсутствия рыночного спроса или физической возможности, а только из-за наличия ограничений. Например, зонирование земли производится согласно политико-социальной схеме и, исходя из градостроительных принципов, а не по финансовым соображениям, из-за чего условия зонирования могут расходиться с текущими финансовыми требованиями рынка. В результате, наилучшее и наиболее эффективное использование участка на период действия ограничений может быть иным, чем в гипотетическом случае без учета ограничений.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как улучшенного, рассматривается использование, которое необходимо применить к существующему объекту: должен ли он использоваться так, как используется, быть обновлен, расширен, частично уничтожен или к нему применима комбинация всех вариантов, необходимо ли его заменить на другой объект, обеспечивающий другое по типу или интенсивности использование. Использование, максимизирующее стоимость объекта, и является наиболее эффективным использованием. Для не требующих капитальных затрат на реконструкцию вариантов использования, рассчитанные для них стоимости объекта или чистые операционные доходы от его использования, могут сравниваться прямым образом. Для вариантов использования, предусматривающих капитальные затраты, анализ наиболее эффективного использования проводится на основании норм дохода для общих капиталовложений в объект выбранных вариантов его использования.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать следующим критериям:

) юридической допустимости;

) физической осуществимости;

) финансовой обеспеченности (экономической целесообразности);

) максимальной продуктивности.

Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования даже при наличии необходимого финансирования неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость. Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Необходимо рассмотреть частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды.

Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Например, перевод земель сельскохозяйственного назначения под жилую застройку. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т.д. никогда не бывает определенной на 100%.

В настоящем Заключении объектом оценки является домовладение, общей площадью 252,6 кв.м. Юридически разрешенным видом использования объекта оценки является использование в качестве жилья.

Физическая осуществимость. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на его физическую осуществимость. Критерии физической осуществимости: размер, форма, район, дизайн, подъездные пути к объекту, а также риск стихийных бедствий (наводнение, землетрясение), - влияют на предполагаемый вариант использования объекта.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного использования рассматривается состояние зданий и сооружений для определения возможности их дальнейшей эксплуатации на новой основе.

Учитывая местоположение объекта, физически возможные варианты использования совпадают с юридически разрешенными, т.е. для размещения жилого дома.

Финансовая обеспеченность (экономическая целесообразность). Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Необходимо сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, то такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Учитывая расположение объекта оценки в зоне застройки г.Краснодара, экономически целесообразно использовать объект оценки под жилье.

Максимальная продуктивность. Максимальная продуктивность - это наибольшая стоимость земельного участка как такового независимо от того, является ли он свободным (фактически или условно) или застроенным. Реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости - земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Проведенный анализ объективно свидетельствует, что с максимальной эффективностью целесообразно использовать оцениваемый земельный участок в соответствии с его текущим назначением.

Исходя из проведенных исследований и анализа, качественных характеристик объекта оценки, физически возможным, законодательно разрешенным и наиболее эффективным вариантом его использования на дату оценки является разрешенное использование - для размещения жилого дома.

В дальнейшем, при расчете рыночной стоимости, будем исходить из предположения об эксплуатации объекта согласно разрешенному использованию.

Расчет стоимости объектов исследования

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1.      Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2.      Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;