Министерство образования и науки Российской Федерации
Частное образовательное учреждение
высшего образования
Южный институт менеджмента
Центр повышения квалификации и дополнительного профессионального образования
ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА
(ДИПЛОМНАЯ РАБОТА)
на тему:
«Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости»
Слушатель
группы № 03
А.А.Суворов
Руководитель, судебный эксперт
С.Ю.Дударева
Краснодар 2014
РЕФЕРАТ
Выпускная аттестационная (дипломная) работа 91 с., 4 рис., 18 табл., 14 фотографий, 14 источников.
СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, СУБЪЕКТ ЭКСПЕРТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ОБЪЕКТЫ ЭКСПЕРТИЗЫ (ЭКСПЕРТНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ), СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА, ЗАДАЧА КОНКРЕТНОГО ЭКСПЕРТНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВИД ЭКСПЕРТИЗЫ, РОД ЭКСПЕРТИЗЫ, ВИД ЭКСПЕРТИЗЫ, ПОДВИД ЭКСПЕРТИЗЫ, ЗАДАЧА РОДА, ВИДА, И ПОДВИДА СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ, СУДЕБНАЯ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА (ССТЭ), ПРЕДМЕТ ССТЭ, ЗАДАЧИ ССТЭ, ОБЪЕКТЫ ССТЭ, ОБЪЕКТ ЭКСПЕРТНОГО ПОЗНАНИЯ, НАЗНАЧЕНИЕ ССТЭ, ЭКСПЕРТНЫЙ ОСМОТР, ЭКСПЕРТНОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ, ЭТАПЫ ЭКСПЕРТНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, СРЕДСТВА ИССЛЕДОВАНИЯ, ЭКСПЕРТНЫЕ ОБРАЗЦЫ, ОБОСНОВАННОСТЬ ВЫВОДОВ СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА, ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА, ОБОСНОВАННОСТЬ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА, ДОМОВЛАДЕНИЕ, ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, ДАТА ОЦЕНКИ, ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ ОЦЕНКИ, МЕТОДЫ ОЦЕНКИ, ИТОГОВОЕ СОГЛАСОВАНИЕ СТОИМОСТИ.
Целью выпускной аттестационной (дипломной) работы является закрепление теоретических знаний по общепрофессиональным и специальным дисциплинам, полученных слушателем в процессе обучения по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости». Закрепление теоретических знаний осуществляется посредством практического проведения исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости и составления Заключения эксперта по форме и структуре, предъявляемой законодательством в области судебно-экспертной деятельности. Автором проведено исследование конкретного строительного объекта и территории функционально связанной с ним (земельного участка) и сделаны выводы по поставленной задаче. Заключение эксперта содержит вводную, исследовательскую и заключительную часть (выводы) по поставленной задаче.
В выпускной аттестационной (дипломной) работе использовались расчетно-конструктивный, аналитический и статистический методы исследований.
Теоретически изучено законодательство, регулирующее судебно-экспертную и оценочную деятельность в Российской Федерации, подходы и методы к оценке недвижимого имущества, итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных различными подходами.
Выполнен анализ рынка жилой недвижимости (домовладений) и земельных участков с разрешенным использованием под ИЖС в месте расположения объекта исследования, являющийся неотъемлемой частью процесса оценки.
Проведена оценка рыночной стоимости домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с использованием 3-х подходов: затратного, сравнительного и доходного. Земельный участок оценивался сравнительным подходом - методом сравнения продаж.
Проведено итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных тремя подходами, и сделаны выводы о величине рыночной стоимости объектов недвижимости.
СОДЕРЖАНИЕ
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ
1.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости
1.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости
2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ И СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы
2.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки
2.3 Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста
3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ИССЛЕДОВАНИЯ
.1 Вводная часть
.2 Исследовательская часть
3.3 Выводы
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЯ
В настоящее время правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации осуществляется Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Данный федеральный закон не предусматривает квалификационных требований к негосударственным судебным экспертам. Вместе с тем, негосударственная судебно-экспертная деятельность получила широкое распространение в Российской Федерации, поэтому целесообразность ее законодательного регулирования и унификация с существующей параллельно системой государственных судебных экспертов не вызывает сомнений.
Судебная экспертиза является одной из форм использования научно-технических достижений в уголовном, гражданском и арбитражном процессе. Она проводится по заданию следователя (суда) экспертом, сведущим лицом, для исследования материальных объектов, являющихся вещественными доказательствами, с целью установления фактических данных, имеющих значение для правильного разрешения дела. Заключение эксперта имеет статус источника доказательств.
Основания и порядок назначения судебных экспертиз по уголовным, гражданским делам и делам об административных правонарушениях определяется соответствующими кодексами России: Уголовно-процессуальным (УПК), гражданским процессуальным (ГПК) или арбитражным процессуальным (АПК), Кодексом об административных правонарушениях. Эти кодексы устанавливают права и обязанности лиц, принимавших участие в производстве судебной экспертизы, их правоотношения, содержание составляемых при этом основных процессуальных документов, регламентируют и другие вопросы, связанные с порядком назначения и производства экспертизы.
Назначение экспертизы является процессуальным действием следователя, лица, ведущего дознание, прокурора, суда, государственного арбитра о выборе судебной экспертизы, как формы решения вопросов, требующих специальных познаний в науке, технике, искусстве или ремесле и иной профессиональной деятельности. Основанием для производства экспертизы служит постановление (определение), в котором формулируется задание эксперту, в виде вопросов, указываются объекты экспертизы, определяется экспертное учреждение или лицо, которому поручается производство экспертизы.
Как свидетельствует практика, основная доля назначаемых и проводимых экспертиз, осуществляется по уголовным делам. Поэтому неслучайно, что наиболее полно правовая регламентация производства экспертиз закрепляется уголовно-процессуальным законодательством.
Рассмотрим основные статьи, предусмотренные процессуальным законодательством. Прежде всего, это статьи об эксперте и специалисте.
Ст. ст. 57 УПК РФ, 85 ГПК РФ, 55 АПК РФ Эксперт - закрепляют обязанности и права эксперта. В указанных статьях раскрывается понятие «эксперт», как лицо, обладающее специальными знаниями, назначенное для производства судебной экспертизы и дачи заключения. В статьях изложено, что эксперт вправе делать, например, давать заключение в пределах своей компетенции, знакомиться с материалами дела, ходатайствовать о предоставлении дополнительных материалов, которые необходимы для дачи заключения и т.д. Указано, что эксперт не имеет право, например, самостоятельно собирать материалы для экспертного исследования, давать заведомо ложное заключение, разглашать данные предварительного расследования и т.п.
Ст. 58 УПК РФ Специалист - лицо, обладающее специальными знаниями и привлекаемое к участию в процессуальных действиях для содействия в обнаружении, закреплении и изъятии предметов и документов; применения технических средств и оказания помощи следователю (дознавателю) или суду в подготовке следственного действия, а также участию в постановке вопросов эксперту и разъяснения сторонам и суду вопросов, входящих в его профессиональную компетенцию.
В ГПК РФ самостоятельная норма о специалисте отсутствует, но его функции определены ст. 188 ГПК, в арбитражном процессе такой процессуальной фигуры до недавнего времени такая процессуальная фигура как специалист отсутствовала вовсе.
Совсем недавно Федеральным законом от 08.12.2011 № 422-ФЗ была введена статья 55.1, что безусловно положительно отразилось на рассмотрении арбитражных дел в суде. Статья содержит следующие определения:
. Специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.
. Лицо, вызванное арбитражным судом в качестве специалиста, обязано явиться в суд, отвечать на поставленные вопросы, давать в устной форме консультации и пояснения.
. Специалист вправе с разрешения арбитражного суда знакомиться с материалами дела, участвовать в судебных заседаниях, заявлять ходатайство о представлении ему дополнительных материалов.
. Специалист вправе отказаться от дачи консультаций по вопросам, выходящим за пределы его специальных знаний, а также в случае, если представленные ему материалы недостаточны для дачи консультации.
Ст. ст. 195 УПК РФ, 79, 80 ГПК РФ, 82 АПК РФ констатируют, признав необходимым назначение экспертизы, следователь (суд) выносит об этом постановление (определение). В нем указываются: основания назначения судебной экспертизы, наименование экспертного учреждения или конкретный эксперт, вопросы, поставленные перед экспертом и материалы, которые ему предоставляются. Основанием назначения судебной экспертизы является необходимость применения специальных знаний для установления фактических данных, обстоятельств, имеющих значение для дела. Постановление о назначении судебной экспертизы состоит из трех частей: вводной, описательной и резолютивной. В каждой части отражены соответствующие сведения: кем вынесено постановление, учреждение или лицо, которому поручается, какого рода (вида) экспертиза, какие вопросы ставятся перед экспертом, какие материалы направляются на исследование и т.п. Экспертиза производится государственными экспертами соответствующих учреждений либо иными экспертами, из числа лиц, обладающих специальными знаниями.
Ст. 196 УПК РФ закрепляет норму об обязательном проведении экспертизы. В частности: для установления причины смерти и характера телесных повреждений; для определения психического и физического состояния подозреваемого, обвиняемого, когда возникает сомнение в его вменяемости или способности самостоятельно защищать свои права и законные интересы в уголовном судопроизводстве; психическое или физическое состояние потерпевшего в тех случаях, когда возникает сомнение в его способности правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значение для уголовного дела, и давать показания; для установления возраста обвиняемого, подозреваемого или потерпевшего в случае отсутствия документов, подтверждающих его возраст или вызывающих сомнение.
Ст. 199 УПК РФ определяет порядок направления материалов уголовного дела для производства судебной экспертизы. Судебная экспертиза может быть произведена в государственном экспертном учреждении или ином, негосударственном. Руководитель экспертного учреждения поручат производство судебной экспертизы конкретному эксперту. В случае если в данном учреждении нет эксперта конкретной специальности, руководитель вправе возвратить постановление о назначении судебной экспертизы без исполнения, с указанием мотивов, по которым производится возврат. При назначении экспертизы вне государственного учреждения, следователь вручает постановление и материалы для производства экспертизы эксперту.
Ст. ст. 200 УПК РФ, 83 ГПК РФ, 84 АПК РФ раскрывают содержание комиссионной экспертизы. Основным признаком такой экспертизы является участие в ее производстве нескольких (не менее двух) экспертов одной специальности. Комиссионный характер экспертизы определяется следователем или руководителем экспертного учреждения.
Ст. ст. 201. УПК РФ, 82 ГПК РФ, 85 АПК РФ отражают сущность комплексной экспертизы. Особенностью комплексной экспертизы является то, в производстве ее участвуют эксперты разных специальностей, то есть имеющие различную компетенцию и специальные знания из разных областей науки, техники. Комплексная экспертиза имеет свою специфику при организации, производстве и составлении заключения и формулировании выводов.
Ст. ст. 207 УПК РФ, 87 ГПК РФ, 87 АПК РФ регламентируют случаи назначения дополнительной и повторной экспертиз. В статье определены особенности каждого вида экспертиз. Так, дополнительная экспертиза назначается в случае недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении новых вопросов в отношении объектов, которые исследовались ранее. Повторная экспертиза назначается в случаях возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, при наличии противоречий в выводах эксперта (экспертов) или материалам дела.
Ст. ст. 202 УПК РФ, 81 ГПК РФ указывают случаи, когда возникает необходимость получения образцов для сравнительного исследования и технологию их получения.
Ст. ст. 204 УПК РФ, 86 ГПК РФ, 86 АПК РФ раскрывают содержание заключения эксперта, определяет основные составляющие этого процессуального документа.
Ст. 206 УПК РФ определяет порядок предъявления заключения эксперта или его сообщение о невозможности дать заключение, в том числе протокол допроса эксперта, следователем подозреваемому, обвиняемому, его защитнику. Разъясняется им право ходатайствовать о назначении дополнительной либо повторной экспертизы.
Наряду с нормами процессуального законодательства экспертная деятельность с 2001 г. регламентируется и Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской федерации» (№73-ФЗ). В этом законе закреплены права и обязанности руководителя государственного экспертного учреждения и эксперта; их отводы и другие статьи.
Введение закона исправило существующие многие годы правовой статус руководителя и сегодня он наделен комплексом обязанностей и прав, что, несомненно, должно положительно сказаться, в частности, на повышении эффективности производства экспертиз.
Так, например, при организации производства экспертизы, руководитель устанавливает срок ее проведения, в зависимости от сложности исследования. В случае если экспертиза не может быть выполнена по объективным причинам в установленные сроки, руководитель учреждения сообщает об этом органу (лицу), назначившему экспертизу и по согласованию с ним устанавливает дополнительный срок. Руководитель учреждения не нарушая принцип независимости эксперта, осуществляет контроль за качеством и полнотой экспертных исследований. Если он обнаружит неполноту исследования, нарушение методики производства экспертизы, которое могло привести к неправильной оценке полученных результатов и соответственно к ошибочным выводам, он вправе вернуть заключение эксперту для устранения недостатков. На практике часто возникают разногласия с экспертом по поводу содержания, оформления и данных им выводов. В таких случаях руководитель вместе с заключением эксперта может направить свое мнение или создать комиссию экспертов, включив в нее и эксперта, давшего заключение.