Материал: Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости
. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:
- права собственности на недвижимость;
- условия финансирования;
- условия продажи;
- состояние рынка;
- местоположение;
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- характер использования;
- компоненты, не связанные с недвижимостью.
Первые четыре корректировки в примененном подходе оценки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки, влияния на результат не оказывают, являются базой для остальных корректировок.
Исследуемый подход оценки реализован в настоящем подходе методом сравнения продаж.
Выбор метода, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
1. Выбор объектов-аналогов
После изучения рынка выявлены объекты-аналоги (квартиры и жилые дома в Безенчукском районе Самарской области), которые, согласно публичных оферт, продаются - период анализа - март 2013 г. (см. информационную базу «ЦЕНТР», газета «Из рук в руки», интернет-порталы о недвижимости) и имеющие наиболее похожие характеристики с оцениваемым объектом. Подробное описание объектов-аналогов приведено в таблице 2.
2. Выбор единиц сравнения
В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. объекта индивидуального жилищного строительства - жилого дома. Такая единица сравнения наиболее распространена на рынке продажи жилых домов г. Самары и Самарской области. Кроме того, такая единица сравнения является общей для объекта, для которого определяется рыночная стоимость и объектов-аналогов, является удельной характеристикой, что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующих факторов.
3. Сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по ценообразующим факторам
Для определения веса каждого фактора устанавливаются приоритеты критериев
и оценивается каждая из альтернатив по критериям в рамках метода анализа
иерархий (МАИ). Элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их
воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к
результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.
Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i
относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9,
где оценки имеют следующий смысл:
Таблица 2 - Описание объектов-аналогов
|
№ |
Объект |
Местонахождение |
Цена продажи, руб. |
Площадь, кв.м. |
Цена 1 кв.м., руб. |
Состояние |
Источник |
||||||||||||||||||
|
1 |
Жилой дом с земельным участком |
Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка |
3 500 000 |
60,0 |
58 333 |
Хорошее |
<#"874984.files/image030.gif"> (2)
где: - Стнедв. - стоимость единого объекта; - Стул..- стоимость улучшений; Стземли- рыночная стоимость участка земли, как «условно» свободного. Оценка рыночной стоимости земельного участка произведена на основе «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. 568-р. Рыночная стоимость земельного участка определена исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: · целевое назначение и разрешенное использование; · преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; · перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; · ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; · текущее использование земельного участка. В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Оценка земельного участка проводится с использованием трех подходов затратный, сравнительный и доходный. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого подхода конкретные методы. При оценке рыночной стоимости земельных участков используют следующие методы: · Метод сравнения продаж; · Метод выделения; · Метод распределения; · Метод капитализации земельной ренты; · Метод остатка; · Метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. Расчет стоимости земельного участка выполнялся в настоящей работе методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых строениями, так и свободных. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками. В целях настоящего отчета использовались цены предложения по объектам аналогам. Метод предполагает следующую последовательность действий: - определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами аналогами; - определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; - определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; - корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающих их отличия от оцениваемого земельного участка; - расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. - местоположение и окружение; - целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; - физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); - транспортная доступность; - инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся: - условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств); - условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.); - обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.); - изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки. Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. После изучения рынка выявлены объекты-аналоги (земельные участки), которые были включены в листинг на продажу - горизонт анализа -март 2013 г. (см. информационный еженедельный каталог ООО «Волга-Инфо», еженедельник «Центр цен», газета «Из рук в руки») и имеющие наиболее похожие характеристики с оцениваемым объектом. Информация об объектах-аналогах содержится в таблице 3. В
качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 сотки земли. Такая единица
сравнения наиболее распространена на рынке продажи земельных участков в
Самарском регионе. Кроме того, такая единица сравнения является общей для
объекта, для которого определяется рыночная стоимость и объектов-аналогов,
является удельной характеристикой, что существенно ослабляет зависимость этой
характеристики от общего количества ценообразующих факторов.
Таблица 10 - Объекты аналоги (земельный участок)
|
