Материал: Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Подходы к оценке связаны между собой фундаментальным уравнением оценки:

 (1)

в котором в левой части определяются затраты на создание объекта оценки с учетом совокупного износа (СИ) и утилизационной стоимости (УС), в средней части уравнения определяется средневзвешенная стоимость объекта оценки на рынке и в правой части - текущая стоимость чистых денежных потоков (ЧДПt) от эксплуатации объекта оценки с учетом его постпрогнозной продажи (Ср - стоимость «реверсии»).

В формуле приняты следующие обозначения:

 - исторические стоимости затрат на дату k;

 - отраслевой индекс цен за период от k-го года до даты оценки;

 - дата начала изготовления объекта оценки (первые инвестиции);

 - чистые денежные потоки, получаемые за t-ый год жизни объекта оценки;

 - стоимость j-го аналога на рынке;

 - выборка j-ых аналогов;

 - число аналогов на рынке;

 - время будущей жизни объекта оценки;

 - ставка (норма) дисконтирования;

 - номер прогнозного периода.

Все три подхода используют рыночную информацию. Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объектов оценки. Рыночный подход определяет рыночные цены непосредственно на данную единицу оцениваемого имущества. Доходный подход определяет рыночные цены оцениваемых объектов исходя из текущей стоимости будущей прибыли, которую покупатель может получить от их использования или продажи.

Таким образом, подходы к оценке описывают жизненный цикл стоимости оцениваемой собственности:

затратный подход - это возникновение стоимости с точки зрения создания объекта оценки

сравнительный подход - современная стоимость объекта оценки в соответствующем секторе рынка, определяемая через процедуры сравнения;

доходный подход - стоимость объекта оценки с точки зрения будущих выгод, ожидаемых к получению его владельцем.

2.3 Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста

Содержание и форма заключения судебного эксперта-строителя, так же как и заключений экспертов других специальностей, в общих чертах регламентируются процессуальным законом (ст. 204 УПК РФ, ст. 86 ГПК РФ, ст. 86 АПК РФ, ст. 26.4 КоАП), ФЗ о ГСЭД и конкретизируются в ведомственных инструкциях, методических рекомендациях, специальной литературе и диссертационных работах.

Заключение эксперта (комиссии экспертов) дается в письменном виде. Сведущее лицо дает заключение от своего имени, подписывает его и несет за него личную, в том числе уголовную (ст. 57 УПК РФ, ст. ст. 307, 310 УК РФ, ст. 80 ГПК РФ, ст. 55 АПК РФ) либо административную (ст. 26.4 КоАП) ответственность. Указанный документ состоит из вводной части, исследовательской и выводов; выделяется также предшествующая выводам его синтезирующая часть. Что касается структуры заключения специалиста (ч. 3 ст. 80 УПК РФ) и его письменной консультации (ч. 3 ст. 188 ГПК РФ), то в настоящее время она еще не определена ни законодательно, ни в ведомственном порядке. Представляется, что эти документы также должны состоять из трех частей: вводной, мотивировочной и заключительной (ответы на поставленные вопросы).

Заключениям экспертов, оформляемым в экспертных учреждениях, предшествует письменная отметка о том, что его сотруднику в соответствии с ч. 2 ст. 199 УПК РФ, ч. 2 ст. 80 ГПК РФ, ч. 4 ст. 82 АПК РФ руководителем учреждения разъяснены его права, обязанности и ответственность за дачу заведомо ложного заключения (ст. 307 УК РФ) и разглашение данных предварительного следствия (ст. 310 УК РФ). Применительно к административному процессу - за отказ или за уклонение от выполнения своих обязанностей (ч. 6 ст. 25.9 КоАП). Здесь же должны быть подпись эксперта и дата получения указанных разъяснений. Это может оформляться и отдельным документом (подпиской эксперта), прилагаемым к заключению.

Во вводной части заключения эксперта приводятся необходимые установочные данные, индивидуализирующие проведенные исследования и определяющие их направление.

В исследовательской части заключения эксперт излагает ход и результаты проведенного им исследования. При производстве дополнительной экспертизы им дается пояснение о том, чем (результатами каких выполненных действий) устранена неполнота или неясность первичной экспертизы, либо констатируется невозможность этого. При производстве повторной экспертизы проводится сопоставление полученных выводов с выводами первичной экспертизы, приводятся и конкретизируются результаты такого сопоставления.

Выводы - итоговая часть заключения эксперта и специалиста, где кратко формулируются ответы на поставленные перед ними вопросы. В заключении специалиста выводы резюмируют изложенное в мотивировочной части этого документа, в заключении эксперта - воспроизводят результаты исследования, изложенные в предыдущей части. Поэтому было бы ошибкой вместо ответов на вопросы ограничиваться простой ссылкой на исследовательскую часть, как это делают некоторые эксперты. Такое повторение не является излишним: оно облегчает органу (лицу), назначившему экспертизу, и участникам процесса ознакомление с заключением эксперта и его оценку.

На каждый из вопросов должен быть дан ответ по существу либо указано с соответствующей мотивировкой на невозможность его решения. Вывод об обстоятельствах, по которым эксперту не были поставлены вопросы, но которые им установлены в процессе исследования в порядке экспертной инициативы, излагаются в конце этой части заключения.

Специального рассмотрения заслуживает вопрос о характере экспертных выводов. Вывод эксперта определяет доказательственную силу его исследования.

Выделяются три основных принципа допустимости вывода эксперта как доказательства - квалифицированность, определенность и доступность восприятия.

Принцип квалифицированности: эксперт вправе формулировать только те выводы, для построения которых необходима достаточно высокая профессиональная квалификация. Вопросы, для ответа на которые нет необходимости в специальных знаниях, должны решаться не экспертом; если они все же решены им, данные выводы не могут иметь доказательственного значения.

Принцип определенности - это однозначность выводов.

Принцип доступности восприятия означает: чтобы выводы эксперта могли быть использованы в качестве доказательства, они должны быть понятными даже неспециалисту, доступными ему при логическом оперировании ими в качестве посылок при построении следователем (судом) выводов по делу.

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ИССЛЕДОВАНИЯ

3.1 Вводная часть

июля 2014 года в экспертно-правовой центр ООО «АО «Приоритет» от Мирового судьи судебного участка № 48 по Самарской области Климовой Н.С. при определении от 12 июля 2014 года о назначении судебной строительно-технической экспертизы по гражданскому делу № 2-3058/14 поступили:

.        Материалы гражданского дела № 2-3058/14 на 73 л.

Производство исследования поручено эксперту ООО «АО «Приоритет» Суворову Александру Александровичу - имеющему высшее техническое образование, прошедшему профессиональную переподготовку по следующим дисциплинам:

"Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств" (Диплом ПП-I №200170 от 15.12.07), "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" (Диплом ПП-I №199682 от 03.07.08), повышение квалификации по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" (Свидетельство №84 от 11.04.11); "Программа профессиональной переподготовки экспертов-техников" (Диплом 232400021118 от 23.08.13), "Программа профессиональной переподготовки «Судебная товароведческая и стоимостная экспертиза промышленных (непродовольственных) товаров и транспортных средств» (Диплом 232400024532 от 03.03.14), опыт работы - с 2007 г.

ПЕРЕД ЭКСПЕРТОМ ПОСТАВЛЕНЫ СЛЕДУЮЩИЕ ВОПРОСЫ:

ОБЪЕКТЫ, ПРЕДСТАВЛЕННЫЕ ДЛЯ ПРОИЗВОДСТВА ИССЛЕДОВАНИЯ

.        Материалы гражданского дела № 2-3058/14 на 73 л.

2.      Объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Самарская область, Безенчукский район, с. Никольское, ул. Зеленая Лука, д. 10а.:

жилой дом общей площадью 160,00 кв.м.;

земельный участок, кадастровый номер 63:12:0603001:17 общей площадью 3 387,00 кв.м.

Таблица 1 - Сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки

Правоподтверждающие документы       Свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом серия 63-АЛ №202548, выдано 02 сентября 2013 года

НОРМАТИВНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

.        Судебная экспертиза в гражданском, арбитражном, административном и уголовном процессе / Е.Р.Россинская.- 3-е изд., доп.- М. : Норма: ИНФРА-М,2011.-736с.

.        Корухов Ю.Г. Судебная экспертиза в гражданском процессе: практическое пособие для экспертов и судей. - М.: Пресс Бюро, 2009.-112с.

.        ГОСТ 16371-93 «Мебель. Общие технические условия».

.        Алексеев Н.С. Товароведение мебельных и строительных товаров.- «Экономика», 1968 г.

.        Николаева М.А. Товарная экспертиза. Учебник для вузов. - M.: Издательский дом "Деловая литература", 1998. - 288 с

.        СТО ТПП 21-10-06 «Экспертиза мебели и строительных изделий. Методическое пособие». г. Москва. 2006 г.

.        7 СТО ТПП 21-87-11 «Судебная экспертиза. Методическое пособие». г. Москва. 2011 г.

ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Восстановительная стоимость - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.

Полная стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки без учета износа объекта оценки.

Стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Физический износ имущества - потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.

Неустранимый износ имущества - износ имущества, который не может быть устранен либо устранение которого не является экономически оправданным.

Устранимый износ имущества - износ имущества, который может быть устранен, либо устранение которого является экономически оправданным.

Экономический износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Функциональный износ имущества - потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий.

Объект сравнения имущества - аналог, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки, другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дата определения стоимости - временной период (срок), в течение которого производятся работы по оценке.

Дата составления отчета - дата окончания работ над отчетом, которая, как правило, соответствует окончанию периода оценки.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

3.2 Исследовательская часть

Исследование проводилось путем осмотра и обмеров объекта исследования, изучения и анализа прилегающей территории. Применялись так же расчетные методы исследования. Экспертный осмотр объекта исследования и его близлежащих окрестностей, произведен экспертом Суворовым А.А. 10 марта 2014 года в присутствии представителя истца Иванцовой И.В. В ходе проведения экспертного осмотра установлено:

-       Объект исследования представляет собой домовладение, расположенное по адресу: Самарская область, Безенчукский район, с. Никольское, ул. Зеленая Лука, д. 10а. состоящее из двухэтажного жилого дома общей площадью 160,00 кв.м. и земельного участка, общей площадью 3 387,00 кв.м.

-       Материал стен жилого дома - пенобетон;

-       Оцениваемый объект находится в 22 км. от МКАД по Киевскому шоссе на въезде в г. Апрелевка, по улице Ленина;

-       Окружающая застройка- в непосредственной близости к оцениваемому объекту располагаются индивидуальные дома малоэтажной застройки;

-       удаленность от областного центра - Расстояние до г. Самары около 85 км;

-       удаленность от районного центра - Расстояние до районного центра (г. Безенчук) около 10 км;

-       транспортная доступность - Маршруты междугороднего транспорта (12 раз в день), проезд на автомобильном транспорте. Расстояние от объекта до остановки общественного транспорта1-3 км;

-       Инфраструктура и развлекательные объекты, удаленные от объекта на расстояние не более 5 км (магазины, школа, поликлиника, отделение банка - Сбербанк РФ.).