Дипломная работа: Ипотечное кредитование объектов недвижимости в коммерческом банке (на примере Псковского отделения №8630 ПАО Сбербанк)

Рис.1.1 Доля просроченной задолженности в 2013-2015 гг. в России

Исходя из (рис. 1.1) доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.10.2015 г. составила 1,3 %. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности равна 0,9 %, а по валютной -- 14,0 %. Объем просроченных валютных платежей составляет 15,2 млрд рублей (36,1 % от всего объема просроченных платежей). Анализ месячных темпов роста выдачи ипотеки (рис. 2) свидетельствует о замедлении развития рынка ипотеки: объемы выданных кредитов снизились до 20 %-23 % в августе-сентябре 2015 года (по сравнению с августом-сентябрем 2014 года), в то время как в январе они составляли 52 %.

Рис. 1.2 Динамика темпов роста объёмов выдачи ипотечных кредитов в России в 2014-2015 году, % к соответствующему месяцу предыдущего года

Большинство участников пересмотрело в конце 2015 года основные условия выдачи ипотечных кредитов: повысило минимальный первоначальный взнос, отменило возможность получения кредита по двум документам или со справкой о доходах в свободной форме. Ряд участников приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов или установили запретительные ставки в 30 % и более. В январе 2016 года минимальные ставки по ипотечным программам уже выросли до 14,5-16 % (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах). Эти действия в сочетании с ростом ставок по кредитам ведут к охлаждению рынка, но насколько сильным будет эффект для рынка ипотеки в 2016 году, зависит, в первую очередь, от продолжительности периода повышенной валентности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов. Вместе с тем, разработанная Правительством Российской Федерации программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение у юридического лица строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства. В 2015 году средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,5 %, что примерно соответствует уровню 2014 года. Вместе с тем, в декабре ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 13,2 %, а в январе 2016 г. -- уже по ставке 14,2 %, что является максимумом с конца 2012 года.

Рис. 1.3 Ставки по ипотечным кредитам в рублях выданным в течении месяца в России в 2012-2016 году, %

Несмотря на то, что макроэкономическая ситуация в целом по стране ухудшилась за последнее время, рынок ипотечного кредитования не пострадал и остаётся одним из основных источников роста банковского кредитования. Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет более 3 трлн. руб., а его качество остаётся на высоком уровне. Дальнейшее развитие ситуации и возможность реализации накопленных ранее рисков зависит от способности кредитных организаций адаптироваться к изменившимся условиям. В наиболее вероятном на текущий момент сценарии ожидается сохранение тенденций к замедлению экономического роста по сравнению с прошлым годом, что будет способствовать замедлению роста потребительского кредитования и увеличит риски нарастания проблем в банковском секторе, в первую очередь, в секторе необеспеченного кредитования.

2. Анализ ипотечного кредитования на примере Псковского отделения №8630 ПАО Сбербанк

2.1 Организационно-экономическая характеристика деятельности Псковского отделения №8630 ПАО Сбербанк

Дополнительный офис №8630 ПАО Сбербанк, находящийся по адресу г. Псков, Рижский проспект, д.29/31 и входит в единую систему Банка и организационно подчиняется Псковскому отделению №8630 ПАО Сбербанк. Создан на основании Решения Правления Северо-Западного банка России.

В сегодняшнем Сбербанке почти ничего не напоминает о сберегательных кассах, функции которых он выполнял на протяжении значительного периода своей истории. Но удивительно другое: Сбербанк уже мало похож даже на самого себя всего лишь десятилетней давности! Способность к переменам и движению вперед -- признак отличной «спортивной» формы, в которой находится сегодня Сбербанк. Титул старейшего и крупнейшего банка России не мешает ему открыто и добросовестно конкурировать на банковском рынке и держать руку на пульсе финансовых и технологических перемен. Сбербанк не только шагает в ногу с современными тенденциями рынка, но и опережает их, уверенно ориентируясь в стремительно меняющихся технологиях и предпочтениях клиентов.

Сбербанк сегодня -- это кровеносная система российской экономики, треть ее банковской системы. Банк дает работу и источник дохода каждой 150-й российской семье.

На долю лидера российского банковского сектора по общему объему активов приходится 28,7% совокупных банковских активов (по состоянию на 1 января 2016 года).

Банк является основным кредитором российской экономики и занимает крупнейшую долю на рынке вкладов. На его долю приходится 46% вкладов населения, 38,7% кредитов физическим лицам и 32,2% кредитов юридическим лицам.

Только в России у Сбербанка более 110 миллионов клиентов -- больше половины населения страны, а за рубежом услугами Сбербанка пользуются около 11 миллионов человек.

Спектр услуг Сбербанка для розничных клиентов максимально широк: от традиционных депозитов и различных видов кредитования до банковских карт, денежных переводов, банковского страхования и брокерских услуг.

Все розничные кредиты в Сбербанке выдаются по технологии «Кредитная фабрика», созданной для эффективной оценки кредитных рисков и обеспечения высокого качества кредитного портфеля.

Стремясь сделать обслуживание более удобным, современным и технологичным, Сбербанк с каждым годом все более совершенствует возможности дистанционного управления счетами клиентов. В банке создана система удаленных каналов обслуживания, в которую входят:

- онлайн-банкинг «Сбербанк Онлайн» (более 13 млн активных пользователей);

- мобильные приложения «Сбербанк Онлайн» для смартфонов (более 1 млн активных пользователей);

- SMS-сервис «Мобильный банк» (более 17 млн активных пользователей);

- одна из крупнейших в мире сетей банкоматов и терминалов самообслуживания (более 86 тыс. устройств).

Председателем правления ПАО Сбербанк, на даный момент является Герман Оскбрович Греф- государственный деятель, президент и председатель правления Сбербанка России, бывший министр экономического развития и торговли Российской Федерации (2000--2007). Сопредседатель попечительского совета Мариинского театра, член попечительского совета Российского совета по международным делам. Председатель совета Центра стратегических разработок. Член совета директоров «Яндекса». Председатель Попечительского совета фонда поддержки слепоглухих «Со-единение».

Среди клиентов Сбербанка -- более 1 млн предприятий (из 4,5 млн зарегистрированных юридических лиц в России). Банк обслуживает все группы корпоративных клиентов, причем на долю малых и средних компаний приходится более 35% корпоративного кредитного портфеля банка. Оставшаяся часть -- это кредитование крупных и крупнейших корпоративных клиентов.

Сбербанк сегодня -- это команда, в которую входят более 260 тыс. квалифицированных сотрудников, работающих над превращением банка в лучшую сервисную компанию с продуктами и услугами мирового уровня.

Ипотечное кредитование -- долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России -- это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека-- это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу «Рус ипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Росбанк.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

- приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора:

- банковские и не банковские.

По виду заемщиков:

- как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлтерских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:

- размера вашего дохода;

- срока кредитования;

- стоимости приобретаемой недвижимости;

- первоначального взноса.

Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40-50 % (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Основные формы погашения:

- с постоянной, фиксированной процентной ставкой -- «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заёмщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);

- фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;

- переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением).

Участниками ипотечной системы являются:

- банки, которые осуществляют проверку платёжеспособности заёмщика;

- оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;

- страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного кредитования;

- ипотечные брокеры, помогающие выбрать заёмщику наиболее подходящую программу кредитования.

Основные игроки на ипотечном рынке являются такие банки как: Сбербанк, ВТБ 24, Росбанк, Уралсиб. На первом месте в рейтинге банков по размеру портфеля ипотечных кредитов числится ПАО Сбербанк. Это можно проследить в таблице 2.1.

Таблица 2.1

Рейтинг банков по размеру портфеля ипотечных кредитов

Так же ПАО Сбербанк лидирует и в рейтинге ипотечных банков по объему выданных ипотечных кредитов. Что видно в таблице 2.2.

Таблица 2.2

Рейтинг ипотечных банков по объёму выданных ипотечных кредитов

Это означает что люди идут именно в ПАО Сбербанк, для получения ипотечного кредита. Он является более предпочтительнее для людей разных классов.

2.2 Анализ ипотечного кредитования на примере ПАО Сбербанк

Очевидно, что ПАО Сбербанк - самый крупный Российский банк. Именно ПАО Сбербанк имеет наибольшую филиальную сеть по стране. Ипотека в ПАО Сбербанке возможна по самым различным программам. Ипотечные кредиты ПАО Сбербанк также начал выдавать одним из первых, и даже во время кризиса, ПАО Сбербанк не прекращал их выдачу.