Следовательно, отличительными чертами ипотеки являются:
- во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -- займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;
- во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;
- в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
- в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом -- закладной, которая также подлежит государственной регистрации;
- в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).
И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.
Таким образом, ипотечный кредит -- это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования наряду с договором ипотеки, можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка), договор участия в долевом строительстве, различные виды страхования, договоры с риелторами, по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают (упорядочивают), а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить.
Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Залогодержателем может выступать также юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.
В соответствии с п. 12 Положения о жилищных кредитах, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 10.06.1994 N 1180, в кредитном договоре определяются следующие условия:
- цель получения ссуды;
- срок и размеры кредита;
- порядок выдачи и погашения кредита;
- инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения);
- обеспечение кредитного обязательства заемщика;
- условия страхования ссуды;
- способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита;
- санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды;
- размеры и порядок уплаты штрафов;
- порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.
Кредитный договор является консенсуальным (возмездным). Как и договор займа, кредитный договор представляет собой каузальную сделку.
Таким образом, понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему - составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.
С другой стороны, ипотечное кредитование -- один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.
Ипотечный кредит (ипотека) предоставляется для покупки жилья (квартиры, дачи или загородного дома). В качестве залога по ипотеке выступает объект кредитования, который должен соответствовать требованиям банка, предоставляющего ипотечный кредит.
1.3 Сущность и основные элементы системы ипотечного банковского кредитования РФ
В настоящее время разработано множество механизмов ипотечного кредитования, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания долга.
В России в практике кредитования под залог недвижимости выделяют следующие виды кредитов:
- краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
- краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);
- долгосрочный кредит физическим и юридическим лицам для приобретения жилья.
В зависимости от субъекта кредитования ипотечные кредиты на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и кредиты, выдаваемые подрядчикам. Земельный и строительный кредиты выдаются застройщику при условии, что он располагает на правах собственности или долгосрочной аренды отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства.
Для получения ипотечного кредита на приобретение жилья заемщик оформляет следующие документы:
- кредитный договор;
- договор купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет кредита;
- договор залога;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости;
- договор о комплексном ипотечном страховании;
- экспертное заключение лицензированного оценщика;
- нотариально удостоверенное обязательство заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания;
- при наличии несовершеннолетних членов семьи - разрешение органов опеки и попечительства районной управы по месту проживания ребенка на передачу в залог приобретаемого за счет кредита жилья и на подписание нотариально удостоверенного обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении приобретаемой квартиры в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры;
- договоры поручительства.
Для оформления кредита в банк необходимо предоставить документы, подтверждающие платежеспособность заемщика. Сначала необходимо заполнить заявление на получение ипотечного кредита и анкету банка, зачастую эту анкету можно найти на сайте банка. Также понадобятся документы, удостоверяющие личность заемщика, копии свидетельства государственного пенсионного страхования, свидетельства о постановке на учет в налоговом органе (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)), военного билета для мужчин призывного возраста, документов об образовании, свидетельства о браке/разводе и брачный контракт (при наличии), свидетельства о рождении детей, трудовой книжки, заверенной работодателем.
При получении документов банк проверяет их достоверность и юридическое оформление, особое внимание обращая на оценку стоимости квартиры и ее юридическую чистоту, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, платежеспособность заемщика. После проверки рассчитывают максимальную сумму кредита и сроки его погашения.
В некоторых банках регламентировано предоставлять дополнительно ряд других документов, например справку о регистрации по месту постоянной регистрации, копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруга, родителей, детей), пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам, свидетельства о смерти родителей, детей, супругов, документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дачи, автомобиля, земельных участков и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется также характеристика жилого помещения . При наличии в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг. Могут потребоваться документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период в шесть месяцев, документы, подтверждающие кредитную историю заемщика (копии документов, подтверждающих своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода - год), кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам, справка из наркологического диспансера, справка из психоневрологического диспансера.
Общими критериями для определения максимальной суммы кредита и расчета ежемесячного платежа по кредиту выступают ежемесячные доходы семьи (на погашение кредита используются 35 - 55% дохода), которые и определяют срок кредита.
Заемщик должен иметь постоянный источник доходов. В качестве документально подтвержденного дохода банк учитывает заработную плату по основному месту работы, по совместительству, по гражданско-правовым договорам, а также процентные доходы по депозитам в банках, доходы по ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доходы от сдачи в аренду движимого и недвижимого имущества (при наличии заключенных и зарегистрированных договоров аренды) и прочие документально подтвержденные доходы.
В качестве компенсирующего фактора могут быть рассмотрены: поручительство (например, работодателя), гарантии банка, залог иного имущества.
Таким образом, размер ставки и величина кредита зависят от документов, подтверждающих доходы. Если заемщик получает зарплату официально, то ему следует взять справку 2-НДФЛ с места работы за последние 2 - 6 месяцев, если же зарплата частично или полностью выплачивается неофициально, то необходимо выбрать банк, который сможет выдать кредит на основе справки о доходах в свободной форме. Банк может учесть и другие доходы потенциального заемщика - арендная плата, дивиденды, проценты - при наличии документов, подтверждающих их фактическое получение за период, запрашиваемый кредитором. Если помимо основной работы заемщик имеет дополнительный заработок, то следует иметь в виду, что далеко не каждый банк будет его учитывать.
Окончательное решение о возможности предоставления кредита и его параметрах (сумме, сроках, размере ежемесячного платежа, основном и дополнительном обеспечении и т.д.) принимает кредитный комитет банка. При этом учитываются источники и стабильность дохода заемщика, размер его первоначального взноса в оплату жилья, сопутствующие кредитной сделке затраты (по страхованию, услугам лицензионных оценщиков, нотариуса), а также рыночная стоимость покупаемого жилья и его пригодность в качестве ликвидного залога.
Срок ответа на заявку, как правило, составляет 1 - 2 недели, хотя многие банки в настоящее время обещают рассмотреть ее в течение 2 - 3 дней. В случае положительного ответа банк дает заемщику около трех месяцев на поиск квартиры. По договоренности с кредитором этот срок может быть увеличен еще на месяц.
После того как заемщик находит квартиру, ему необходимо получить на нее одобрение банка. Для этого надо предоставить кредитному учреждению следующие документы: копию свидетельства о праве собственности продавца квартиры, договор участия в долевом строительстве - если заемщик берет кредит на жилье в строящемся доме, документы из БТИ - экспликация и поэтажный план, заключение профессионального оценщика о рыночной стоимости квартиры. На рассмотрение квартиры в банках уходит до 5 дней.
Квартира оформляется в собственность заемщика обычно на основании договора купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита. Он выдается после регистрации договоров купли-продажи, залога и права пользования квартирой.
Заключенные договоры купли-продажи и ипотеки квартиры (и соответственно переход права собственности и залог) регистрируются в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения недвижимости, после чего кредитные средства и первоначальный взнос перечисляются на счет продавца и заемщик вселяется в приобретенную квартиру.
При выдаче ипотечных кредитов многие банки требуют страхование рисков.
Программа страхования, как правило, включает три договора: страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, страхования квартиры, страхования права собственности на нее. Страхователем по договорам страхования является заемщик, первым выгодоприобретателем - кредитор.
Каждый ипотечный банк разрабатывает свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов.
В России используются программы контрактных сбережений, получивших название семейных жилищных накопительных счетов. Так, клиент, открывая счет в банке, обязан в течение срока, установленного банком, накопить сумму, равную 30% стоимости приобретаемого жилья. Банк по истечении срока накопления предоставляет долгосрочный жилищный кредит.
По схеме накопительных счетов работает ПАО Сбербанк .
Применяется также схема кредитования, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения с правом его последующего выкупа.
Финансовая компания покупает у риелторской фирмы квартиру для заемщика банка и заключает с ним договор аренды с правом выкупа квартиры. Договор заключается на один месяц с регулярным его продлением, если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компания выступает поручителем заемщика и в случае невозврата кредита в установленные сроки погашает данный кредит за счет обратной реализации квартиры риелторской фирме.
В России основным источником средств для предоставления ипотечных кредитов являются привлеченные средства физических и юридических лиц, которые носят, как правило, краткосрочный характер. Выдача кредитов на срок 3, 5, 10 и более лет требует долгосрочных ресурсов для поддержания ликвидности банков.