Основными тенденциями на ипотечном рынке являются:
- Процентные ставки: тенденция к снижению
Базовой процентной ставкой на рынке можно считать 11% в валюте и 17% в рублях. В качестве базовых процентных ставок на рынке ипотеки можно принимать ставки в размере 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях. Именно такие ставки указывают участники ипотечного рынка в своих основных кредитных продуктах. Эти ставки в два-три раза превышают общемировой уровень.
- Валюта кредита: рубли
- Срок кредита: тенденция к удлинению
Средним сроком кредита на рынке является 10 лет, максимальный срок - 27 лет. В России за последний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов.
- Первоначальный взнос: тенденция к снижению
Средний размер авансового платежа - 15-30% от стоимости жилья в зависимости от конкретных характеристик заемщика и объекта кредитования. В России авансовый платеж постепенно снижается с 30-40% в 2002 году до 15-30% в 2015 году. Уровень авансового платежа отражает степень доверия банка к ситуации на рынке недвижимости, оценке стоимости объекта кредитования и прочих рисков заемщика. В настоящий момент банки определили для себя средний аванс на уровне от 15% до 30% в зависимости от конкретных характеристик заемщика и квартиры.
- Ограничения по размеру кредита: тенденции не определены
Минимальный размер ипотечного кредита находится в рамках 300 т.р. и зависит от размера транзакционных издержек банка. Ограничения по размеру кредита интересны лишь в нижней границе, поскольку минимальный кредит связан с объемом операционных расходов на выдачу ипотечного кредита. Минимальный кредит позволяет получить объем процентных платежей с клиента, покрывающий те транзакционные издержки, которые банк понес во время выдачи и обслуживания этого кредита.
- Досрочное погашение: проблема покрытия транзакционных издержек кредиторов
Сумма штрафных санкций в среднем составляет 3% от суммы досрочного погашения, срок моратория на досрочное погашение колеблется от 3 до 12 мес. Средний срок ипотечных платежей по кредитам составляет около 6-7 лет, при номинальном сроке кредита 10 лет.
- Обеспечение: основной вид - залог приобретаемого жилья
Основным видом обеспечения остается залог приобретаемого жилья. Все прочие виды являются дополнением к основному обеспечению и используются при необходимости. В обеспечение все банки принимают приобретаемое жилье и дополнительно просят поручительства нескольких лиц (от одного до четырех), с уровнем доходов, сопоставимых с доходами заемщика.
- Рынок: вторичный - менее рискованный
Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку.
- Дополнительные расходы: 4-7,5% от стоимости объекта
Сумма дополнительных расходов будет снижаться по мере унификации процедур и принятия законодательных актов, регламентирующих нотариальное оформление сделок купли-продажи недвижимости.
- Оценка заемщика: справка по форме 2 НДФЛ
Лояльность банков к своим клиентам повышается. Банки стали более гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов можно представлять выписки с текущего счета в банке, гарантийные письма с места работы.
- Портрет заемщика: приоритет - молодым
Большую часть клиентов ипотечных банков - молодые специалисты в возрасте от 25 до 35 лет. Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте от 25 до 35 лет с зарплатой от 24 до 100 тысяч рублей в месяц.
Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.
Основными ориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2016 г. должны стать: создание правовой основы рынка жилья; увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека; увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.; увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза - с 9,5% до 30,5%.
Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь стимулирует именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением. Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менее доступным для большей части населения.
Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков . При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей.
В работе был рассмотрен механизм ипотечного кредитования на примере Псковского деления ПАО Сбербанк, Центр ипотечного кредитования.
Анализ кредитного портфеля банка показал, что ипотечные кредиты составляют всего 0,3% от всех выданных кредитов. Тем не менее следует отметить, что ПАО Сбербанк является лидером на рынке ипотечного кредитования РФ.
Целями жилищных кредитов является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочные работы) Объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации.
Жилищные кредиты включают:
Кредит на недвижимость - кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения;
Ипотечный кредит - кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости;
Кредит «Ипотечный+» - кредит на приобретение, строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств ПАО Сбербанк.
Объект кредитования - расположенные на территории Российской Федерации: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный участок.
Кредитный договор заключается с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие Объект недвижимости в общую собственность.
Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) Объектов недвижимости, оформляемых в собственность Заемщика/Созаещиков.
Жилищные кредиты могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 21 года, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход.
Анализ ипотечных программ, предлагаемых ПАО Сбербанком показал, что Псковский ПАО Сбербанк, предлагает несколько ипотечных программ. Максимальная сумма кредита составляет до 90 % от стоимости жилья. Объектом кредитования является как вторичное, так и первичное и строящееся жилье. Для молодых семей предоставляются специальные условия, например, учитываются доходы родителей. Однако следует отметить, что требования ПАО Сбербанка по обеспечению кредита слишком высоки и подходят только населению с доходами не ниже средних или имеющих возможность поручительства физических или юридических лиц, а для населения с низкими доходами и без поручительства, программы, предлагаемые ПАО Сбербанк, не подходят.
Список использованных информационных источников
Основная литература
1. Федеральный закон от 10.07.2002 г. №86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (в ред. Федеральных законов от от 28.11.2015 N 333-ФЗ) (Принят Государственной Думой 27 июня 2002 года)
2. Федеральный закон от 02 декабря 1992 г. № 395-I «О банках и банковской деятельности». (в ред. Федеральных законов от от 05.04.2016 № 88-ФЗ, с изм., внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.02.1999 № 4-П, Федеральными законами от 08.07.1999 № 144-ФЗ, от 27.10.2008 № 175-ФЗ)
3. Федеральный закон от 30.12.2004 №218-ФЗ «О кредитных историях» (Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года)
4. Федеральный закон от 09.11.2001 №143-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) » (в ред. Федеральных законов от 05.10.2015 № 286-ФЗ)(Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года)
5. Федеральный закон от от 29.12.2004 № 193-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»( в ред. Федеральных законов от 30.12.2015 № 461-ФЗ)
6. Банковское дело : учеб. / [О. И. Лаврушин [и др.] ; под ред. О. И. Лаврушина ; Финанс. ун-т при Правительстве РФ .-- 10-е изд., пеpеpаб. и доп. -- Москва : Кнорус, 2013 .-- 800 с. -- (Бакалавриат) .-- Учебное (гриф УМО) .-- ISBN 978-5-406-02078-4.
7. Изварина Н. Ю. Стратегическое прогнозирование, учет и контроль ипотечной деятельности / Н. Ю. Изварина // Аудиторские ведомости. -- 2012 .-- № 1-2 .-- С. 185-191.
8. Киндеева Е. А. Недвижимость : права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав : практ. пособие / Е. А. Киндеева , М. Г. Пискунова .-- 4-е изд., пеpеpаб. и доп. -- Москва : Юрайт : Юрайт-Издат, 2013 .-- 806 с. -- (Настольная книга специалиста) .-- Учебное (без грифа) .-- ISBN 978-5-9916-2428-2 .-- ISBN 978-5-9788-0190-3.
9. Князев Ю. А. О новом подходе к исследованию экономических систем / Ю. Князев // Экономист. -- 2015 .-- № 1 .-- С. 35-40.
Дополнительная литература
10. Куликов А. Г. Актуальные вопросы развития ипотеки и решения жилищной проблемы / А. Г. Куликов, В. С. Янин // Деньги и кредит. -- 2011 .-- № 12 .-- С. 24-31.
11. Лепехин И. А. Перспективы развития кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации / И. А. Лепехин // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. -- 2012 .-- № 1-2 .-- С. 110-112.
12. Осипов А. Ю. Как сделать ипотеку в России доступной? : Мировой опыт / А. Ю. Осипов // Российское предпринимательство. -- 2012 .-- № 12 .-- С. 10-16.
13. Петрова В. Ю. Учет и налогообложение при предъявлении требований к поручителю / В. Ю. Петрова // Бухгалтерский учет. -- 2012 .-- № 1 .-- С. 12-17.
14. Смирнова Н. В. К вопросу о формировании терминологии финансового права в русском языке XVII века / Н. В. Смирнова // Русская словесность. -- 2014 .-- № 2 .-- С. 59-66.
15. Титов Ф. А. Обязательства по ипотеке при долевом строительстве // Государственная служба. -- 2012 .-- №5 .-- С.42-45.
16. Чуева Е.В. Экономические тактики повседневного выживания в условиях бедности // Социс: социологические исследования. -- 2012 .-- N4 .-- С.88-97.