Дипломная работа: Ипотечное кредитование жилой недвижимости

Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации в общем и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент для влияния на экономическую ситуацию в государстве. В нынешних макроэкономических условиях еще более важно становление долгосрочных ипотечных жилищных кредитов для граждан не в рамках некоторых кредитных организаций, а в форме единой системы с законодательным и нормативным регулированием со стороны власти.

Компонентом ипотечного кредитования является деятельность кредитных организаций, которые совместно осуществляют активные и пассивные операции.

Активные операции включают размещение средств в ипотечных кредитах, пассивные операции - сбор средств для инвестиций в кредиты. Деятельность этих организаций имеет ограничения в выдаче ипотечных кредитов, которые характеризуются низким уровнем риска. Обычно фиксированные ограничения на деятельность институтов ипотечного кредитования могут касаться видов банковских операций и операций, требований к структуре баланса, в том числе путем установления специальных значений для стандарта ликвидности.

Для поддержания текущей ликвидности такая кредитная организация должна иметь возможность совершать такие банковские операции и операции, как размещение привлеченных средств и покупку, и продажу иностранной валюты в установленных пределах.

С точки зрения граждан взять ипотеку страшно, потому что настораживают высокие процентные ставки. Практика демонстрирует, что приемлемым уровнем для граждан является ставка в 10-14 процентов.

В такой ситуации Центробанк Российской Федерации должен играть решающую роль. Банк может создавать условия, которые снижают ставки по ипотечным кредитам. К таким условиям относятся:

- изменение показателей оценки обеспеченности кредитов,

- изменение их классификации по группам риска,

- уменьшение размеров резервирования под ипотечные ссуды,

- снижение норм отчислений в фонд обязательных резервов по ипотечным депозитам и др.

Еще одним фактором, препятствующим развитию ипотечного кредитования, является высокий уровень ипотечных рисков. Большинство авторов, изучающих проблемы ипотечного кредитования, затрагивают тему ипотечных рисков.

В настоящее время наиболее серьезным является угроза неплатежа или кредитного риска, определяемый как вероятность несвоевременного (просроченного) платежа или невыплаты обязательств по ипотечному кредиту в сроки, предусмотренные кредитным договором.

Следует упомянуть другую сторону деятельности институтов ипотечного кредитования - рефинансирования инвестиций в ипотечные кредиты. Долгосрочные долговые инструменты, ипотечные облигации могут использоваться как такой инструмент.

Средства, полученные от размещения облигаций, используются ипотечной организацией для увеличения собственного портфеля ипотечных кредитов с целью выпуска последующих облигаций. Экономическая безопасность размещенных облигаций будет их собственным портфелем выданных ипотечных кредитов или выкуплена, если кредитное учреждение работает в рамках двухуровневой модели ипотечного кредитования.

Создание единого механизма привлечения долгосрочных инвестиций путем выпуска ипотечных облигаций и их инвестиций в долгосрочные ипотечные кредиты через специализированные организации ипотечного кредитования позволило бы объединить интересы граждан, кредитных организаций, строительного комплекса, государства, имеющего интерес в стабильном социально-экономическом развитии.

Учрежденное Правительством Российской Федерации Агентство по ипотечному кредитованию жилой недвижимости играет немаловажную роль в организации вторичного рынка ипотечных кредитов, в привлечении долгосрочных активов для рефинансирования кредитных организаций. Аналогичные агентства создаются на региональном уровне для реализации ипотечных программ.

Основная роль государственных институтов в формировании перспективной системы жилищных кредитов - обеспечить надежную законодательную и нормативную базу, которая может создавать социальные гарантии для граждан и защищать права кредиторов и инвесторов.

По юридически сложившейся системе ипотечных кредитов можно говорить, когда достигается оптимальный баланс прав, что делает кредитный механизм эффективным и выгодным для банков и доступным и безопасным для граждан.

Очевидно, что на данном этапе современная российская правовая система еще не имеет окончательного правового механизма регулирования ипотечного рынка.

Несмотря на становление банковской системы и повышение ее эффективности, для более полного участия банков в экономических процессах, происходящих в российской экономике, и для подготовки к полномасштабной конкуренции с иностранными инвесторами в условиях финансового кризиса, во-первых, банки сами должны работать, чтобы оптимизировать свои издержки, по оптимизации балансов, повышению качества управления.

Во-вторых, и что более важно, необходима последовательная политика власти для укрепления банков, увеличения их капитализации, создания условий для формирования более длинных финансовых ресурсов и снижения кредитных рисков.

Шаги необходимы для дальнейшего развития системы рефинансирования, расширения гарантийного механизма и более полного выполнения Банком России функции кредитора последней инстанции. Такие всеобъемлющие шаги должны обеспечить, как минимум, уровень капитализации российских банков и избежание крупномасштабного кризиса банковской ликвидности.

Система ипотечного кредитования является инструментом решения одной из основных задач обеспечения граждан жильем, реализации взаимосвязанных социально-экономических и политических целей общества:

- система ипотечного кредитования способствует возникновению среднего класса, ориентируясь на социально-экономически активные слои общества,

- с помощью эффективно работающего механизма ипотечного кредитования инвестиции привлекаются к реальному сектору экономики страны;

- система ипотечного кредитования выполняет важную функцию укрепления правового сектора экономики. Ориентирован на законный доход граждан.

Энергичное введение ипотечного кредитования - это не просто крупномасштабный проект, но наилучший эффективный способ решения исторически важной социальной задачи - сделать жизнь граждан более комфортной.

По всему миру ипотечное кредитование уже давно стало классическим направлением банковского дела.

Осознавая важность развития ипотеки в нашей стране, многие российские банки уже приняли решение принять участие в этих программах или приступили к их реализации.

1.3 Мировой опыт жилищного ипотечного кредитования: уроки кризиса

Для построения системы жилищного ипотечного кредитования необходимо использовать опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, накопленных иностранными банками. Сравнительный анализ различных моделей ипотечного кредитования, функционирующих за рубежом, поможет выявить более подходящие подходы к системе ипотечного жилищного кредитования современной России. Основные модели, жилищные кредитные системы за рубежом, усечены, открыты и расширены, а модель сбалансированной автономии. Каждая модель системы ипотечного жилищного кредитования состоит из определенного набора основных элементов, характеристик, которые отличаются в зависимости от модели (Таблица 1).

Таблица 1 - Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования «Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования »

Проведем анализ каждой модели.

Усеченно-открытая модель, это не самая сложная, но не самая лучшая модель жилищного ипотечного кредитования, она ограничена первичным ипотечным рынком закладных.

Банки, получившие по ипотечным кредитам от клиентов закладные, используют в данной концепции их лишь в качестве обеспечения некоторых задействованных извне ресурсов.

Таким образом, количество кредитных организаций специализированных учреждений - участников рынка ипотечного жилищного кредитования минимально, и это соответствует «усеченной» структуре ипотеки. Объектами кредитования в этой модели являются готовые и строящиеся дома и квартиры.

В усечено-открытой концепции банк на стадии формирования кредитных ресурсов теоретически не может использовать первичные ипотечные кредиты в качестве обеспечения для этих ресурсов.

Простая организационно-экономическая основа модели позволяет применять универсальные банки с отделами ипотечного кредитования. В этой модели система ипотечного жилищного кредитования редко фокусируется на любых стандартах, определяющих основные параметры ипотечных кредитов, включая их срочность и стоимость.

Ипотечные банки сами определяют параметры выданных ими кредитов, если в стране действует только эта модель жилищного ипотечного кредитования, а рынок ипотечных жилищных кредитов ограничен, банки искусственно сокращают сроки кредитования и завышают процентные ставки.

В Восточной Европе основными объектами ипотечного кредитования являются жилищное строительство и покупка частных домов. В то же время размер первоначальных взносов собственных средств, условий предоставления и условий ипотечных кредитов дифференцируется по странам (Таблица 2).

Таблица 2 - Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов в Восточной Европе

В странах Западной Европы они были широко распространены, что сформировало отдельную группу кредитов для недвижимости. Это связано с тем, что ипотечные жилищные кредиты выдаются на более длительные периоды, и их положение существенно отличается от механизма предоставления потребительских кредитов.

Особенности модели:

- ресурсы для предоставления ипотечных кредитов могут быть образованы банком из различных источников, в том числе через собственные или заемные средства;

- процентные ставки по ипотечным кредитам напрямую зависят от ситуации на финансовом рынке страны.

Расширенная открытая модель. Отличительные особенности мы обнаружили в так называемой расширенной открытой модели, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования исходит из специального вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой для недвижимости.

Реализация расширенной открытой модели возможна только в случае развития инфраструктуры ипотечного рынка.

Как правило, при содействии государства и, по крайней мере, с его частичным контролем, для выпуска ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Государство контролирует наличие баланса между совокупной ценой выпущенных и обращающихся в настоящее время ценных бумаг на вторичном рынке и ценой ипотеки, продаваемой ипотечными банками эмитентам для обеспечения этой проблемы.