Содержание
Введение
Раздел 1. Теоретические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости
1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования жилой недвижимости
1.2 Роль банковской системы в долгосрочные кредитования граждан
1.3 Мировой опыт жилищного ипотечного кредитования: уроки кризиса
Раздел 2. Современные тенденции на рынке жилищного ипотечного кредитования
2.1 Анализ современного состояния ипотечного кредитования жилой недвижимости в г. Москве
2.2 Методы нейтрализации ипотечных рисков
2.3 Ипотечные ценные бумаги в России
Раздел 3. Совершенствование функционирования системы ипотечного кредитования жилой недвижимости
3.1 Роль государства в становлении жилищного ипотечного кредитования
3.2 Основные направления развития жилищного ипотечного кредитования
Заключение
Список использованных источников
Приложение
Введение
Без решения социальных проблем, таких как увеличение доступности жилья для жителей Москвы, увеличение домовладельцев, стабилизация общества невозможна. Для решения этих проблем необходимо построить рыночную систему жилищного финансирования, которая изменит платежеспособный спрос горожан на жилье. Данное мероприятие будет служить нескольким социально-экономическим целям государства: повысит уровень жизни горожан, разовьёт банковский сектор, повысит общее настроение социума в плане решения криминальных проблем.
Актуальность этой темы выпускной квалифицированной работы основана на том, что среди способов обеспечения выполнения обязательств ипотечные кредиты, основанные на рыночных принципах, на современном этапе признаны приоритетными в реализации жилищной программы в России и для кредиторов - один из наиболее эффективных, надежных и наиболее распространенных способов обеспечения выполнения обязательств.
Значимая роль ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется тем, что это один из самых проверенных в мировой практике и верных способов привлечения внебюджетных вложений в жилищный сектор.
Ипотечное кредитование сегодня - это один из наиболее развивающихся секторов банковского предпринимательства в последнее время. Становление рынка обусловило появление множества ипотечных программ.
На нынешней стадии становления российской экономики банковская сфера уже не проходит период быстрого роста, поскольку это произошло на полтора года раньше. Тем не менее, кредитные учреждения продолжают постепенно увеличивать объем кредитных операций, пытаясь обеспечить постепенное насыщение российского рынка банковских услуг.
Целью исследования выпускной квалификационной работы выступает исследование теоретических основ и разработка практических рекомендаций ипотечного кредитования жилой недвижимости.
Объектом исследования выпускной квалифицированной работы является жилая недвижимость.
Предметом выпускной квалифицированной работы выступают экономические отношения по поводу совершенствования ипотечного кредитования жилой недвижимости.
Методологической основой исследования являются труды российских и зарубежных экономистов по вопросам ипотечного кредитования жилой недвижимости.
Выпускная квалификационная работа включает в себя: введение, три раздела, заключение, список использованной источников и приложения.
Во введении обосновывается актуальность работы, определяется предмет, основная цель и задачи исследования.
В первом разделе выпускной квалификационной работы рассматриваются теоретические основы ипотечного кредитования жилой недвижимсоти
Во втором разделе выпускной квалификационной работы
рассматривается современные тенденции на рынке жилищного ипотечного кредитования.
В третьем разделе квалификационной работы рассматривается совершенствование функционирования системы ипотечного кредитования жилой недвижимости
В заключении выпускной квалификационной работы подводится итог всей выполненной работы.
Раздел 1. Теоретические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости
1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования жилой недвижимости
Понятие ипотеки появилось в начале VI в Греции, им греки обозначили форму ответственности должника перед кредитором со своей землей. На границе земельного участка заемщика стоял столб с надписью о том, что эта земля предоставляется в долг. Эта колонна называлась «ипотекой» в переводе с древнегреческого - «подпорка», «подставка». Хотя залог земли, как способ обеспечить выполнение обязательства, был известен в Древнем Египте.
Исторически сложилось, что ипотечное кредитование было обусловлено экономическими отношениями, как наиболее надежной формой обеспечения должника.
Наиболее распространенная форма обязательства, обеспеченного ипотекой, - это кредит. Кредит, обеспеченный недвижимостью, называется ипотекой. В случае невозврата долга и невыполнения других обязательств должником заложенное недвижимое имущество служит для удовлетворения требований кредитора или сразу переходит в его собственность или путем реализации залога и погашения обязательств должника за счет поступлений от продажи средств.
Отечественное законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, в которых кредитор приобретает право в случае невыполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой, для получения удовлетворения от заложенного недвижимого имущества перед другими кредиторами.
Удовлетворение прав кредитора на погашение долга может осуществляться как за счет поступлений от продажи заложенной недвижимости на аукционе, так и путем автоматической передачи права собственности кредитору.
Ипотека как форма обеспечения очень часто используется в банковском кредитовании.
Ипотечное кредитование жилой недвижимости является основным сегментом банковского бизнеса.
В узком смысле определения термина «ипотечное кредитование» означает ипотечное кредитование своего рода потребительского кредитования, которое является сегментом рынка.
В широком смысле ипотечное кредитование жилой недвижимости рассматривается как механизм, который не только может сочетать интересы заемщиков и кредиторов, поэтому включает инвесторов, девелоперов, страховых компаний.
Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями для домашних хозяйств с целью приобретения жилья, обеспеченного этим или другим жильем и финансовыми активами, размещенными на рынке с целью привлечения ресурсов для ипотечного кредитования.
Таким образом, рынок ипотеки формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг для предоставления и обслуживания ипотечных кредитов. Это его конкретная условность.
Концепция «ипотечного рынка» относительно недавно появилась в западной экономической литературе. И сначала он использовался в профессиональных публикациях о рынке прикладного характера, постепенно появляясь и в научном обращении.
Рынок ипотеки делится на первичные и вторичные. На первичном рынке ипотечные кредиты выдаются и могут быть проданы. На вторичном рынке права на получение процентного дохода на проценты продаются путем выпуска специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право.
Быстрое становление фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно оживляют новые типы таких ценных бумаг.
Ипотека является одной из форм залога, в которой заложенная недвижимая собственность остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет продажи этого имущества, ипотечный кредит - кредит выставившимся на безопасность недвижимости.
Ипотечный кредит - это кредит (заем), предоставляемый для покупки недвижимости, обеспеченной этой недвижимостью, в качестве обеспечения обязательства.
Права претензий по кредиту могут быть засвидетельствованы и переданы через залог - именную ценную бумагу вексельного типа.
Ипотечный кредит - это «долгосрочный кредит с обязательством вернуть его на контрактный период с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит) и обеспечение оплаты этого обязательства залогом недвижимости».
В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:
1) земельные участки, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст.63 Закона об ипотеке);
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты
В настоящее время чаще всего с ипотекой ассоциируется приобретение недвижимости за счет собственных средств и заимствованием средств у банка под залог за приобретаемого или существующего недвижимого имущества.
С помощью ипотеки можно приобрести право собственности на квартиру на рынке первичного и вторичного жилья и отдельные жилые дома. Ипотека позволяет улучшить жилищные условия путем обмена квартирами с помощью ипотеки.
Для того чтобы приобрести объект недвижимости, необходимо иметь собственные средства - первоначальный взнос. Большинство банков требуют не более 15 - 20% собственных накоплений. Иногда, в соответствии с программами Банка, можно иметь всего 10% или, напротив, нужно иметь не менее 30% первоначального взноса. Остальную сумму, ипотечный кредит, вам выдает банк.
Главным обеспечением является приобретаемая недвижимость, но банк-кредитор может затребовать дополнительное обеспечение (поручительство, иное имущество).
Квартира, приобретенная по ипотеке, станет вашей собственностью и закладывается Банку. Вы можете жить в нем, регистрировать (прописывать) членов семьи - родителей и детей. Вы можете сдавать в аренду эту квартиру (только с разрешения Банка), но пока вы полностью не погасите свой кредит, вы не имеете права его продать, подарить.
Ипотека - разновидность имущественного залога, который является своеобразным обеспечением, которое служит для обеспечения выполнения денежного обязательства для получения ипотечного кредита.
В этом случае ипотека представляет собой тип залога, в котором заложенное имущество не передается кредитору, но остается у должника (залогодателя).
В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ ипотека - это залог недвижимого имущества. Общие правила о залоге, такие как залог без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю (ст. 336 ГК РФ); договор о залоге, его форма и регистрация (ст. 337 ГК РФ); возникновение права залога (ст. 341 ГК РФ); защита залогодержателем своих прав на предмет залога (ст. 347 ГК РФ) и т.д.; применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или специализированным Законом «Об ипотеке» не установлены иные правила.
Закладная - это ипотечная ценная бумага, удостоверяющая право временной передачи собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга. Основные положения о закладной, ее содержание, регистрация ее владельцев, осуществление прав по закладной подробно представлены в гл. 3 Закона об ипотеке.
Переданное право теряет свою силу, если долг погашается полностью в течение установленного срока. Таким образом, лицо, выдавшее ипотеку, продолжает физически владеть предметом ипотеки, но право собственности принадлежит банку до погашения ипотеки. Ипотека детализирует предмет залога и подлежит государственной регистрации.
Схематично механизм и принцип действия закладной выглядит так: банк за счет собственных средств выдает организации кредит на крупную сумму (например, 1 млн. долларов сроком на 15 лет под 15% годовых) и получает в залог недвижимое имущество. Однако поскольку банк не может приостановить свою деятельность из-за одного выданного крупного кредита, то он выпускает ценную бумагу, которая называется закладная.
Рассмотрим основные условия предоставления ипотечных жилищных кредитов.