Однако в России только очень маленький сегмент граждан способен обеспечить себя жилой площадью с помощью «сегодняшней ипотеки». Основная часть граждан при текущем состоянии дел вообще не может приобретать квартиры сразу или даже через несколько лет.
Сейчас цена строительства квадратного метра в столице составляет 1000 -- 1200 долл. США, и, таким образом, хорошая квартирка может обойтись в десятки тысяч условных единиц.
С рассрочкой при среднем московском доходе в 15-20 тысяч рублей не самая подъемная сумма. И когда между человеком и желаемой квартирой строится цепочка из частного инвестора, инвестиционной корпорации, ипотечного агентства, банка, страховой компании, его приобретение в кредит становится невозможным, равно как и покупка на свободном рынке.
По мнению экспертов, именно с того момента, как рынок ипотечных облигаций разовьется, может начаться реальный ипотечный бум.
Кроме того, в рамках этого исследования рассмотрим теорию о том, что, несмотря на ряд благоприятных законодательных инициатив, на самом деле ничего не изменится. И, как подчеркивают специалисты, становление событий в соответствии с этим сценарием вполне реально.
Законы принимаются, но теперь мы сталкиваемся с проблемой их практической реализации. Поскольку любой мудрый законопроект может быть легко похоронен, если на его пути будут либо технические, либо бюрократические препоны.
Документы должны быть представлены в ряд не связанных между собой организаций, часто расположенных в разных населенных пунктах. Недавние попытки законодателя упростить эту процедуру, конечно, заметны, но недостаточно.
Кроме того, динамика ипотечного рынка может быть серьезно скорректирована «внешними силами», например, инфляцией. Развитие событий в третьем сценарии - когда конверсия на ипотечном рынке все равно состоится, хотя и не так динамично и эффективно, как хотелось бы, - соответствовать самому реальному.
Хотя поправки к Федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах», устраняющие препятствия для их эмиссии, в России и приняты, для получения возможности компаниям выпускать ипотечные облигации, необходимо принять ряд подзаконных актов.
В частности, ФСФР должна разработать около десятка документов, которые будут регулировать правила торговли ипотечными ценными бумагами на фондовой бирже.
Кроме того, необходимо обеспечить возможность повышения кредитного качества ипотечных облигаций в соответствии с общепринятой международной практикой.
Зачем нужны изменения в законодательстве. К примеру, в России отсутствую специальные обеспечительные счета, дающие инвестору уверенность в том, что денежные средства, которые приходят по ипотечным кредитам, достигнут его счетов, а не потеряются в закоулках финансовых цепочек.
Чтобы создать положительный механизм работы рынка ипотечных облигаций, необходимо предоставить институциональным инвесторам, в первую очередь пенсионным фондам и страховым компаниям, возможность инвестировать в эти ценные бумаги.
В целом инвесторы, заинтересованные в ценных бумагах, обеспеченных ипотекой, - это пенсионные фонды, страховые компании, банки. Инвестиционные фонды, паевые инвестиционные фонды. Итак, для создания и развития системы ипотечных жилищных кредитов необходимо предусмотреть решение ряда основных задач:
1 Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей выполнение обязательств по ипотечному кредитованию;
2 Создание и реализация универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
3 Создание инфраструктуры, обеспечивающей четкий и надежный механизм регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участниками рынка ипотечного кредитования;
4 Налоговые льготы как для бенефициаров ипотечных кредитов, с одной стороны, так и для коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, предусматривающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов;
5 Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
6 Завершение разработки нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;
7 Формирование нормативно-правовой базы для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;
8 Разработка комплексной схемы реализации ипотеки, которая будет основываться не только на интересах должностных лиц.
Ипотечное кредитование жилья (невзирая ни на что) является одной из наиболее проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищный сектор.
Ипотека позволяет вам согласовывать интересы граждан - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительном комплексе - в ритмической загрузке продукции и, конечно же,экономического роста, находящегося в интересах государства что будет способствовать широкому ипотечному кредитованию граждан.
Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана определенная нормативная база, что само по себе дает надежду на «светлое будущее» для ипотеки в нашей стране. Тем не менее, имеется уверенность, что работа по формированию законодательства об ипотеке только началась.
3.2 Основные направления развития жилищного ипотечного кредитования
На сегодняшний день в экономических современных реалиях основным способом решения жилищного вопроса граждан является ипотечное кредитование. Приоритетом государства является обеспечение граждан комфортным и доступным жильем. Имеющиеся доходы большинства людей не позволяют улучшить жилищные условия собственными средствами, в связи с чем для решения данной проблемы необходимо становление и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования, которая является доминирующим ресурсом финансирования приобретения жилья.
На 2030 год для решения основных проблем дисбаланса на рынке жилья предусмотрено, что основная потребность в улучшении жилищных условий будет сформирована в связи с качественными изменениями в жилищных стандартах.
Предусматривается также, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом для покупки жилья в собственности, цен на жилье, ипотечных жилищных условий и доходов домашних хозяйств позволит приобрести жилье для 60 процентов граждан.
Предполагается, что уровень ежемесячного дохода заемщика превысит уровень ежемесячных расходов на погашение ипотечного жилищного кредита не менее чем в 3 раза за покупку жилья, отвечающего стандартам обеспечения жилого помещения.
Получение ипотечного кредита заемщиком станет стандартным процессом. Предполагается сократить время, необходимое для сбора необходимых документов, и принять решение до одной недели, одновременно повышая качество принимаемых решений.
Необходимо сообщить заемщику о правах и обязанностях по получению кредита в процессе погашения кредита в случае просрочки и других ключевых событий, предусмотренных кредитным договором банка до получения ипотечного кредита. Предварительные консультации заемщиков будут входить в обязанности кредитора в соответствии с требованиями профессионального сообщества.
Предполагается создать стабильность на ипотечном рынке. Его финансирование должно быть обеспечено за счет долгосрочных ресурсов институциональных инвесторов, включая пенсионные схемы и резервы страховых компаний.
Предполагается, что привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок будет осуществляться банками как самостоятельно, путем накопления долгосрочных обязательств, так и на рынке капитала путем выпуска ценных бумаг с ипотечным покрытием и других векселей с ипотечным покрытием из банковских остатков и через специальные ипотечные агенты, перепродажу ипотечных пулов рефинансирующим организациям. В долгосрочной перспективе до 60 процентов рынка будут финансироваться за счет ипотечных ценных бумаг.
Крупные игроки представят рынок рефинансирования, собственный капитал которых позволит им накапливать большие объемы ипотечных пулов для получения прибыли и последующей секьюритизации активов.
Организации рефинансирования будут накапливать пулы ипотечных кредитов и собирать деньги с рынка капитала для тех банков, масштабы которых и (или) опыт не позволяют им проводить секьюритизацию самостоятельно.
В то же время крупные банки будут самостоятельно привлекать капитал с рынка как за счет депозитной базы, которая будет преимущественно среднесрочной и долгосрочной, так и путем эмиссии ипотечных облигаций. Необходимо привлекать средства на ипотечный рынок как с внутреннего, так и с внешнего рынка.
В то же время основная удельный вес инвесторов на внутреннем рынке должна быть представлена консервативными институциональными инвесторами, что позволит привлекать средства на длительные периоды по низким ставкам.
Инвестирование средств в ипотечные ценные бумаги физических лиц в результате снижения процентных ставок по депозитам также будет дополнительно развиваться, что будет способствовать росту внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг.
Повышение эффективности функционирования рынка и снижение издержек и рисков должно быть достигнуто за счет унификации и стандартизации технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков. Стандартизация будет осуществляться в нескольких областях: технологические стандарты; стандарты обмена информацией; стандарты документации; стандарты квалификационных экономических требований; стандарты оценки и управления рисками.
Региональная и местная дифференциация рынка ипотечного кредитования будет продолжаться. Ипотечные жилищные кредиты и другие формы ипотечного кредитования будут преимущественно развиваться в районах с положительными демографическими показателями.
Четкая дифференциация территорий по видам требуемых и предоставленных ипотечных жилищных кредитов будет определяться типом поселения (крупные города, умеренные города, небольшие городские и сельские поселения), уровнем развития рынка жилья (классическая ипотека, ипотека для жилищного строительства) и историческими особенностями развития регионов жилых домов, индивидуальных домов и других форм малоэтажных зданий.
Цель развития ипотечного кредитования и других форм ипотечного кредитования - обеспечить к 2030 году доступность приобретения и строительства жилья через ипотечные жилищные кредиты для 60 процентов семей. Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:
- преодоление нынешнего кризиса и формирование условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисов;
- построение эффективного первичного рынка ипотечного кредитования, обеспечивающего согласование интересов кредиторов и заемщиков;
- создание крепкой схемы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на ипотечный рынок;
- создание надежной и эффективной инфраструктуры для рынка ипотечного кредитования;
- становление ипотечных жилищных кредитов и других форм ипотечного кредитования, а также финансирование жилищного строительства.
Интенсивное и инновационное становление рынка ипотечного кредитования невозможно без улучшения качества взаимодействия между участниками первичного рынка.
Наиболее важными проблемами современного состояния первичного рынка являются ограниченная конкуренция, завышенные тарифы, небезопасные права кредиторов, низкая финансовая грамотность заемщиков, отсутствие общей информационной базы для заемщиков, отсутствие общей и специализированной информации как для заемщиков, так и для кредиторов, отсутствие гибкого подхода к различным социально-экономическим группам граждан, низкий уровень качества оценки имущества, а также отсутствие инструментов для проверки информации, предоставляемой заемщиком.
Решение задачи создания эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечения баланса интересов кредиторов и заемщиков должно начинаться на первом этапе и полностью завершаться на втором этапе реализации этой стратегии.
Для решения этой проблемы необходимо регулировать нормативную и исполнительную систему защиты прав кредиторов и заемщиков, в том числе вносить изменения в законодательные рамки, направленные на повышение информационной открытости рынка ипотечных жилищных кредитов и повышение качества оценки рисков, а также унифицировать процедуру андеррайтинга, создавать единые информационные базы по заемщикам и недвижимости, а также разрабатывать и внедрять новые механизмы распределения и хеджирования рисков.
Для решения проблемы повышения эффективности первичного ипотечного рынка необходимо внедрить и исполнить следующие мероприятия: