Но и это утверждение носит в себе противоречивый характер. С одной стороны, право собственности представляет собой полное и абсолютное владение над этой недвижимой вещью, с другой стороны, утверждение, что владение может возникнуть исключительно в отношении сторон сделки, а не в их отношениях между собственником и кругом лиц, утверждает Латыев.
Таким образом, государственная регистрация основывает презумпцию принадлежности права владения лицу, который записан в ЕГРП как собственник.
Гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности на недвижимость по договору с собственником имеет право быть в качестве модели, которая состоит из последовательности следующих компонентов: обязательный договор, государственная регистрация, вещный договор и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимую вещь в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Вещный договор - это соглашение о переходе права собственности на вещь, где предмет - передаваемое право на недвижимую вещь, но не сами действия сторон по передаче этого права.
.2 Приобретение недвижимого имущества в собственность от неуправомоченного отчуждателя
Приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя в отечественной литературе принято относить к первоначальному основанию приобретения права собственности. Но некоторые авторы утверждают противоположное: так как это основание представляет исключение из общепринятого правила, что собственник имеет право произвести отчуждение относящегося права, потому как едва ли стоит придавать ему «статус самостоятельного способа приобретения права собственности на имущество».
В гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует упоминание об основании возникновения права собственности в качестве добросовестного приобретения. Таким образом, можно «утверждать, что его и не существует, поэтому, по мнению авторов, добросовестный приобретатель может стать собственником вещи только по давности владения»44. Данная проблематика тесно связана с гражданско-правовой конструкцией виндикации. Исходя из абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК, для появления права собственности на недвижимость при отчуждении неуправомоченным лицом нужно:
приобретатель должен быть добросовестным;
приобретение должно иметь возмездный характер;
данная вещь не находится более у собственника;
приобретатель вступил вправо владения данной вещи;
приобретатель должен быть зарегистрирован в роли собственника недвижимого имущества.
Более детально стоит рассмотреть, что добросовестное приобретение права собственности на недвижимость от неуправомоченного отчуждателя обладает началом сделку. Именно наличие договора об отчуждении даёт возможность отстранить от приобретении давности. Только прямо по сделке добросовестный приобретатель становится владельцем имущества. А вот отсутствие сделки говорит о том, что отсутствует сам факт приобретения.
Стоит заметить, что добросовестный приобретатель обязан получить вещь «возмездно». Но она ни в кое случаи не должна быть мнимой, её наличие означает недобросовестного приобретателя, а также, что у данной сделки нет такого понятия, как возмездность. Понятие «возмездность» приобретения охватывает не только наличие возмездного обязательства, а также его исполнения осуществления платежа. Так, если добросовестный приобретатель согласно договору был вправе исполнять обязательство по частям (например, по рассрочке), то вопрос о возмездности приобретения обязан решаться с помощью суда, принимая во внимание все обстоятельства дела, а также содержание договорных условий о рассрочке платежа и финансовую исправность ответчика.
Стоит обратить внимание и на само определение «добросовестность». Моргунов С. В., что использование данного термина различно в разных трактовках - так п. 2 ст. 6 ГК: «общее мерило поведения субъектов гражданских правоотношений», а вот, что даёт ст. 10 ГК - «один из критериев, определяющих возможность предоставления защиты осуществляемому праву» и другие примеры. На этом основании С. В. Моргунов трактует понятие, добросовестность, по ст. 302 ГК: «неосведомлённость приобретателя о неуправомоченности отчуждателя».
По своему трактует данное понятие и К. И. Скловский, который говорит, что добросовестность есть некое состояние воли самого лица, характеризующимся извинительным неосведомленностью объективных препятствий к достижению преследуемой юридической цели, а именно приобретение частного права. Е. М. Тужилова-Орданская даёт своё определение: «добросовестность приобретателя - такое состояние лица, когда оно по объективным причинам не обладает достаточными знаниями об обстоятельствах, сопутствующих его намерениям по приобретению права, несмотря на проявленную должную заботливость и осмотрительность»46.
«Добросовестный приобретатель в России - это лицо, которое не знало и не должно знать о том, что отчуждатель имущества не управомочен на его отчуждение».
Также стоит обратить внимание, на такой критерий, как «момент добросовестности». У этого понятия нет точной формулировки, так И. В. Аксюк говорит о том, что «добросовестность приобретения как основание возникновения права собственности предполагает достаточным наличие «доброй совести» только на момент получения вещи».
В свою очередь В.С. Жабреев отмечает, что добросовестность должна быть в момент отчуждения вещи.
Согласно Гражданскому Кодексу ст. 302, суть которого в том, что момент добросовестности у приобретателя устанавливается временем заключения, его временем исполнения при наличии обеих сторон. Но стоит иметь в виду, что данное правило приоритет именно на добросовестном приобретении движимых вещей.
Кроме того, что необходимо иметь наличие юридических фактов, законодательство РФ предлагает возможность - добросовестного приобретения недвижимости исходя из того: собственник утратил обладание вещью по своей воли или помимо неё.
Так, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, то добросовестное приобретение недвижимого имущества исключается. Прямо противоположная ситуация, если выбыла вещь по воли собственника, то становится возможным добросовестное получение недвижимой вещи в его собственность.
Чтобы именовать лицо добросовестным приобретателем недвижимости, он должен быть владельцем. Он может быть:
«незаконным приобретатель-владелец», то есть лицо утратило правомочие владения;
«незаконный приобретатель», то есть лицо-собственник всё ещё владелец недвижимого имущества, но в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним числится совершенно другой субъект;
собственник зафиксирован в ЕГРП, но не имеет права правомочия.
Таким образом, вышесказанное на тему добросовестного приобретения недвижимого имущества по договору с неуправомоченным отчуждением даёт право полагать, что законодательство Российской Федерации и её непосредственная практика имеют обдуманный баланс интересов между собственником и добросовестным приобретателем. Приобретатель считается добросовестным, когда при приобретении недвижимости не имел ни малейшего понятия о том, что отчуждатель не является управомоченным на отчуждение. Добросовестный приобретатель становиться владельцем недвижимого имущества сразу после вещного договора.
Один из главных вопросов - это вопрос об определении момента приобретения права собственности. Так, в российской цивилистике данная проблематика является достаточно дискуссионной. Согласно п.25 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - в настоящее время данное постановление не действительно - по нему, добросовестный приобретатель - собственник с момента отказа судом в удовлетворении иска прежнего собственника виндикации и регистрации первого в качестве собственника.
По мнению профессора Г. А. Гаджиева, согласно Постановлению Конституционного Суда РФ ОТ 21 апреля 2003 г. № 6-П: добросовестный приобретатель является им с момента вынесения судебного решения в его пользу49. Иная точка зрения у Д. О. Тузова, который также опирался на данное Постановление: «… учитывая, что право на вещь, принадлежащее добросовестному приобретателю, не зависит от каких бы то ни было иных прав на ту же вещь и, более того, противопоставляется им в виндикационном процессе, думается, что добросовестный приобретатель рассматривается законом в качестве собственника спорной вещи с момента её приобретения, и именно в силу этого в отношении его не возможна её виндикация»50.
Таким образом, в связи с существующей модели добросовестного приобретения недвижимого имущества гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности на недвижимость по договору с неуправомоченным отчуждателем по законодательству Российской Федерации состоит из следующих юридико-фактических элементов:
государственная регистрация третьего лица в роли управомоченного на дальнейшее владение недвижимого имущества по воле самого собственника;
заключение обязательного договора;
заключение вещного договора добросовестным приобретателем с неуправомоченным отчуждателем;
государственная регистрация правы собственности.
Заключение
В бакалаврской работе уточнено понятие «недвижимого имущества», дана общая характеристика гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество, рассмотрены порядок государственной регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в законодательстве России и возникающие с этим правовые проблемы. В ней содержится анализ отдельных видов гражданско-правовых конструкций приобретения права собственности на недвижимое имущество по российскому законодательству, рассмотрена гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору с собственником, рассмотрен порядок приобретения недвижимого имущества в собственность от неуправомоченного отчуждателя.
На взгляд автора выпускной квалификационной работы выполнены все поставленные задачи, а именно:
исследовано понятие и признаки объектов недвижимого имущества по законодательству Российской Федерации и определено их соотношение;
выявлены сущность и дана классификация юридических конструкций возникновения права собственности на недвижимое имущество, определено в ней место гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору;
выявлены основные элементы юридической конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору с собственником, для чего рассмотрено место и значение в ней вещного договора и государственной регистрации соответствующего права;
исследована структура гражданско-правовой конструкции добросовестного приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору с неуправомоченным отчуждателем;
сопоставлены выявленные элементы юридических конструкций иммобилиарного права России в доктринальном, правоприменительном и нормативном аспектах, выявить их преимущества и недостатки.
Рассмотренный материал в бакалаврской работе позволяет сделать следующие выводы.
.Гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору применительно к праву РФ может быть представлена как существующая в рамках действующего правового регулирования модель, состоящая из последовательности трех основных юридико-фактических элементов: обязательственного договора, в силу которого у отчуждателя возникает обязанность передать недвижимую вещь и право собственности на нее приобретателю (а у последнего - корреспондирующее этой обязанности право); вещного договора, являющегося частью исполнения обязательства и представляющего собой соглашение о переходе соответствующего права; и наконец, государственной регистрации возникновения права собственности.
Правоотношения по поводу приобретения права собственности на недвижимое имущество являются имущественными отношениями, опосредующими перемещение экономических благ.
. Правовая регламентация отношений, связанных с приобретением права собственности на недвижимое имущество, имеет важное социально- политическое значение.
Совершенствование правового регулирования отношений, связанных с приобретением права собственности на недвижимое имущество, способствует вовлечению в экономический оборот объектов недвижимости как средства обеспечения различных обязательств, опосредующих товарообмен, наконец, в большей степени позволяет обеспечить защиту интересов участников этого оборота.
. Современное российское законодательство, направленное на регулирование отношений собственности, не лишено противоречий. Так, нет необходимой четкости в нормативной конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество. Отсутствует ясность и в определении момента возникновения права собственности на недвижимость.
. Отсутствие четкости гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору естественным образом ведет к ее неоднозначной трактовке российскими судами.
. Необходимо констатировать, что, несмотря на довольно большой интерес цивилистики к проблемам приобретения права собственности на недвижимое имущество, ряд вопросов еще требует своего решения. Так, малоизученными в России являются вопросы теории вещного договора и его места в гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество. Не нашли должного отражения в юридической литературе и вопросы т. н. добросовестного приобретения права собственности на недвижимость.
Эти и другие недостатки и противоречия в законодательстве позволяют утверждать о необходимости его дальнейшего совершенствования правотворческой деятельности.
Список использованных источников
Нормативно-правовые акты:
.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-
ФКЗ)//http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/
. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017);
. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)// Документ предоставлен Консультант Плюс //www.consultant.ru
. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 28.03.2017)//Документ предоставлен Консультант Плюс //www.consultant.ru
. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 № 230-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 28.03.2017)//Документ предоставлен Консультант Плюс //www.consultant.ru
. Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // «Российская газета», № 211-212, 30.10.2001.