Указом Президента РФ от 25.12.08 № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (пункт 2 ) функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и его территориальные органы.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 №437 «Министерстве экономического развития Российской Федерации» Минэкономразвития России осуществляет функции по нормативно- правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В российском законодательстве и в юридической литературе под нормативным положением - «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация в соответствии со всеми нормативными документами является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Оспаривать зарегистрированное право на недвижимое имущество можно только в судебном порядке (абз.2 п.1 ст.2 Закона «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В РФ все сведения на недвижимое имущество находятся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. Закона о государственной регистрации). Объект недвижимости - реальная система страницы самого ЕГРП. «В Российской Федерации регистрационная деятельность, справедливо замечает Ю.А.Волочай, отделена как от деятельности по удостоверению сделок, так и от деятельности, связанной с принятием решений по судебным спорам о недвижимости».
Деятельность государственной регистрации осуществляется в регистрационных округах. Согласно Закону о государственной регистрации с абз. 2 п. 1 ст. 9 государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс, объект недвижимости, который располагается на территории более чем на одного регистрационного округа, совершаемые сделки с ним реализовывается федеральным органом в области государственной регистрации. Что касается, иных объектов, то их государственная регистрация реализуется по месту нахождения данного объекта недвижимости, также в пределах регистрационного округа.
Согласно законодательству Российской Федерации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «регистрируются право собственности, права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и другие права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами».
Стоит заметить, что государственная регистрация стеснений выступает в роли регистрации вещных и обязательных прав, которые обременяют другое право. Так, например, согласно п. 2 ст. 558 ГК - договор купли- продажи жилого помещения, п. 2 ст. 609 ГК - договор аренды недвижимости и т.д., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируются со стеснениями.
По законодательству РФ государственная сделка обязательна, при невыполнении данного требования, данная сделка аннулируется: либо признаётся недействительной, либо незаключенной. Более того, по российскому законодательству «регистрируются только договоры, перечень которых определён законом».
Однако в теории и практики есть «противники» государственной регистрации. Ими неоднократно ставился вопрос о неконституционности положений Гражданского кодека РФ, устанавливающих обязательную государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также положений ГК РФ, связывающих государственную регистрацию с действительностью сделки (договора). В юридической литературе довольно часто выдвигаются предложения «полного устранения из закона требования о государственной регистрации сделок с недвижимостью».
По мнению противников государственной регистрации, п.1 ст.165 и п. 3 ст.433 ГК РФ лишают заинтересованных лиц возможности заключить договор на основе свободного волеизъявления и приобрести права и обязанности по сделке без санкции со стороны органа государственной власти, осуществляющего регистрацию договора.
И таким образом, считают «противники» госрегистрации, указанные статьи Гражданского кодекса ограничивают конституционное право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ст.34, ч.1, Конституции РФ), а в том случае, если договор не зарегистрирован, лишают сторону в договоре права на судебную защиту (ст.46, ч.1, Конституции РФ).34
Конституционный Суд утверждает, что государственная регистрация не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина. Высший конституционный надзорный орган страны считает, что государственная регистрация не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность, более того эта государственная регистрация, по его
авторитетному мнению, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.35
В ГК РФ перечисляются обязательные случаи государственной регистрации по отношению к сделкам с недвижимым имуществом. Это случаи. Первый, в случае залога такого имущества, для которого обязательна государственная регистрация (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Второй, в случае уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ). Третий, в случае перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ). Четвертый, в случае продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Пятый, в случае продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Шестой, в случае отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ) Седьмой, в случае аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Восьмой, в случае аренды предприятия независимо от ее срока (п.2 ст. 658 ГК РФ). Девятый, в случае передачи недвижимости, сделки по продаже которой подлежат государственной регистрации, в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).
Обязательной государственной регистрации, согласно п.2 ст.4 Закона, подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения Закона в действие.
Согласно п.1 его ст.4 наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Таким образом, анализ положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в их взаимосвязи позволяет сделать однозначный вывод о том, что применение изложенных норм Закона поставлено в зависимость от характера сделки, т.е. от того, связана ли она с реализацией права собственности (купля-продажа, дарение и др.) либо с ограничением (обременением) этого права (аренда и др.), а также от иных фактических обстоятельств дела (от момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, момента оформления правоустанавливающих документов, от отношения участников сделки к осуществлению государственной регистрации и др.).
Как подчеркивает исследователи, важно учитывать, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет объектов недвижимости осуществляют организации кадастрового и технического учета), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а правоотношений по поводу недвижимости (выделено мною).36
Итак, значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно сформулировать в виде следующих выводов:
Во-первых, государственная регистрация выступает единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Во-вторых, государственная регистрация выступает формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество
В-третьих, только государственная регистрация признается государством в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.
В-четвертых, государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.
Глава 2. Анализ отдельных видов гражданско-правовых конструкций приобретения права собственности на недвижимое имущество по российскому законодательству
.1 Гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору с собственником
Весьма интересен вопрос в Российском законодательстве на понимания и трактовки термин «вещный договор». Мнение большинства основывается, что вещный договор появляется тогда, когда непосредственно зарождается из обязательства, который сопряжен с передачей движимой какой-либо вещи или с государственной регистрацией перехода собственности на недвижимое имущество. Но на практике не всегда так происходит. Бывают случаи, когда право собственности может перейти только после завершения сделки вещного договора. Так к Гражданском кодексе указывается о самой сущности вещного договора в п. 1 ст. 223 ГК РФ: «Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором». То есть, если в договоре имеется фраза, что право собственности на ту или иную вещь переходит в назначенное время и т.п., то это и является вещным договором, где будет предоставлена с обязательной сделкой.
На основании вышеизложенного можно сказать, что вещный договор - это некое соглашение, где говорится о переходе права собственности на вещь, в котором предметом является передаваемое право. Здесь «право» имеется в виду некое абстрактное явление, которое может быть передано именно с помощью этой самой сделки.
Но имеются и противники данной трактовки. С. Г. Шевцов говорит о том, что сама идея вещно-правового соглашения подразумевает повторение мысли о переходе права собственности на ту или иную вещь.
Как бы там ни было, сторонники вещного договора следующим образом трактуют данное определение: - это передача вещи, которая сопряжена с волей сторон на переход права собственности. Д. О. Тузов признаёт, что при признании вещного договора передачи вещи - традиция, так как нельзя говорить о невозможности использования к традиции как к некой сделке норм гражданского законодательства о форме сделки. Так Д. О. Тузов приходит к выводу, что по форме сделок по нормам ГК к традиции, применимы, но факту они не используются. Также он пытается аргументировать, что традиция является ничем иным, как сделкой: «передача вещи имеет правовую направленность; объективно (хотя чаще всего неявно) выражает волю сторон перенести право собственности на вещь и тем самым прекратить обязательство; правовые последствия наступают именно в силу указанной направленности воли и в соответствии с ней»37.
Стоит обратить внимание, что не всегда передача вещи несёт в себе правовую направленность, а также представленный признак не является признаком самой сделки. Также сложно согласиться с автором, что передача вещи - это воля сторон перенести право собственности на вещь выражается в объективности.
«Передача же вещи в соответствующем составе - лишь юридический поступок, с которым закон только в качестве общего правила связывает наступление окончательного правового результата - возникновения права собственности (на движимое имущество!) у приобретателя, т.е. не передача «объективно выражает волю сторон перенести право собственности», а закон связывает с этой передачей переход права собственности»38.
В то время как юридическая среда передачи недвижимости в аспекте приобретения права собственности не обладает отчетливого уяснения ни на практике, ни в теории. Так во многих работах таких авторов, как В. А. Алексеев, К. И. Скловский, В. С. Жабреев, говорят о том, что в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе выражается подход, который отрицает необходимость введения передачи недвижимости в соответствующий приобретательный состав39.
Иной точки зрения придерживается И. В. Аксюк, который замечает, что переход прав собственности на недвижимое имущество осуществляется именно с момента передачи данной вещи. В то время как «государственная регистрация перехода права собственности как специальный порядок осуществления прав на недвижимость, не обладая конститутивным характером, является лишь особым способом введения недвижимого имущества в гражданский оборот»40. Так же С. В. Моргунов правильно заметил, опираясь на ст. 223, ст. 549 и ст. 556 ГК РФ, что получение недвижимого имущества в собственность невозможно представить без передачи этой недвижимости.
Согласно ст. 223 ГК РФ приобретение права собственности на недвижимость допустимо только после передачи. В п. 1 ст. 223 ГК право собственности по договору начинается сразу после её передачи. Таким образом, мы видим, что право собственности на недвижимое имущество начинается с момента регистрации.
Итак, согласно законодательству Российской Федерации: вещный договор должен рассматриваться как договор о переходе права собственности на ту или иную вещь, где предмет - это передаваемое право на ту самую вещь, а не сами действия сторон по передаче вещи. К вещной сделке может также относиться и изменение, и установление, и прекращение.
Субъектом данного соглашения может являться любое лицо. Вещный договор может быть оформлен и устно, и письменно. Именно государственная регистрация имеет такое полномочие, как правоустанавливающее значение, но в некоторых ситуациях оного не имеет.
В гражданско-правовом составе приобретения права собственности на недвижимое имущество юридический факт - государственная регистрация непосредственно его возникновения. В данной проблематике до сих пор не принята единая точка зрения.
По мнению Л. Ф. Лесницкой - государственная регистрация содержит в себе правообразующее значение, так как закон связывает именно момент возникновения прав на недвижимую вещь. А, вот, к примеру, П. В. Крашенинников говорит о том, что государственная регистрация является исключительно по общему правилу правообразующим актом. Имеется и третья точка зрения, так Л. Б. Шейнин отмечает, что государственная регистрация имеет только правоподтверждающее значение. Именно данную трактовку придерживается и разъясняется в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.
Спорный вопрос возникает и в самом российском законодательстве. Согласно п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ права на имущества, которые подлежат государственной регистрации, традиционно возникает именно с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Одновременно с этим, п. 1 ст. 2 Закон о государственной регистрации акт признания и подтверждения возникновения перехода/прекращение прав на недвижимое имущество.
Весьма интересное предложение обосновал В. А. Алексеев, который «поделил» категории на: фактические и юридические права. «Фактическое право существует до регистрации; именно в силу этого оно может быть зарегистрировано, его обладатель может обратиться в суд, если в регистрации его права будет неправомерно отказано, он может оспорить регистрацию права иного лица на данный объект, ссылаясь на наличие у него фактического права. Роль же регистрации в данном случае состоит в признании права государством, в определении момента, с которого право становится действительным для прочих лиц»41. Данную позицию поддерживают разработчики Концепции гражданского законодательства о недвижимом имуществе: «Государственная регистрация, определяя момент возникновения, прекращения, обременения вещного права, в то же время не затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг перед другом; однако для третьих лиц порождаемые этой сделкой права, их переход только с момента государственной регистрации»42.