В литературе предлагает рассмотрение не только этих двух критериев, но и некие дополнения к ним. Например, О. Г. Ломидзе говори, чтобы определить неразрывную связь с землей следует использовать такое понятие, как значительная стоимость самих объектов. А вот, М. В. Абрамова предлагает вместо второго критерия - «невозможность перемещения без соразмерного ущерба назначению имущества» употреблять другой критерий «невозможность изъятия из привычной среды эксплуатации и использования без несоразмерного ущерба назначению»12.
Но данное предложение «не работает» с недвижимым имуществом по природе вещей, более того этот критерий становиться неприменимым, так как при перемещении объекты не изымаются из привычной среды эксплуатации.
То есть мы видим, что главным критерием недвижимости - это установленная связь с землёй. Но на практике, этих критериев оказывается мало, так, вышеизложенный пример, вполне может быть признан недвижимостью.
Безусловно, данная проблема не новая; Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости»13.
Таким образом, на современном этапе развития гражданского права необходимы более конкретные критерии для определения признака неразрывной связи с землей или расшириться представления в законодательстве, что такое недвижимость.
Прежде чем преступить ко второму параграфу, следует определить термин «конструкция», по толковому словарю С. И. Ожегова и Н. Ю. Шведовой: «Конструкция - состав и взаимное расположение частей какого- нибудь построения, сооружения, механизма»14.
Данное толкование хоть и приемлемо в юриспруденции, но как отмечает сам профессор С. С. Алексеев: «в юриспруденции слово «конструкция» понимается в общем в том же самом смысле, что и в технике, в материальном производстве, в инженерном деле, т.е. как типовая схема и принципы действия»15.
Другой профессор, А. Ф. Черданцев, говорит о том, что юридическая конструкция - это как некая идеальная модель для того, чтобы урегулировать правами общественных отношений. Профессор подразделяет их: нормативные и теоретические.
Н. Н. Тарасов трактует, что нормативные юридические конструкции первоначально являются «органическим содержанием» права, в то время как теоретические конструкции могут подвергать рассмотрению как их собственные модели. Таким образом, исследователь делает вывод о том, что легче рассматривать теоретическую конструкцию, как некую копию правовой действительности, как юридическая конструкция поглощает только сущностные признаки правового явления.
Следует обратить внимание, что юридическая конструкция должна основываться на основах действующего законодательства, должна признавать основные общепризнанные постулаты доктрины. Юридическая конструкция должна стремиться вобрать в себя такие качества, как: должна стремиться к внутренней непротиворечивости, а также к простате самой конструкции; иметь универсальность.
Таким образом, можно сказать, что в широком понимании конструкция приобретения права собственности на недвижимое имущество, это «целостная, внутренне непротиворечивая универсальная модель приобретения соответствующего вещного права, находящаяся в единстве с основами действующего законодательства и доктрины»16.
У юридической конструкции приобретения права собственности на недвижимость имеются свои структурные элементы. Они, как правило, имеют свои юридические факты, состав которых соответствует аспекту - основание возникновения права собственности. Данное понятие имеет два вида трактовки: это реальное обстоятельство или его совокупность, связывающий законом наступление юридически существенных результатов; это та самая юридическая конструкция, в сферу которой входят «гражданско- правовая конструкция основания возникновения права собственности».
Для того, чтобы «запустить» процесс возникновения права собственности на недвижимость должен быть вызван рядом юридических факторов. Как отметил О. А. Красавчиков, факты - это незавершённый состав потенциального юридического, они могут раскрыться только «при замкнутой цепи совокупности»17. До тех пор, факты не имеют юридического контекста, потому что они ничего не вызывают.
Исходя из вышеизложенного, отсутствие одного из элементов влечет за собой незавершенный процесс для основания возникновения правоотношения собственности.
Совестно с определением - основание возникновения права собственности, также используется «способ» возникновения права собственности.
Ряд учёных по-разному трактуют данный термин. Наиболее объективное определение - способ - это есть «последовательность, взаиморасположенность определённых юридико-фактических обстоятельств, с которыми закон связывает наступление юридически значимых последствий, имевших место в момент возникновения правоотношения собственности, это его возникновение в динамике: единство юридических фактов, и способа образует основание возникновения права собственности - это структурирующий признак его основания»18.
Таким образом, можно сделать вывод, что структурные элементы юридической конструкции приобретения права собственности на недвижимость и есть юридические факты, которые в свою очередь учитывают понимание способа приобретения права собственности как их определённой последовательности, «гражданско-правовую конструкцию приобретения права собственности на недвижимое имущество можно представить как существующую в рамках действующего правового регулирования модель, состоящую из последовательности юридических фактов, необходимых и достаточных для возникновения права собственности на недвижимое имущество у его приобретателя»19.
Стоит обратить и на классификацию оснований возникновения права собственности. К примеру, К. П. Победоносцев употреблял такой критерий, как наличие преемства «и сообразно этому выделял производные способы приобретения собственности и в историческом смысле предшествующие, но все более уступающие им первоначальные»20.
Традиционно в гражданском праве выделяют следующие критерии: первоначальные и производные. К первому понятию, первоначальный способ приобретения права собственности причисляют, как правило: «создание вещи, переработку, обращение в собственность общедоступных вещей, приобретение права собственности на бесхозяйственное имущество, находку, клад, приобретение права собственности на самовольную постройку»21 и т.п.
К производному способу приобретения права собственности причисляют: «национализацию, приватизацию, приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации и ликвидации, обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам, конфискацию, выкуп недвижимости в связи с изъятием земельного участка, выкуп бесхозяйственно содержимого недвижимого имущества, выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ним, прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать, приобретение права собственности по сделке, в порядке наследования, а также при установлении режима имущества супругов»22.
Но не стоит опираться на данную классификацию, так как она имеет ряд недостатков, так например, в современном юридическом мире нет вещей, не принадлежащих никому, говорит Д. И. Мейер. Некоторые авторы вообще говорят о том, что стоит отказаться от данной классификации, а уделить больше вниманию делению способов приобретения права собственности. Так профессор Е. А. Суханов пишет, что приобретение права собственности подразделяется на общие и специальные. Где специальные - это «например, аренда государственных предприятий, преобразование государственных предприятий в акционерные общества, реквизиция, сбор налогов и пошлин» и другие.
Исходя из вышесказанного, стоит отметить, что по общему правилу основания возникновения права собственности на недвижимость вбирает в себя несколько юридических фактов. Хотя обыденно в юридическом составе приобретения права собственности на недвижимость имеется всего лишь один факт, который доминирует над остальными. З. Д. Иванова замечает, «во всяком фактическом составе имеется главный факт, определяющий получение гражданином соответствующего субъективного права»24. То есть этот доминирующий юридический факт отвечает главному конструктивному элементу модели приобретения права собственности на недвижимое имущество.
О.А. Красавчиков говорит о том, что эта самая главная юридическая модель возникновения права собственности на недвижимость должна быть применена только в качестве методологической основы при классификации гражданско-правовых конструкций возникновения права собственности на недвижимость.
Что касается непосредственно модели приобретения права собственности на недвижимое имущество, то наиболее распространенными являются юридические составы, в котором главный юридический факт - действия людей, которые бывают либо правомерными, либо неправомерными. Последнее это - модели приобретения права собственности, связанные с противоправными действиями.
К правомерным действиям относятся юридические акты(приватизация, национализация, прекращение права собственности на имущество, не принадлежавшее физическим, юридическим лицам, а также муниципальным образованиям) и юридические поступки (например, создание недвижимого имущества, завладение недвижимого имущества).
И последнее: к гражданско-правовым конструкциям приобретения права собственности на недвижимость по сделке необходимо отнести и юридические составы, где базис на сделках по отчуждению имущества, то есть такие сделки, которые связаны со вступлением в члены отвечающего потребительского кооператива.
По российской гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору требуется заключение обязательного договора. «Тем не менее представляется, что поименованные в указанной статье обязательственные договоры не являются основаниями
возникновения права собственности в тесном смысле этого слова, поскольку лишь части правопорождающего юридического состава»25.
А что такое «обязательство»? Д. И. Мейер так определил:
«Обязательством называется юридическое отношение, в котором одному лицу принадлежит право действие другого лица»26. Или, вот, определение Г. Ф. Шершеневич: «такое юридическое отношение, из которого обнаруживается право одного лица на известное действия другого определённого лица»27.
Согласно традиционной доктринальной конструкции обязательства на основании у кредитора завязывается право требования, которое направлено к лицу обязанному, о совершении/несовершении определённых действий, где находится объект обязательства.
Так же не сложилось единое мнение по такому понятию - исполнение. По мнению Г. Ф. Шершеневича, юридический факт, соединяющий получение права собственности, это и есть передача как представление одним лицом другому обладания вещью с намерением перенести право собственности. «Сделка создаёт обязательное отношение, которое влечёт за собою, хотя и не необходимо, вещное отношение вследствие передачи. Силою сделки создаётся обязанность передать, силою передачи переноситься право собственности»28.
Иной точки зрения придерживается Е. А. Флейшиц, «сделка, как передача вещи, всегда совершается для реализации другого, ранее существовавшего между сторонами правоотношения, для исполнения обязательств, возникших из закона, из административного акта, из ранее совершённой сделки»29.
Исходя из вышесказанного, существование вещного договора воспринимается как разновидность распорядительных сделок, сделок исполнения.
Проблему вещного договору затрагивали многие известные ученые: Синайский В. И., Чеговадзе Л., Д. О. Тузов.
Итак, исходя из анализа доступных нам исследований, можно сделать следующие выводы: вещный договор рассматривается как соглашение. Под вещным договором понимается передача имущества, неразрывно связывающая с передачей права собственности на эти вещи, при этом договор уже заключен, но не вещь не передана; «считается, что между заключением договора и возникновением порождаемого им вещного права отсутствует разрыв во времени»30; вещный договор заключается не во исполнение обязательства, а «самим фактом своего создания порождает у контрагента вещное право»31.
Согласно, законодательству, а также доктрине гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимость по договору Российской Федерации необходимо три основные юридико- фактических элемента: непосредственно сам договор, вещный договор и государственная регистрация.
.3 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним по законодательству России и возникающие с этим правовые проблемы
Правовая деятельность по государственной регистрации прав собственности на недвижимость вытекает из сущности самой частной собственности, из возможности управлять ею. В этом случае всегда специалисты вспоминают слова известного российского юриста И.А.Полкровского, который писал, что безусловный учет права собственности должен сочетаться с публичными ( читай - государственными) интересами.
Нам представляется, что современное российское законодательство «учло» совет известного учёного- цивилиста. Созданная нормативно- правовая база считает наш законодатель, что всё связанное с собственностью, с недвижными вещами должно быть под государственным контролем. И это касается, прежде всего, государственной регистрации.
При формировании этой нормативно-правовой базы законодатель руководствовался принципами, которые уже давно определены исследователями - цивилистами. Первый из этих принципов - принцип преемственности, означающий, что права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона (до 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными. Второй принцип -принцип достоверности, устанавливающий особый порядок требований к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. Важный принцип государственной регистрации - принцип гласности и или, как принято говорить у юристов, принцип публичности, согласно которому орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация о государственной регистрации прав не является служебной или коммерческой тайной правообладателей и участников сделок. Конечно, есть исключения - речь идет о ст. 139 ГК РФ, которая устанавливает порядок конфиденциальности той или илнй информации.
Когда говорят о правовой основе становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество, то, естественно, имеют в иду, прежде всего, Основной закон страны - Конституцию Российской Федерации (ч.2 ст.8; ч.1 ст.35; ч.2 ст.35).
В развитии положений Основного закона Российской Федерации - Гражданский кодекс РФ (ст.131) закрепляет обязательность государственной регистрации. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.