Содержание
Введение
Глава 1. Возникновение права собственности на недвижимое имущество по законодательству России
.1 Понятие недвижимого имущества
.2 Общая характеристика гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество
.3 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в законодательстве России и возникающие с этим правовые проблемы
Глава 2. Анализ отдельных видов гражданско-правовых конструкций приобретения права собственности на недвижимое имущество по российскому законодательству
.1 Гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору с собственником
.2 Приобретение недвижимого имущества в собственность от неуправомоченного отчуждателя
Заключение
Список использованных источников
Введение
Актуальность исследования. Недвижимое имущество на протяжении сознательной истории человечества определяло и сегодня определяет и благосостояние того или иного человека, и являлась и является весьма удобным средством инвестирования. С помощью недвижимости люди могли пользоваться её как предметом залога, который в свою очередь знаменовал о некой необходимости правильного правового регулирования.
Недвижимость имеет большое значение и для государства, поскольку, как пишут российские исследователи, «недвижимость для государства - это территория, на которую распространяется его власть, в определенном смысле его юрисдикция». 1
Положение недвижимости в ряду иных объектов гражданского оборота довольно специфическое; эта специфичность проявляется по сравнению с правовой регламентацией оборота большинства движимых вещей». 2
В силу своей высокой стоимости и ликвидности недвижимость считается удобным средством инвестирования граждан и юридических лиц, поэтому крайне необходимо со стороны государства адекватное правововое регулирование. Ибо недостатки регулирования в этой сфере правотношений способны превратить «грандиозный по стоимости» фонд объектов недвижимости в «мертвый капитал и неиспользуемые активы».3
Заметим, современное российское законодательство в указанной сфере не лишено противоречий.
Правоотношение по вопросу приобретения права собственности на недвижимость причисляются к понятию имущественных отношений, которые в свою очередь опосредуют перемещением экономических благ. Так как на недвижимое имущество стоимость довольно высокая, то считается, что недвижимость является вполне удобным средством инвестирования лиц, а также довольно часто недвижимое имущество используется в качестве залога.
«Данные обстоятельства свидетельствуют, пишет Эрнандо де Сото, о необходимости правового регулирования, недостатки которого способны превратить «грандиозный по стоимости» фонд объектов недвижимости в «мёртвый капитал и неиспользуемые активы»»4.
В связи с данным изложением, необходимо сказать, что законодательство Российской Федерации имеет ряд изъянов. Например, в нормативной конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество отсутствует определённая ясность, та же проблема и с правом на имущество, подлежащие государственной регистрации.
Возникает множество вопросов в связи с добросовестным приобретением права собственности по договору с неуправомоченным отчуждателем. Так, данный вид приобретения права собственности в большинстве случаев ориентирован исключительно на движимое имущество, так как имеют связь именно с фактом приобретения и утраты владения недвижимостью.
До сих пор, как нам думается, нет всеобъемлющего представления в законодательстве о нормативной конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество.
Немало важным является, что в гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору отсутствует внятная трактовка, которая впоследствии ведёт к неоднозначному толкованию правоприменительными органами.
Острый вопрос и в квалификации российскими судами объектов недвижимого имущества. То есть необходимо разработать конкретные рекомендации по истолкованию, а также их применению самого законодательства о недвижимости.
Также имеется ряд расплывчатостей в вопросе о том, когда считать возникновение права собственности на недвижимое имущество. Более того в нашем законодательстве вопрос о добросовестном приобретении права собственности по договору с неуправомоченным отчуждателем рассмотрен в полной мере только с движимым имуществом.
То есть мы видим ряд недостатков и даже противоречий в законодательстве Российской Федерации, исходя из данной проблематики, мы имеем множество работ, которые посвящены данной проблемы. Они не только показывают на те или иные недостатки, а также предлагают ряд решений данных вопросов.
Высокий интерес вызван к проблеме - совершенствования правовой регламентации взаимоотношений в структуре оборота недвижимого имущества. Отдельного и особенного внимания будет удостоена проблема изучения вещного договора, также будет рассмотрен вопрос о самом понятии недвижимого имущества, его природа, характеристика, особенности, категории, значении государственной регистрации прав на недвижимость.
Таким образом, видно, что данные проблемы актуальны как никогда.
Объект исследования являются общественные отношения, завязывающиеся в связи с приобретением права собственности на недвижимое имущество по договору, регулируемые законодательством России.
Предметом исследования является гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору (с собственником, и с неуправомоченным отчуждателем), и её основные элементы.
Цель работы заключается в анализе договорных гражданско-правовых конструкций приобретения права собственности на недвижимое имущество по законодательству России; выявлении их основных элементов и специфики.
Для достижения поставленной цели представляется необходимым решение следующих задач:
исследовать понятие и признаки объектов недвижимого имущества, а также определить их соотношение по законодательству Российской Федерации;
выявить сущность и дать классификацию юридических конструкций возникновения права собственности на недвижимое имущество, определить в ней место гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору;
выявить основные элементы юридической конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору с собственником;
определить место и значение в юридической конструкции приобретения права собственности вещного договора и государственной регистрации соответствующего права;
исследовать структуру гражданско-правовой конструкции добросовестного приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору с неуправомоченным отчуждателем.
Методология и теоретическая основа исследования. При написании данной работы были использованы логический и формально-юридический методы, методы сравнительно-правового анализа, юридического конструирования и другие методы научного исследования.
В ходе подготовки настоящей выпускной квалификационной бакалаврской работы её автор опирался на важнейшие законы и нормативно-правовые акты; это - Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья, четвертая) со всеми редакциями, Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // «Российская газета», № 211-212, 30.10.2001, Федеральный закон №122-ФЗ от 21.07.1997«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(редакция закона 122-ФЗ от 03.07.2016 с изменениями, вступившими в силу с 01.01.2017), Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»//СЗ РФ от 29 декабря 2008 г. N 52 (часть I) ст. 6366 и многие другие.
Автор бакалаврской работы опирался в своих рассуждениях на комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», (постатейный), к Гражданскому кодексу Российской Федерации и др.
Теоретическую основу исследования составляют труды таких авторов, как: Абрамова M. В., Аксюк И. В.,Алексеев В. А., Алексеев С. С., Афанасьева И. В., Белов В.А., Брагинский М. И., Волочай Ю. А., Грудцына Л. Ю., Жабреев В. С., Иванова 3. Д., Кияшко В. А.,Кузнецова М. Н.,Победоносцев К. П.,Суханов В. В., Скворцов О. Ю., Скловский К. И., Степанов С. А., Суханов Е. А., Тужилова-Орданская Е. М., Тузов Д. О., Флейшиц Е. А., Шершеневич Г. Ф. и др.
Одни из них занимались вопросами о приобретении права собственности на недвижимое имущество; другие - вопросами о вещных прав, о праве собственности; третьи - в своих работах особое внимание уделяли проблемам правового режима недвижимого имущества и приобретение прав на него.
Констатируя, что по проблемам, рассматриваемым в бакалаврской работе, создан громадный пласт цивилистикой литературы, всё же надо заметить, что вопрос о теории вещного договора и непосредственно его место в гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимость изучен недостаточно. Немного работ в российской юридической литературе, по нашему мнению, и по вопросам добросовестного приобретения права собственности на недвижимое имущество.
Глава 1. Возникновение права собственности на недвижимое имущество по законодательству России
.1 Понятие недвижимого имущества
право собственность недвижимый имущество
Для того чтобы приступить к рассмотрению главных вопросов стоит обратить внимание на ключевые понятия. И один из них - понятие недвижимого имущества. Как это понятие определяется в нашем Гражданском кодексе? Понятие недвижимого имущества по ГК РФ п. 1 ст. 130 трактуется следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»5.
Профессор С. А. Степанов отмечает, «российский гражданский закон остался верен традиционному подходу к определению недвижимых вещей по природе… и недвижимых вещей по закону».6
Но данное определение не учитывает такие недвижимые имущества, как: асфальтовое покрытие, автомобильные дороги, тротуары, железобетонные заборы, бетонированные площадки, железнодорожные пути, их части, пляжи как гидротехнические сооружения, водонапорные башни и другие. Хотя данные объекты в судебной практике причисляются как раз к объектам недвижимого имущества, отмечает Ю. А. Волочай в своей монографии «Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии».
Та же проблема относиться к искусственно созданным территориям, таким, как - созданный участок суши на водной поверхности. Так, они могут быть зарегистрированы как гидротехническое сооружение или как искусственный остров, который впоследствии будет признан земельным участком.
Весьма трудно разобраться в правовом регулировании отношений, которые непосредственно связаны с недвижимым имуществом, но на это имеются две важные проблемы: «1) размытость критериев разделения имущества на движимое и недвижимое и 2) отсутствие четкого понимания смысла и назначения процедур государственной регистрации прав»7.
То есть уже на стадии определения понятия «недвижимость», возникает ряд вопросов, которые тесно связаны с проблемами государственной регистрации. К. И. Скловский, пишет: «Если в силу ст. 219 ГК право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации, то до сих пор соответствующий объект невозможно считать недвижимостью»8.
Немного по-другому считают Е. Б. Козлова и Е. А. Копыстырский, Л. В. Лапач, Е. Ю. Ширинская. Данные авторы уверяют, что, так как это объект именно гражданских прав, соответственно земельный участок будет являться недвижимостью сразу после кадастрового учёта.
«Думается всё же, пишет С. А. Степанов, что объекты, удовлетворяющие признаками недвижимости, в силу одного лишь этого факта являются недвижимыми (другое дело, что собственник в данном случае с точки зрения формального регистрационного права является ограниченным в праве распоряжения этим объектом)»9.
Согласно законодательству РФ к недвижимости относятся следующие объекты, прямо перечисленные в определении, т.е. является земельным участком, участком недр, или объект, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Но как, мы заметили ранее, по этим двум критерием мы не можем отнести вышесказанные примеры. Нет и конкретных определений в законодательстве, что такое здание, объект незавершенного строительства и т.д. То есть, к примеру, объект незавершенного строительства может вполне спокойно именоваться - сооружением. Кроме того, в нашем мире развитие современной технологии растёт с молниеносной скоростью. Так, сейчас, можно без какого-либо ущерба «переносить» один и тот же объект в любое другое местоположение.
Из этого можно сделать вывод, что объект может быть признан недвижимостью, если это земельный участок или участок недр без установления каких-либо признаков. Все другие объекты, независимо от их именований, должны быть непосредственно связанны с землёй, чтобы их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.
Данный вопрос перед собой ставил и С.А. Степанов, который пишет:
«При самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б) определение единого, абстрактного принципа (критерия), основанного на определенной связи с землей, отнесения иных, не охваченных перечнем объектов, к недвижимости».
Что касается объектов, которые прочно связанны с землёй, перемещение которых невозможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению, то в законе имеется уже два критерия, которые выделяют данную недвижимость среди совершенно других объектов. Эти два критерия имеют следующую специфику:
прочная связь с землёй;
невозможность её перемещения без причинения несоразмерного ущерба их назначению.
Данные критерии, во-первых, носят исключительно оценочный характер, а, во-вторых, критерии близко взаимосвязаны друг с другом. Это предположение рассматривалось не один учёным, так многие из них занимались данной проблематикой: С. А. Степанов, М. В. Абрамова, А. Р. Кирсанов.
Следует помнить, что современные технологии позволяют в считанные дни перенести то или иное здания без какого-либо ущерба, данное замечание подчеркивается многими современными правоведами. «Тем не менее, следует заметить, что сам законодатель отнюдь не исключает возможности перемещения подобных объектов, коль скоро им делается оговорка о несоразмерном ущербе назначению недвижимых вещей именно при их перемещении. Вместе с этим представляется, что указанный критерий следует трактовать также и в аспектах нецелесообразности, в том числе экономической, наличие риска разрушения недвижимой вещи в результате её перемещения».