• объектом могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учёт
• при заключении данного договора продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях данного земельного участка. Если предоставлена ложная информация, можно расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.
Ст. 8 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» содержит требования к заключению договора купли-продажи земельных участков из земель с/х назначения:
• При продаже земельных участков из земель с/х назначения субъект РФ или в случае, установленном законом субъекта РФ, орган муниципального образования имеет преимущественное право покупки земельного участка по цене, за которую он продаётся
• Продавец такого участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган гос. власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и иных существенных условий. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. С этого момента исчисляется срок.
• Если субъект откажется от покупки либо не уведомит продавца о своём намерении приобрести земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, то продавец в течение одного года имеет право продать земельный участок иным лицам по цене, которая была указано в извещении.
• Если продавец снижает цену, то все требования ст. 8 должны снова быть включены в действие.
• Если в течение года продавец не реализовал земельный участок, то он
1) использует его сам либо
2) снижает цену и снова выполняет все требования ст.8 ФЗ.
Основания прекращения права собственности на землю:
1. отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам
2. выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст.279 ГК). Например: для разработки месторождений, постройки необходимых дорог. Ст.49 ЗК РФ.
3. добровольный отказ собственника от своего земельного участка с передачей его в государственную собственность
4. невыкуп по закладной земельного участка, заложенного в банке
5. изъятие земельного участка, который используется не по целевому назначению (ст.284 ГК РФ)
6. реквизиция земельного участка (ст.51 ЗК РФ). Реквизиция возможна в случае стихийных бедствий, эпидемий, аварий и при иных обстоятельствах, которые носят чрезвычайный характер. Реквизиция м.б. 1) постоянной (когда собственнику уже не вернут изъятое у него имущество) или 2) временной. Реквизиция проводится в целях защиты жизненно-важных интересов граждан.
7. конфискация земельных участков (возможна за совершенные правонарушения)
Рынок земли
В период развития и действия советского законодательства о земельном рынке речи не могло быть, т.к. земля находилась в государственной собственности.
Россия стала самостоятельным государством и встала на путь формирования рыночных отношений => происходит формирование нового российского законодательства (в том числе и земельного), которое направлено на обеспечение формирования рыночных отношений (в том числе и в земельной сфере). Земля признана имуществом. Земля (в том числе и с/х назначения) включена в оборот. С принятием нового Земельного кодекса и ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» начинает формироваться рынок земли. Должен быть сформирован цивилизованный рынок земли. Для формирования рынка земли необходима прочная правовая база, хороший правовой фундамент.
До принятия нового ЗК сделки с землёй уже совершались, но при отсутствии специального закона (каким является ЗК) формировать рынок земли было трудно. Правовой вакуум (образовавшийся после отмены Указом Президента большинства статей ЗК РСФСР 1991 г.) заполнялся актами субъектов федерации и указами Президента. Законы субъектов нередко противоречили федеральному законодательству и даже Конституции.
С принятием ЗК 2001 г. проблема стала решаться. ЗК требовал принятия новых законов.
Проблемы:
1) до сих пор нет закона об оценке земли. При проведении земельной реформы реформаторы не оценили имеющиеся ресурсы. В других странах такая оценка была произведена.
2) отсутствие системы земельно-крестьянских банков. Эта проблема была поставлена и взята на контроль в федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы».
3) купля-продажа
• Кто и сколько может купить земельных ресурсов?
Минимальные пределы земельных участков обозначены в ФЗ «Об обороте земель с/х
назначения», остальное отдано для решения субъектам федерации.
• Как приобретённые земли будут использоваться?
Не должно быть самовольного изменения целевого назначения земель.
4) залог земельных участков и земель с/х назначения. Проблема: как выкупить заложенные земли при отсутствии достаточного финансирования. Здесь земельно-крестьянские банки сыграли бы свою положительную роль.
От различных регионов поступает различная информация. С введением в действия ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» наблюдалась «земельная лихорадка»: скупали земельные паи крестьян (5 гектаров) по 1000 руб. за гектар. Так было продано 40 тыс. с/х угодий. Только вмешательство гос. органов остановило этот процесс.
Губернатор Краснодарского края Ткачёв отмечал, что особых проявлений «земельной лихорадки» у них отмечено не было. Там действуют крупные с/х предприятия, производящие 80% всей продукции. Вся земля разделена на паи. Более 3 млн. гектаров, т.е. 2/3 всех земель находятся в руках крестьян, которые имеют право на отчуждение своего пая.
Право преимущественной покупки
Право преимущественной покупки предоставлено субъектам федерации и, если такое положение закреплено в законодательстве субъекта, - органам местного самоуправления.
Регион (субъект федерации) не может воспользоваться этим правом в полном объёме из-за ограниченности финансовых ресурсов. Например, выкуп в краевую собственность 1% кубанской пашни обошёлся бы в 1 млрд. рублей. Субъектам остаётся один выход - покупать только лучшие, элитные земли (участки).
Губернатор Самарской области считает право преимущественной покупки земель определённым барьером на пути формирования цивилизованного земельного рынка. Т.к. бюджет субъекта федерации ограничен. В законе Самарской области «Об обороте земель с/х назначения» (во многих субъектах уже приняты такие законы) они отказались от права преимущественной покупки земель, а также установили верхнюю предельную норму покупки земель одним лицом - не более 30%.
Вывод: в 1/3 субъектов федерации приняты свои законы «Об обороте земель с/х назначения». Российское государство ещё не полностью готово к формированию рынка земли.
Установлены следующие цены:
Неделимый Делимый
Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Нормирование землепользования Ст.ЗЗ ЗК РФ («Нормы предоставления земельных участков»):
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
2. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для целей, предусмотренных правилами пункта 1 настоящей статьи, устанавливаются:
федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности
законами субъектов Российской Федерации - из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;
нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований. Билет 25.Пользование землей.
Право пользования землёй - один из центральных правовых институтов земельного права. Это объясняется тем, что именно в процессе землепользования происходит извлечение полезных свойств земли как всеобщего предмета труда и как главного средства производства в сельском хозяйстве.
Значение данного института состоит в том, что в нём заложены базовые положения, на основе которых строятся иные виды землепользования, формируются правовые режимы отдельных категорий земель.
Триединая роль земли подчёркивает тесную связь права пользования землёй с другими институтами (например: с гос. управлением землёй. Возможна ситуация, когда прежде чем предоставить землю одному субъекту, её нужно сначала изъять у другого. Надо обеспечить контроль за использованием земель).
Институт права землепользования тесно связан с недро-лесо-водопользованием, т.к. все эти ресурсы составляют единый природный комплекс, в котором земля занимает ведущее положение.
Право землепользования - это система норм, устанавливающих основания возникновения и прекращения права пользования землёй, права и обязанности землепользователей в целях наиболее рационального использования и охраны земель, сохранения и улучшения природной среды.
Субъекты права пользования землёй
граждане и их объединения
юридические лица
иностранные граждане и иностранные юр.
лица без гражданства
Все они имеют право на том или ином титуле пользоваться земельными ресурсами РФ.
Объекты права пользовать землёй
Общим объектом права пользования землёй является Земельный фонд РФ и его составные части (категории). Об этом говорит ст.7 ЗК.
В узком смысле: объектом субъективного права пользования землёй является индивидуализированный земельный участок с выделением его в натуре, определением границ землепользования и с выдачей документа, удостоверяющего право пользования данным участком.
Виды землепользования
1) по целевому назначению:
землепользование для ведения с/х производства
для градостроительных и иных нужд
2) по субъектам:
• в Краснодарском крае 45 тыс. рублей за гектар
• Подмосковье - 33 тыс.
• Ставропольский край - 25 тыс. " Приморье- 10-20 тыс.
• Якутия и Камчатка - 5 тыс.
1. Общие понятия права пользования землёй: субъекты, объекты и виды права пользования землёй
2. Принципы права пользования землёй
3. Содержание права пользования землёй
4. Основания возникновения и прекращения права пользования землёй
5. Правовое регулирование платы за землю
6. Возмещение убытков собственникам, землевладельцам, землепользователям, арендаторам.
Право пользования землёй - один из центральных правовых институтов земельного права. Это объясняется тем, что именно в процессе землепользования происходит извлечение полезных свойств земли как всеобщего предмета труда и как главного средства производства в сельском хозяйстве.
Значение данного института состоит в том, что в нём заложены базовые положения, на основе которых строятся иные виды землепользования, формируются правовые режимы отдельных категорий земель.
Триединая роль земли подчёркивает тесную связь права пользования землёй с другими институтами (например: с гос. управлением землёй. Возможна ситуация, когда прежде чем предоставить землю одному субъекту, её нужно сначала изъять у другого. Надо обеспечить контроль за использованием земель).
Институт права землепользования тесно связан с недро-лесо-водопользованием, т.к. все эти ресурсы составляют единый природный комплекс, в котором земля занимает ведущее положение.
При размещении различных объектов раньше учитывался только экономический интерес государства. Однако следует учитывать и возможный ущерб окружающей среде. Должен быть учтён экологический фактор, экологические требования. Долгое время нарушалось экологическое равновесие в природе, что повлекло негативные последствия (в том числе отразилось на здоровье людей). Современное земельное законодательство пронизывается экологическими требованиями. В настоящее время идёт процесс экологизации законодательства. Об этом говорят ст.1, 13, 14 и др. ЗК и требования ст.9, 36 и др. Конституции.
Право землепользования - это система норм, устанавливающих основания возникновения и прекращения права пользования землёй, права и обязанности землепользователей в целях наиболее рационального использования и охраны земель, сохранения и улучшения природной среды.
(Под землепользователями в данном случае понимаются все: собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы).
Субъекты права пользования землёй
граждане и их объединения
юридические лица
иностранные граждане и иностранные юр.
лица без гражданства
Все они имеют право на том или ином титуле пользоваться земельными ресурсами РФ.
Объекты права пользовать землёй
Общим объектом права пользования землёй является Земельный фонд РФ и его составные части (категории). Об этом говорит ст.7 ЗК.
В узком смысле: объектом субъективного права пользования землёй является индивидуализированный земельный участок с выделением его в натуре, определением границ землепользования и с выдачей документа, удостоверяющего право пользования данным участком.
Понятие земельного участка
Ст.8 закона Свердловской области №40-ОЗ:
Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус (режим) и другие характеристики, отражаемые в земельном кадастре и документах государственной регистрации.
4.2 Ст.6 ЗК РФ: Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.