Право собственности на землю - это важный правовой институт земельного права.
Отношения, складывающиеся по поводу права собственности на землю, являются важной частью земельных правоотношений.
В настоящее время роль гражданского законодательства возрастает. Однако земельное право не растворяется в гражданском.
Раньше была одна форма собственности - государственная, и один субъект права собственности на землю - государство.
Земля была национализирована и обращена в собственность государства.
Все сделки с землёй запрещались. С 90-х гг. XX в. начались дискуссии о частной собственности на землю (в законе «О земельной реформе», на съездах народных депутатов). Пошёл процесс формирования и развития форм собственности (в том числе и на землю).
Ст.ЗЗК РСФСР 1991 г. закрепляла определённые формы собственности на землю:
1) государственная
2) частная
3) колхозно-кооперативная
4) коллективно-долевая
Коллективно-долевая форма собственности По сути она относится к частной форме собственности.
Колхозно-кооперативная форма собственности на землю
Советскому законодательству была известна колхозно-кооперативная форма собственности, но не на землю, а на имущество и другие средства производства, принадлежащие артелям, колхозам и т.д.
Почему закреплена эта форма собственности? ЗК РСФСР был принят в 1991 года, а указ Президента РФ, по которому предписано начать процесс реорганизации колхозов и совхозов, датируется 27 декабря 1991 г.
Закрепляя формы собственности, законодатель принял компромиссный вариант.
Ст.9 Конституции РФ закрепляет несколько форм собственности:
1) государственная собственность
2) частная
3) муниципальная
Этот перечень открытый. Говорится о возможности появления новых форм собственности (в том числе и на землю).
Частная форма собственности на землю
Высказывались предположения о том, что введения этой формы позволит заполнить рынок.
Для действования определённых форм хозяйствования на земле должны быть соответствующие хозяйственно-экономические условия.
При введении НЭПа крестьянам была дана некоторая экономическая, хозяйственная свобода, «отдушина». Благодаря этому рынок был заполнен недорогой продукцией в кратчайшие сроки. Земля уже была в государственной собственности. Потом началась коллективизация: крестьян в массовом порядке отправили в с/х артели. Проблемы:
1) все предписания артелям направлялись сверху (часто, людьми, не имеющими специальных знаний в этой области)
2) доходы распределялись между работниками по трудодням, а не по результату.
Проведение сплошной коллективизации привело к противоположному от ожидаемого результату.
Форма собственности - государственная.
Сочетание государственной и частной форм собственности должно было дать положительный результат.
Частная форма собственности на землю закреплена:
в ЗК РФ (гл. III «Собственность на землю». Ст. 15 «Собственность на землю граждан и юридических лиц»)
в ст.36 Конституции РФ закреплено основное право граждан на получение в частную собственность земельных участков.
в ст. 17 закона Свердловской области от 29.12.95 г. № 40-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области".
Не передаются в частную форму собственности:
земельные участки, занятые объектами историко-культурного наследия;
земельные участки, занятые государственными природными заповедниками, национальными и природными парками, государственными природными заказниками, памятниками природы, дендрологическими парками, ботаническими садами и другими особо охраняемыми природными территориями;
земельные участки, находящиеся в границах курортов, санаториев и других лечебно-оздоровительных учреждений;
земли общего пользования в поселениях (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие территории и акватории).
С долевой формой собственности связывается определение доли каждого участника. Доли будут равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением между всеми участниками долевой собственности. С долевой формой собственности связывается также и право преимущественной покупки - оно принадлежит участникам соглашения. Распоряжение земельным участком, находящимся в частной собственности, осуществляется по соглашению участников либо по решению суда. Выводы:
1) с учётом исторических традиций в России фактически была ограничена частная собственность на землю
2) купля-продажа земельных ресурсов в целом может быть оценена как положительное явление. Однако нужно создать надлежащие экономические условия разумного хозяйствования на земле. В настоящее время 4 млн. гектаров плодородных земель не обрабатываются должным образом.
3) при частной форме собственности на землю собственники свободно владеют, пользуются и распоряжаются землёй. Однако свобода предполагает строгое соблюдение целевого назначения земель в рамках законодательства.
Государственная форма собственности на землю
Государственная форма собственности на землю предусмотрена:
в ст.16, 17 3К РФ
в ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (от 17.07.01 г. № 101-ФЗ) на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность).
Согласно ст. 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан и их объединений, юридических лиц либо в муниципальной собственности.
Федеральные земли определяются в процессе их разграничения с иными (т.е. находящимися в иной форме собственности) земельными участками. При этом обязательно учитывается общегосударственный интерес.
К федеральным землям относятся земельные участки:
• необходимые для нужд обороны
• занятые космическими системами
• занятые объектами ядерной энергетики
• занятые федеральным железнодорожным транспортом
• на которых расположены курортные зоны
• на которых расположены заповедники.
Порядок отнесения земель к федеральным, их разграничения с землями субъектов федерации определяется ФЗ «О разграничении...»
Земли, находящиеся в государственной собственности, могут передаваться в муниципальную собственность, а также гражданам и юридическим лицам (для строительства, занятия с/х производством и иных целей).
Муниципальная форма собственности на землю
Согласно ст.1 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 28.09.95 г. № 154-ФЗ: муниципальная собственность - это собственность муниципального образования.
Муниципальная собственность - это земли, находящиеся в ведении муниципальных образований. По общему правилу: земли, находящиеся в пределах черты муниципального образования (не все), могут составить муниципальную форму собственности. На территории муниципального образования могут находиться земли федерального значения, земельные участки граждан и юридических лиц.
В муниципальную собственность могут быть приобретены земли с аукциона, а также возможна передача земельных участков для развития МО (даже если эти земли не входят в черту МО - в этом случае граница как бы «отодвинется»).
На землях, относящихся к муниципальной собственности, находятся: объекты муниципального значения (школы, больницы, детские дошкольные учреждения, муниципальное жильё и т.п.) дороги, подъезды, площади (т.е. земли общего пользования).
Земли, находящиеся в муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в аренду или на других основаниях.
Все вопросы, связанные с муниципальной формой собственности, решают органы местного самоуправления.
См. ст.19 ЗК РФ.
По сравнению с советским временем в этом вопросе произошли серьёзные изменения.
Новый Земельный кодекс (ст. 15 - 19) называет следующих субъектов:
1) граждане
2) юридические лица
3) РФ
4) субъекты в составе РФ
5) муниципальные образования.
Ст.36 Конституции называет в качестве субъекта также объединения граждан.
Отдельная проблема: иностранные граждане, апатриды и иностранные юридические лица. До принятия нового ЗК эта проблема была дискуссионной. Сегодня иностранные граждане, апатриды и иностранные юр. лица могут быть субъектами права собственности на землю. П.2 ст.5 ЗК РФ предусматривает права лиц указанных категорий на приобретение в собственность земельных участков, которые определяются в соответствии с ЗК, федеральными законами. Конкретизация п.2 ст.5 ЗК РФ дана в п.9 ст.36 ЗК РФ: в случае, если лица указанных категорий являются собственниками зданий, строений, сооружений, они имеют право на приобретение земельных участков в собственность (в порядке, установленном ст.36 ЗК, и в соответствии с п.2 ст.5, п.З ст.15, пп.4, 5 ст.38 ЗК). Согласно ст.28 ЗК РФ лицам указанных категорий земельные участки предоставляются в собственность только за плату.
Согласно ст.15 ЗК РФ лица указанных категорий не могут обладать земельными участками, которые находятся на приграничных территориях. Перечень таких участков должен определяться указом Президента РФ. В настоящее время проект такого Указа уже готовится.
Согласно ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.02 г. № Ю1-ФЗ
- иностранные граждане
- иностранные юридические лица
- лица без гражданства
- юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов - могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (но не на титуле права собственности).
Правовой основой для решения вопроса о субъектном составе права собственности на землю являются ст.ст.35, 36 Конституции РФ.
Статья 35
1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
4. Право наследования гарантируется.
Статья 36
1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Субъекты государственной собственности:
РФ
субъекты в составе РФ.
Субъекты муниципальной собственности - органы местного самоуправления. Право собственности на землю возникает по следующим основаниям:
1) передача земли государством в иные формы собственности:
за плату
бесплатно (гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, фермерского хозяйства)
2) дарение (гл.17 ПС РФ)
3) переход земельного участка по наследству
4) купля-продажа земельных участков.
Ст.37 ЗК РФ устанавливает особенности купли-продажи земельных участков:
• объектом могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учёт
• при заключении данного договора продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях данного земельного участка. Если предоставлена ложная информация, можно расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.
Ст. 8 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» содержит требования к заключению договора купли-продажи земельных участков из земель с/х назначения:
• При продаже земельных участков из земель с/х назначения субъект РФ или в случае, установленном законом субъекта РФ, орган муниципального образования имеет преимущественное право покупки земельного участка по цене, за которую он продаётся
• Продавец такого участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган гос. власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и иных существенных условий. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. С этого момента исчисляется срок.
• Если субъект откажется от покупки либо не уведомит продавца о своём намерении приобрести земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, то продавец в течение одного года имеет право продать земельный участок иным лицам по цене, которая была указано в извещении.
• Если продавец снижает цену, то все требования ст. 8 должны снова быть включены в действие.
• Если в течение года продавец не реализовал земельный участок, то он
1) использует его сам либо
2) снижает цену и снова выполняет все требования ст.8 ФЗ.
Основания прекращения права собственности на землю:
1. отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам
2. выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст.279 ГК). Например: для разработки месторождений, постройки необходимых дорог. Ст.49 ЗК РФ.
3. добровольный отказ собственника от своего земельного участка с передачей его в государственную собственность
4. невыкуп по закладной земельного участка, заложенного в банке
5. изъятие земельного участка, который используется не по целевому назначению (ст.284 ГК РФ)
6. реквизиция земельного участка (ст.51 ЗК РФ). Реквизиция возможна в случае стихийных бедствий, эпидемий, аварий и при иных обстоятельствах, которые носят чрезвычайный характер. Реквизиция м.б. 1) постоянной (когда собственнику уже не вернут изъятое у него имущество) или 2) временной. Реквизиция проводится в целях защиты жизненно-важных интересов граждан.
7. конфискация земельных участков (возможна за совершенные правонарушения)