Материал: 3692
16
древесины на корню, суммы платежей, расходов на лесовосстановительные работы и части расходов на содержание лесохозяйственного аппарата.
Дифференциальная рента рассчитывается как разность между чистым доходом и средним чистым доходом. Если ее величина > 1, то соблюдается условие эффективного использования лесных ресурсов.
Задание 2 На основании исходных данных и расчетов, приведенных в задании 1, про-
анализировать, как повлияет на дифференциальную ренту:
1.Уменьшение расстояния вывозки древесины;
2.Увеличение налогов, включаемых в себестоимость;
3.Изменение состава насаждения - 8Д2Б;
4.Уменьшение бонитета насаждения;
5.Снижение среднего объема хлыст на лесном участке;
6.Сокращение затрат на содержание лесохозяйственного аппарата;
7.Высокий спрос на древесину;
8.Повышение лесистости региона.
Задание 3 Рассчитать доходным подходом (метод дисконтирования доходов) стои-
мость офисного здания площадью 500 м2 . Ставка дисконта – 25 %. Офис сдается в аренду на 5 лет, стоимость аренды – 500 р. / м2 в год. Доля неиспользуемой площади – 5%.
Кроме арендной платы от объекта может быть получен дополнительный ежегодный доход:
-плата за пользование автостоянкой – 3 т. р.;
-плата от торговых точек – 5 т. р.;
-плата за использование средств связи – 2 т. р. Расходы по эксплуатации объекта недвижимости:
-страхование имущества от пожара – 25 т. р.;
-амортизационные отчисления – 30 т. р.;
-заработная плата персонала – 16 т.р.;
-социальное страхование – 26 % от фонда заработной платы;
-транспортные расходы – 10 т. р.;
-банковские платежи – 15 т. р.;
-резервы на замену сантехнического оборудования и мебели – 16 т.р.
-прочие расходы – 25 т. р.
Методические указания по выполнению задания 3
1.Определяем ежегодный потенциальный валовой доход от аренды офиса.
2.Устанавливаем убытки от недозагрузки помещений.
3.Определяем действительный валовой доход от аренды офиса (п.1 – п.2).
4.Определяем ежегодный действительный валовой доход от всех видов деятельности.
17
5. Рассчитываем ежегодные расходы по эксплуатации объекта недвижимо-
сти.
6.Находим валовую прибыль (п.4 – п.5).
7.Рассчитываем чистую прибыль (п.6 – налог на прибыль).
8.Определяем чистый операционный доход (ЧОД) как сумму чистой прибыли и амортизационных отчислений.
7.Стоимость офисного здания (С) рассчитываем по формуле
|
T |
ЧОДt |
|
|
|
|||
С |
|
|
, |
(2) |
||||
|
|
|
n |
t |
||||
|
t 1 |
1 |
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
100 |
|
|
|
|||
где t – интервал времени (год); Т – срок аренды;
n – ставка дисконта, %.
Практическая работа № 14 Особенности ипотечного кредитования в России и зарубежных странах
Вопросы для обсуждения:
1.Что такое ипотечный кредит и кем он выдается?
2.Каковы правила удовлетворения требования кредитора, обеспеченного ипотекой, в случае неисполнения должником своего обязательства?
3.Почему при покупке недвижимости целесообразно использовать ипотечный кредит?
4.Что такое ипотечный кредит и каковы его основные виды?
5.Какие особые условия кредитного договора должны анализироваться оценщиком?
6.В чем заключаются особенности ипотечного кредитования в России и зарубежных странах?
7.Как отразился финансовый кризис на условиях ипотечного кредитования в России и зарубежных странах?
Задание 1 Ипотечный кредит в сумме 500 т. р. выдан на 30 лет под 9% годовых с
ежемесячным погашением. Рассчитать на конец 20-го года величину погашенного долга, уплаченных процентов и остаток долга.
Задание 2 Для покупки объекта недвижимости была получена ссуда в размере 3000 т. р.
сроком на 2 года под 15 % годовых. Составить план погашения ссуды на 1-й квартал 1-го года.
18
Практическая работа №15 Пути повышения технико-экономической эффективности объектов
жилищно-гражданского назначения. Промежуточное тестирование
Работа по времени делится на две части. Первая часть состоит в проверке самостоятельной работы студентов по названной теме, для изучения которой можно использовать периодические издания лесохозяйственного и лесопромышленного профиля, сведения из Интернета.
Вторая часть предназначена для проверки знаний студентов по пройденному материалу и служит основанием для проведения первой аттестации.
Тестирование может быть заменено эссе – письменной работой по пройденному курсу. В эссе должны быть максимально отражены изученные вопросы курса в логической последовательности (как в сочинении).
Примерная тема эссе «Перспективы использования различных подходов
иметодов к оценке недвижимости на предприятиях лесного комплекса».
IIСитуационные задачи
1.Есть много способов найти покупателя или продавца объекта недвижимости: просматривать объявления в газетах, специальных бюллетенях, рекламных листках, самому дать объявление, обратиться к помощи друзей и знакомых, воспользоваться услугами риэлтерской фирмы и т.д. Какой путь вернее приведет к цели?
2.Как убедиться, что фирма, куда вы собираетесь обратиться, надежная?
3.Существуют ли какие-нибудь объективные методы оценки недвижимости?
4.Вы запросили за земельный участок вполне разумную и реальную цену, однако представитель риэлтерской фирмы принялся убеждать вас, что она завышена. Можно ли ему доверять в этом вопросе?
5.Квартира, которую вам показали, находится в очень запущенном состоянии, а просят за нее довольно много. Почему вас уверяют, что она стоит этих денег?
6.Вы хотите продать свою четырех - комнатную квартиру и купить на эти деньги две двухкомнатные такой же общей жилой площади. Считается, что это нереально. Почему?
7.Существуют ли сроки от начала до полного завершения сделки с недвижимостью?
8.Вы договорились с владельцем квартиры насчет ее покупки. Он попросил дать ему задаток, но вы сомневаетесь: может появиться вариант лучше. И не случится так, что, получив аванс, партнер продаст квартиру другому?
9.В каких случаях для осуществления сделки с недвижимостью требуется согласие членов семьи?
10.Вы оформляете договор купли - продажи объекта недвижимости. Какие документы для этого потребуются?
19
11.Договор купли – продажи подписан, заверен у нотариуса. Когда можно переехать в новую квартиру?
12.Какие могут встретиться сложности при оформлении прописки в приобретенной квартире? Как убедиться в том, что нет лиц, не участвующих в обмене, купле – продаже, но имеющих право претендовать на часть имущества?
13.Каким образом можно обеспечить безопасность выплаты и получения денег при купле – продаже недвижимости?
14.Возможно ли осуществить расчеты по сделкам с недвижимостью в иностранной валюте, если оценка обычно приводится в валюте?
15.Вы хотите избежать выплат налогов в бюджет при оформлении сделок с недвижимостью. Какие уловки являются прямым нарушением законодательства?
16.Какие условия и порядок расторжения сделок с недвижимостью? На каком этапе это уже невозможно?
17.Куда обращаться за разрешением спора, возникшего в связи с куплей или продажей недвижимости?
18.Вам срочно необходима крупная сумма. Можете ли вы ее получить под залог своей квартиры? Как это сделать?
19.Могут ли вас с семьей выселить из квартиры, если я, взяв ссуду под залог, не смогу вовремя рассчитаться?
20.Ваша фирма снимала помещение у одной организации, которая как оказалось, не имела права сдавать его в аренду. Вас в буквальном смысле выставляют на улицу. Что вам следовало сделать, чтобы не допустить этого?
21.Фирма-посредник требует внести довольно крупную сумму в залог только за предоставление адресов арендодателей. Если ни один из объектов не подойдет, залог за вычетом 10 % суммы обещают вернуть. Соглашаться ли на эти условия?
22.Можно ли сдать снятое в аренду помещение в субаренду? 23.В каких случаях договор аренды надо заверять у нотариуса?
24.Вы арендовали помещение под склад, на потом здесь же открыли оптовый магазин. Имеет ли право арендодатель расторгнуть на этом основании договор аренды?
25.Имеет ли право арендодатель требовать повышения арендной платы сверх предусмотренного договором размера под предлогом, что темпы роста инфляции оказались выше, чем предполагалось?
20
IIIПеречень базовых вопросов к экзамену
1.Движимое и недвижимое имущество. Состав (объекты) недвижимости.
2.Краткая характеристика объектов недвижимости.
3.Лесной фонд России как объект недвижимости. Категории земель лесного фонда.
4.Характеристика земельного участка. Виды собственности на землю.
5.Сервитут. Земельный кадастр.
6.Сделки с землей.
7.Жилой и нежилой фонды. Виды собственности.
8.Сделки с жилыми и нежилыми помещениями.
9.Процесс регистрации прав на объекты недвижимости.
10.Классификация объектов недвижимости в зависимости от происхождения, назначения.
11.Классификация объектов недвижимости в зависимости от масштаба и готовности к использованию.
12.Зарубежная методика классификации объектов недвижимости.
13.Понятие инвестиций. Финансовый (инвестиционный) рынок.
14.Финансовые активы и их классификация по видам, группам.
15.Функции современного финансового рынка.
16.Емкость и конъюнктура финансового рынка, определяющие их факторы.
17.Особенности рынка недвижимости.
18.Субъекты рынка недвижимости.
19.Понятие сделки, виды операций (сделки) с объектами недвижимости.
20.Особенности купли – продажи объектов недвижимости.
21.Рента, как вид сделки с объектом недвижимости
22.Аренда, как вид сделки с объектом недвижимости
23.Аренда лесного участка (порядок предоставления, договор аренды).
24.Купля-продажа лесных насаждений (основные положения, составление договора).
25.Организация и процедура проведения лесного аукциона.
26.Имущественные права на объекты недвижимости и их краткая характеристика.
27.Виды стоимости объектов недвижимости.
28.Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
29.Налогообложение объектов недвижимости и сделок с ними.
30.Технология оценки недвижимости.
31.Земля как природный ресурс и как экономическая категория.
32.Землеустройство и государственный земельный кадастр
33.Особенности оценки земли и земельных участков.
34.Оценка городских территорий.
35.Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.
36.Метод сравнения продаж как наиболее распространенный способ оценки земли.
37.Основные задачи экономической оценки земель лесного фонда.
38.Подходы к экономической оценке лесов. Дисконтирование.
39. .Цели и задачи оценки имущества предприятий.
40.Виды оценки имущества предприятий.
41.Затратный метод определения стоимости недвижимости: достоинства и недостатки.
42.Особенности определения восстановительной стоимости имущества предприятия.
43.Особенности определения ликвидационной стоимости имущества предприятий.
44.Особенности определения инвестиционной стоимости имущества предприятия и в целях судопроизводства
45.Понятие износа в оценочной деятельности. Виды износа.
46.Сравнительный подход, этапы оценки.
47.Доходный подход оценки недвижимости.
48.Способ прямой капитализации. Расчет коэффициента капитализации.
49.Способ дисконтирования денежных потоков.
50.Понятие ипотеки, объекты ипотеки.
51.Договор об ипотеке, его составные части.
52.Оформление закладной, обеспечивающей гарантии кредитору.
53.Особенности ипотеки земельных участков.
54.Особенности ипотеки предприятий как единого имущественного комплекса.
55.Особенности ипотеки жилых помещений.