Материал: 3692

11

Задание 1 Изучить Налоговый Кодекс РФ (глава 31 «Земельный налог») и предста-

вить алгоритм начисления и оплаты земельного налога.

Задание 2 Рассчитать сумму земельного налога, который должен уплатить каждый

из участников общей долевой собственности на земельный участок в населенном пункте, исходя из следующих условий:

-площадь земельного участка – 8 соток;

-кадастровая стоимость земельного участка – 245 руб. за 1 м2;

-на земельном участке расположено жилое здание, доли в праве собственности на которое распределены между тремя физическими лицами следующим образом: 1-й собственник – 25%, 2-й собственник - 30%, 3-й собственник – 45%;

-1-й собственник является ветераном Великой Отечественной Войны.

В расчетах налоговую ставку принять в соответствии со ст. 394 Налогового Кодекса РФ.

Задание 3 В микрорайоне «Южный» был продан объект собственности – земельный

участок и возведенные на нем строения за 890 т.р. Рассчитать стоимость земельного участка методом распределения (переноса или соотнесения). Исходные данные приведены в табл. 3.

Таблица 3 – Данные о продажах сравниваемых объектов собственности

Методические указания по выполнению задания 3

1.Для каждого объекта-аналога рассчитать коэффициент соотношения стоимости земли и общей стоимости участка.

2.Рассчитать среднеарифметическое значение коэффициента соотношения для данного сегмента рынка. Значение этого коэффициента показывает, какая часть стоимости объекта собственности приходится на земельный участок.

3.Стоимость земельного участка определяется путем умножения рассчитанного в п.2 среднеарифметического значения коэффициента соотношения на цену продажи объекта собственности.

12

Практическая работа №10 Процедура оценки объектов недвижимости

Вопросы для обсуждения:

1.Какие документы являются основанием для проведения оценки?

2.Какие макроэкономические показатели исследуются при формировании массива внешней информации? Какие источники информации могут быть использованы при сборе внешней информации?

3.Какую информацию о состоянии рынка недвижимости и смежных рынков необходимо проанализировать оценщику? Какие источники информации могут использоваться при этом?

4.Что собой представляет внутренняя информация? Каковы основные источники ее получения?

5.Какая внутренняя документация необходима для проведения оценки объекта недвижимости?

6.Каким образом электронные средства коммуникации могут быть использованы в процессе сбора информации?

7.Каковы основные цели и задачи оценщика при осмотре объекта оценки?

8.Какие формы регулирования оценочной деятельности могут применяться? Посредством чего осуществляется регулирование оценочной деятельности?

9.Какие документы существуют для регулирования оценочной деятельности на международном уровне? Имеет ли Россия право их использовать? Какая организация является представителем профессиональных интересов оценщиков России на международном уровне?

10.Как проходит процесс регулирования оценочной деятельности в России? Какие стандарты могут применяться при проведении оценки различных видов имущества?

11.Что представляет собой процесс сертификации услуг по оценке? Как осуществляется квалификация и сертификация профессиональных оценщиков за рубежом и в России

12.При оценке каких видов стоимости отдельные этапы организации процесса оценки становятся необязательными? Приведите конкретные примеры.

Практическая работа №11 Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

Вопросы для обсуждения:

1.Перечислите основные факторы, влияющие на точность и качество оценки объектов недвижимости, полученных с помощью сравнительного подхода.

2.Назовите основные условия применения и преимущества сравнительного подхода.

3.Какие недостатки присущи сравнительному подходу?

4.Назовите основные этапы методики сравнительного подхода.

13

5.Какие элементы сравнения используются при оценке объектов недвижимости?

6.С какой целью осуществляется корректировка анализируемых показателей при сравнительном подходе?

Задание 1 Определить величину скорректированной цены проданного относительно

оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта – 700 т. р.; время сделки по проданному объекту – 7 месяцев до даты оценки; площадь проданного объекта 800 м2 и оцениваемого объекта – 1000 м2; анализ рынка недвижимости показал устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 0.5% ежемесячно.

Задание 2 Определить стоимость дома с бассейном с использованием статистиче-

ского метода сравнения цен сделок, если известно что: цена реализации аналогичного дома, но без бассейна, – 800 т. р. На местном рынке зафиксирована следующая информация о сделках c объектами недвижимости (табл. 4).

Таблица 4 – Исходные данные для расчета

Расчет основывается на определении среднего значения, медианы (значение, расположенное в середине ряда), моды (наиболее часто повторяющаяся величина разницы).

Практическая работа №12 Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Вопросы для обсуждения:

1.Рассмотрите основные области применения затратного подхода. Приведите примеры.

2.Перечислите достоинства и недостатки затратного подхода.

3.Перечислите и охарактеризуйте основные методы определения восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта оценки.

4.Раскройте сущность понятия «износ объекта недвижимости».

5.Раскройте сущность принципа лучшего и наиболее эффективного использования земли.

6.Назовите основные этапы методики затратного подхода

14

Задание 1 Определить затратным подходом стоимость дачи, если известно:

-площадь постройки (дачи) - 100 м2;

-площадь гаража - 60 м2;

-стоимость 1 м2 дачи - 2 т. р.;

-стоимость 1 м2 гаража - 1т. р.;

-стоимость всех других сооружений на даче - 20 т. р.;

-устранимый физический износ дачи - 30 т.р.;

-неустранимый физический износ дачи - 20 т.р.;

-устранимый функциональный износ дачи - 10т.р.; - рыночная стоимость земельного участка - 50 т.р.

Задание 2 Определить стоимость офиса затратным подходом, если:

стоимость земельного участка 180 т.р.; полная стоимость воспроизводства здания офиса 1500 т.р.; общий износ здания 20% от восстановленной стоимости.

Практическая работа № 13 Доходный подход и его использование в оценке бизнеса

Вопросы для обсуждения

1.Назовите основные источники дохода при оценке недвижимости.

2.Что означает понятие «рента»?

3.В чем состоит отличие между земельной и лесной рентой?

4.Какие факторы влияют на величину ренты?

5.Какие проблемы связаны с расчетом рентных платежей в лесном хозяйстве?

6.Назовите основные преимущества и недостатки методов доходного подхода

Задание 1 Давыдовским лесхозом Воронежской области в 2009 г. было передано в

пользование 24,5 т. м3 древесины на корню, за которую причитаются платежи в сумме 2057,6 т.р. Фактические расходы на лесовосстановительные работы составили 1270,6 т. р. при площади посадки леса 94 га. Средний запас насаждений – 180 м3 / га.

Всего расходов на ведение лесного хозяйства (без переработки древесины) – 16870,0 т. р., в том числе:

- расходы на содержание лесохозяйственного аппарата – 7737,0 т. р. Необходимо рассчитать дифференциальную лесную ренту для лесного участ-

ка, имеющего состав насаждений 8С2Б, общий запас древесины – 12 т. м3, расстояние вывозки – 30 км.

Примерный выход сортиментов в процентах от общего запаса древесины приведен в табл. 5.

15

Таблица 5 – Выход сортиментов, %

Расчет рекомендуется оформить в виде табл. 6.

Таблица 6 – Расчет дифференциальной ренты (по методике Ильева Л.И.)

Методические указания по выполнению задания 1

Доход от лесного участка, предоставляемого в пользование, определяется как средневзвешенная величина в зависимости от породы, выхода сортиментов, ставки платы за 1м3 (приложение 1).

Для расчета можно использовать вспомогательную табл. 7.

Таблица 7 – Расчет дохода на 1м3 древесины

Расход на 1 м3 древесины определяется с учетом расходов на лесовосстановительные работы и части расходов на содержание лесохозяйственного аппарата.

Чистый доход представляет собой разницу между доходом и расходом на 1м3 древесины.

Средний чистый доход определяется в зависимости от фактического отпуска