Техническая эксплуатация зданий и сооружений предусматривает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии конструктивных элементов и инженерных систем, заданных параметров и режимов работы строительных конструкций, инженерно-
го оборудован я |
технических устройств. |
При этом с |
стема технической эксплуатации зданий и соору- |
жений выполняет следующие функции: |
|
С |
|
жения– обеспеч вает нормальное функционирование строительных конструкц й, нженерных систем и в целом всего здания и соору-
–предусматрбАвает ра оты по контролю за техническим состоянием зданий и сооружений, поддержанию в исправности и ра-
ботоспособности инженерных систем, что осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров;
–предусматривает комплекс строительных и организационнотехнических мероприятий с цельюДустранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов строительных кон-
струкций, оборудования и инженерных систем зданий и сооружений для поддержания эксплуатационных показателей в целом зда-
ний и сооружений. И При этом целью осмотров является установление возможных
причин возникновения дефектов и разработка мероприятий по их устранению, а также осуществляется контроль за использованием
исодержанием помещений зданий и сооружений.
следующих случаях (видах):
– общие осмотры (проводятся два раза в год – весной и осенью), в ходе которых проводится осмотр зданий и сооружений в целом, включая строительные конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
16
– частичные осмотры, в ходе которых проводится осмотр отдельных элементов зданий и сооружений или инженерного оборудования, внешнего благоустройства.
Внеплановые осмотры проводятся после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые вызывают повреждения отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений.
Внеплановые осмотры проводятся также в случаях аварий на
инженерных сетях |
ли при выявлении деформации строительных |
|
конструкц й не справности инженерного оборудования, кото- |
||
С |
|
|
рые нарушают услов я нормальной технической эксплуатации |
||
сооружен й. |
||
Особое вн |
ман |
е в процессе проведения осмотров необходи- |
мо уделять стро тельным конструкциям, инженерным системам, и |
||
зданий |
||
в целом здан ям |
сооружениям которые имеют физический (фак- |
|
тическ й) знос |
олее 60%. |
|
стояния зданийбАи сооружений оформляются актами.
Результаты осмотров отражаются в специальных документах по учету технического состояния зданий и сооружений, а именно в
журналах, паспортах, актах.
При этом результаты о щих обследований технического со-
– составляется перечень мероприятийДи определяются объемы ремонтных работ, необходимых для подготовки зданий и сооружений и их инженерного оборудования к дальнейшей нормальной
На основании актов осмотров и обследований в месячный срок оформляются следующие рекомендации (документация) организацией, ответственной за техническую эксплуатацию зданий и
– проверяется готовность зданий и сооруженийИк нормальной (безаварийной) эксплуатации, после проведения соответствующих мероприятий;
сооружений:
(безаварийной) эксплуатации;
– выдаются рекомендации собственникам (арендаторам, нанимателям и т.д.) на выполнение условий обеспечения нормальной эксплуатации помещений согласно действующим нормативным документам.
17
Устранение мелких неисправностей, как правило, проводится организацией по технической эксплуатации зданий и сооружений.
При этом техническая эксплуатация жилых зданий состоит из управления и технического обслуживания, а именно:
1. Управление жилищным фондом, которое выполняет: а) организацию эксплуатации жилых зданий;
б) осуществляет взаимоотношения со смежными организациями и поставщ ками по эксплуатации жилых зданий;
в) осуществляет все виды работы с собственниками, а также нанимателями арендаторами.
2. Техн ческое обслуживание и ремонт строительных конструк- |
|
С |
|
и нженерных с стем жилых зданий: |
|
а) техн ческое о служивание (содержание) жилых зданий, вклю- |
|
чая диспетчерское |
аварийное о служивание; |
б) осмотры ж лых зданий; |
|
в) подготовка ж |
лых зданий к сезонной эксплуатации; |
ций |
|
г) текущ й ремонт жилых зданий; |
|
д) кап тальный ремонт жилых зданий. |
|
3. Санитарное содержание: |
|
бА |
|
а) уборка мест о щего пользования жилых зданий; б) уборка мест придомовой территории жилых зданий;
в) уход за малыми формами и зелеными насаждениями.
5. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫДОРГ НИЗАЦИИ РАБОТ
ПО ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ ЗД НИЙ И СООРУЖЕН Й
Текущий ремонт включает в себя комплекс ремонтностроительных работ, выполняемых в плановомИпорядке с целью устранения дефектов и поддержания эксплуатационных характеристик конструктивных элементов зданий и сооружений, а также внешнего благоустройства на необходимом уровне.
Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах 2–5 лет, в зависимости от типа зданий и сооружений по материалам строительных конструкций, с учетом их физического износа и местных природно-климатических условий (прил. 2).
Перечень основных ремонтно-строительных работ по текущему ремонту зданий и сооружений приведен в прил. 5.
18
В том числе примерный перечень ремонтно-строительных работ, производимых при текущем ремонте жилищного фонда, включает в себя следующие виды работ:
1. |
Фундаменты – устранение местных деформаций, усиление, |
|
восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляцион- |
||
С |
|
|
ных продухов, отмостки и входов в подвалы; |
||
2. |
тены и фасады – герметизация стыков, заделка и восстанов- |
|
ление арх тектурных элементов; смена участков обшивки деревян- |
||
ных стен, ремонт |
окраска фасадов; |
|
Крыши |
||
3. |
Перекрыт я |
– частичная смена отдельных элементов; заделка |
швов и трещ н; укрепление и окраска; |
||
4. |
– ус |
лен е элементов деревянной стропильной систе- |
мы, ант септ рован е и антиперирование; устранение неисправностей стальных, ас естоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт г дро золяции, утепления и вентиляции;
5. Оконные дверные заполнения – смена и восстановление отдельных элементов (пр оров) и заполнений;
6.Межкварт рные перегородки – усиление, смена, заделка отдельных участков;
7.Лестницы, алконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над алконами верхних этажей – восстановление или замена отдельных участков и элементов;
8.Полы – замена, восстановление отдельных участков;
9.Печи и очаги – работы по устранению неисправностей;
10.Внутренняя отделка – восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, и
вдругих общедомовых помещениях, служебных квартирах;
11.Центральное отопление – установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные;
12.Водопровод и канализация, горячее водоснабжение – установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки;
13.Электроснабжение и электротехнические устройства – установка, замена и восстановление работоспособности электроснабже-
ния здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит;бАИ
19
14. Вентиляция – замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы;
15. Мусоропроводы – восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств;
16. пециальные общедомовые технические устройства – замена и восстановлен е элементов и частей элементов специальных техни-
ческих устройств, выполняемые специализированными предприятия- |
|
ми по договору подряда с собственником (уполномоченным им орга- |
|
ном) л бо с орган зац ей, обслуживающей жилищный фонд, по рег- |
|
С |
|
ламентам, устанавл ваемым заводами-изготовителями либо соответ- |
|
ствующ |
министерствами (ведомствами) и согласо- |
ванными государственными надзорными органами; |
|
17. Внешнее |
лагоустройство – ремонт и восстановление разру- |
отраслевыми шенных участковбАтротуаров, проездов, дорожек, отмосток огражде-
ний и оборудован я спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеровмусоросборников.
Эксплуатационная организация разрабатывает программы постановки зданий и сооружений на текущий ремонт в зависимости от продолжительности эксплуатации и финансовых возможностей.
Средние затраты на текущийДремонт должны, как правило, планироваться в пределах 0,3–0,55% от восстановительной стоимости зданий, в расчете на год. Текущий ремонт должен проводиться без прекращения эксплуатации зданий и сооружений, в том числе тепло-, водо-, энергообеспечения объектовИ.
Основанием для определения потребности в текущем ремонте, установления или уточнения его объемов служат результаты плановых общих технических осмотров зданий и сооружений.
На основании актов технического осмотра на каждое здание и сооружение планируемого к производству текущего ремонта, составляются описи ремонтных работ.
Опись ремонтных работ, составленная и согласованная в установленном порядке, является основой для составления сметы к договору или расцененной описи работ на выполнение текущего ремонта здания и сооружения силами подрядной организации.
20